上海樓市成交創70周新高 開發商重新提價

　　在新房如林的上海外環，尋找正在施工中的上海首批經濟適用房(以下簡稱經適房)并不是一件易事。在寶山區顧村鎮，記者經多方打聽，才在城市的一角尋找到這一2008年即已建設的經適房基地。雖然這里有著龐大的施工場面和規劃，并緊鄰著在上海赫赫有名的幾個熱銷樓盤，但即使在本地也少有人知曉。

　　負責這片經適房基地動遷工作的顧村鎮歸王村村長告訴中國證券報記者，這片緊鄰3個地鐵車站和上海最大生態公園的經適房基地占地1.6平方公里，將來更要擴張至7.6平方公里，入住人數將達到60萬人。目前這里正處在熱鬧前最后的平靜。

　　顧村的一幕，是去年以來在上海東西南北四個方向開工的數百萬平方米經適房的縮影。今年上海將迎來“經適房元年”。不僅四五月份將正式推出醞釀多日的《經適房管理辦法》，更將在下半年在二至三個具備條件的區，首次開展申請、審核、供應試點。2008年開工建設的400萬平方米、約6萬套經適房將由此陸續上市。

　　而市場分析人士和房地產商，則在關注著經適房是否將對上海樓市已經脆弱的價格平衡形成重重的一擊。

　　經濟適用房將占供應量20%

　　進入2009年，上海經適房項目已是箭在弦上。年初，政府相關人士表示，上海2008年開工建設經適房共400萬平方米，目前已有項目陸續竣工，今年的開工目標與此持平，目前正在緊鑼密鼓進行選址。上海住房保障和房屋管理局局長劉海生特意強調，“經濟適用房建設，你光有好辦法不夠，還必須有一定的量”。

　　緊接著，相關政府部門在網上推出《經適房管理辦法(征求意見稿)》，點擊數達到1801.8萬人次。《管理辦法》一旦修訂后推出，即意味著經濟適用房制度這一上海曾拋出又收回的樓市政策，將真正進入軌道。對上海樓市的影響無論正負，均難以再收回。

　　正是基于此，相關部門在上市量的控制上也小心謹慎。劉海生表示，去年開工的400萬平方米，并不會扎堆涌出，“上市要符合一定條件”，各項目基礎條件不同，有的大盤可能要在一兩年內才能陸續上市。

　　根據市房地產部門公布的《上海市住房建設規劃(2008—2012年)》(征求意見稿)，未來5年，上海新開工住房建筑面積約9300萬平方米，其中新建、配建經濟適用住房和廉租住房2000萬平方米，也就意味著屆時平均每5套新建住房中，就有一套是經濟適用房及廉租住房。

　　上海住房保障和房屋管理局新聞發言人表示，根據征求意見，絕大多數市民對建經適房持肯定態度，在3400多條反饋中，僅20余條相反意見。“網調結果顯示，86.9%的市民愿意購房，諸多網民和專家學者認為，經濟適用住房雖然會對附近商品住房的價格產生一定影響，但不會對本市整體的樓市房價造成很大沖擊”。

　　但上海易居房地產高級研究員回建強認為，經適房本身是否要在上海大力推行，在社會各界存在爭議。對于人口結構復雜的上海而言，經適房肯定會部分替代普通商品房市場份額，2008-2012年期間，上海經適房占住宅供應量的20%以上，將極大改變房地產市場的發展格局。一個顯見的事實是，2009年上海將上市新建住宅樓盤約165個，共計2237萬平方米，遠遠超過去年900萬平方米的成交量。經適房的加入，將加劇新盤的競爭。

　　低廉成本：相差13倍的樓面價

　　經適房的最大吸引力在于其較低的價格。上海克而瑞房產系統分析師薛建雄告訴中國證券報記者，在位于浦東等地的上海經適房基地，與周邊房價相比，經適房價格相當于其5折。如三林地區，與周邊1萬2千元的價格相比，其價格約在6000元左右。

　　在寶山顧村，相關人士稱經適房的價格將定在4000元以上。而在距離該基地車程10分鐘的上海知名樓盤保利·葉上海，售樓人士稱均價為9800元。在上海新江灣城，據稱經適房價格或將控制在3500元/平方米，而記者昨天在該地區在售樓盤處了解到，包括華潤橡樹灣和新江灣城一號等在售公寓的價格均在17000元-22000元/平方米左右。

　　值得注意的是，經適房的低價格并不意味著犧牲品質，據悉，顧村經適房的小區綠化，與上海靜安區單價超過3萬元的商品房的綠化，來自同一苗木基地。而康橋3號地塊經適房的物業公司，則同時管理著上海名商業街淮海路上的樓盤。

　　專家表示，經濟適用房的低價格主要來自土地成本的低廉。根據《上海市經濟適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》，經濟適用房土地將以劃撥形式出讓，其建設用地免收土地使用權出讓金，項目外基建費用由政府承擔，此外土地還可用于貸款抵押。

　　上海城投控股2月發布的一則耐人尋味的公告稱，公司全資子公司上海城投置地(集團)有限公司將實施楊浦江灣經適房基地項目開發。根據政府有關規定，城投置地利用該土地進行經濟適用房開發需向城投總公司支付土地開發補償費用25351.04萬元。該地塊總用地面積66775.6平方米，擬建總建筑面積約172173平方米，折合樓面價格(單位土地面積內可建的建筑平方米數)1472.42元/平方米，折合土地單價為253.11萬元/畝。

　　擁有上海最大濕地的新江灣地區目前是上海樓市熱度最高地區之一，合生珠江、華潤集團、仁恒集團、美國漢斯等國內外一線房地產企業早已蜂擁介入。美國鐵獅門曾以7500元/平方米樓面價拿下這里的F地塊，新加坡仁恒集團則投資13億元在此拿下“地王”D3地塊，折合樓面價2萬元/平方米和1608萬元/畝。

　　以此推算，城投置地此次開發經適房的土地成本相比仁恒集團的價格，地價相差6.36倍，樓板價相差13.6倍。經適房的低價底氣由此可見一斑。

　　開發商：經適房將嚴重沖擊樓市

　　對物美價廉的經適房抱有最大警惕的，首先是開發商。

　　昨日，上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅表示，目前，上海集中建設的幾大經適房基地大多位于外環線附近，按現行市場原料及土地價格計算，成本多數約在4000元每平方米左右。而上海目前樓市上最多的產品，就是外環線附近的商品住房。“因此，外環線住宅市場將受到最大沖擊，雙方面臨地段雷同、產品雷同、初始成本不同的不平等競爭”。

　　中國證券報記者在上周上海新年首個房展會“上海之春”上了解到，參展的數百樓盤中，新推的內環線樓盤接近為零，中環線樓盤寥寥無幾，絕大多數均為外環樓盤。而目前位于外環線附近的商品住房，其土地多來自2006年—2007年時的高價購地。

　　此外，經適房的戶型一般均定位在60平方米左右，這已經高度接近上海樓市目前的主流產品之一——70/90小戶型。根據易居房產的統計，2007年上海90平方米產品占總成交份額比為18%，2008年則迅速攀升至36%，目前這一份額還在上升。

　　季寶紅認為，經適房的沖擊，將讓上海房地產業變成資金密集、高風險、微利的“制造業”。不久前，身為上海市人大代表的他，在上海“兩會”上還提交了一份《上海要控制經濟適用房建設規模的意見》。

　　季寶紅表示，“用廉租房建設取代經適房才是正道，理想手段是政府打折收購開發商的滯銷樓盤，再提供給市民”。

　　薛建雄則認為，如按征求意見稿，經適房申請家庭(三人)人均月可支配收入標準擬為2300元以下，意味著家庭年收入為8萬元。“事實上，如果年收入8萬元的家庭，可以憑借公積金貸款買得起外環附近80萬元一套的商品房”。因此，這一群體如果被經濟適用房圈走，則商品房受到的沖擊可想而知。

　　記者在寶山和楊浦的樓盤處，發現無論是房產中介還是售樓人員，均對經適房抱有很大的警惕，采取抵制和回避態度。要么聲稱當地絕無經適房，要么就指著地圖上某個遙遠僻靜的角落稱經適房坐落在此。

　　事實上，上海的意見稿已明確規定，在經適房選址上，將優先在交通便利、基礎設施和公建配套比較完善的區域安排供地，主要集中在軌交沿線、中環線和外環線附近建設。與2008年經適房選址外環線相比，2009年正在選址的經適房則已開始進入中環，據稱，目前納入2009年選址范圍的區域包括閘北彭浦、普陀長征等上海人耳熟能詳的“老上海”地區。

　　不過，認為經適房不會對市場形成沖擊的聲音也很高。國金證券分析師認為，由于經適房擁有較嚴謹的申請和政府回購機制，只要在操作上嚴格按規程執行，將完全與商品房市場形成兩種流通體制，不會互相干擾。住房保障和房屋管理局局長劉海生也表示，就上海目前的房地產的供需關系來說，不會有太大的影響，它的供應量還是有限，另外從需求對象來說，兩者在目標客戶群上有明顯分界。

　　一位分析師表示，經適房和商品房是否形成嚴重對立還有待市場檢驗，不過可以肯定的是，廉租房和經適房將分流市場上的各類需求，眾人擁擠商品房“獨木橋”的樓市供求格局將由此打破。(本報記者 王進 上海報道)