在多方因素的集中作用與發酵之下,深圳二手房市場正在進入亢奮狀態。

　　300、400、500……623套。記者綜合比較本月以來深圳市國土房產局每個工作日成交統計數據,明顯可以看出,二手市場呈現節節攀高之勢。而伴隨成交的日益放量,記者走訪一些片區的二手市場,發現價格普遍有上漲跡象。

　　“3月全市二手總成交套數可能會突破1萬套關口,這在深圳樓市史上并不多見。”美聯物業市場研究部馮永恒預測。另有專家判言,經過一段時間市場需求的集中釋放后,年中樓市可能會降溫趨穩。

　　二手房連續六周高速增長

　　深圳市國土房產局的數據證實,從春節到上周(3月9日—3月15日),全市二手房成交量已經實現連續六周增長。美聯物業最新作出的一份報告統計顯示,這6周中單周漲幅最低為6%,最高則超過64倍,增長勢頭迅猛異常。

　　“到15日,3月全市二手房成交量已達4345套。”馮永恒說,按照他的保守預計,如果下半月成交量與上半月持平,全月成交量突破8000套沒有任何懸念。

　　記者近日走訪一些地產中介地鋪也明顯感覺,如今看房的人比兩月前多了不少,“政策利好讓購房成本減輕”和“擔心房價上漲”成為眾多準購房者著急購房的主要因素。在布吉部分中介地鋪門口,記者發現眾多客戶排隊輪候看房。

　　世華地產總經理梁文華告訴記者,現在到世華各地鋪看房的客戶量比前兩月多了一倍,而成交量也有大幅增長。據他的初步測算,本月截至目前,世華實現的成交量比上月增長近50%。

　　“購房需求被壓抑了一年多,現在集中釋放出來了。”梁文華介紹,這段時間真正實現成交的客戶,都是持續觀望許久的客戶。

　　近日國土局網上顯示的成交數據節節攀高,甚至在3月13日這天達到了623套這一史上罕見數字,令人難以理解,這一數字遭受部分業界人士的質疑。梁文華對此認為,3月13日是周五,周末不辦理過戶登記,可能許多市民想早點過戶,就集中造成周五成交數據的高企。

　　美聯物業董事王書權也表示,600多套也不意外,因為現在找房的人確實多了很多,有購房剛性需求的人等不及了。從房價上看,3月與1月相比,已有10%的價格差了,不少人怕漲價,急買房,這種氣氛相互感染了。

　　下半月成交量或高于上半月

　　市場正處于一個攀升階段,部分專家對3月總成交量保有極強的樂觀心態。

　　馮永恒向記者預計,下半月的成交量應該會高于上半月,上周全市二手房日均成交套數為484套,按照這一成交速度計算,3月全市二手房總成交套數將會輕松突破1萬套關口。

　　“從過往的成交記錄看,即便在成交最旺的2006、2007年,單月成交量破萬套也并不多見。”馮永恒說,雖然這一現象很難理解,但是成交高峰確實已經到來。3月上半月,一、二手房成交套數總和已達8490套。按照現在這種勢頭估計,全月一二手成交總套數將達到17000套甚至更高,這一成交量已經完全回復到2006、2007年成交高峰時期的水平。

　　不過,另外有業內專家對上述樂觀預計并不贊同。經過前期的暴漲之后,市場會相對冷靜下來,3月份最后一周成交估計就會下滑,4月保持不了3月這樣的高成交量,或會下滑10%—20%。

　　王書權也認為,雖然今年深圳房價會上漲,但從各個階段來看,表現不一。按他的看法,四五月份雖然有房交會,但前兩年的實際已證明房交會對房地產市場的影響已經越來越小,這兩月市場應會趨于冷靜,買家不會持續追漲,到六七月份,成交可能重趨活躍。

　　“我的看法仍然樂觀,2—5月應該是持續的成交興旺時期。”世華地產梁文華表示。他預測深圳樓市短期不會走下坡路,不過到六七月份,市場會趨于穩定,不會像現在這樣持續保持高位。

　　價格大漲可能性不大

　　記者采訪中介和研究機構,他們的共同看法是,自住需求釋放是成交量增長的主要動因。根據美聯物業市場研究部對2月份成交數據的統計分析發現,客戶類型中首次置業比例為49.15%,換樓比例為10.26%,投資比例僅為6.84%,其他占33.76%。

　　上述數據,有別于2006、2007年時投資為主的市場特征,目前樓市大部分成交由自住需求主導。受限于自身的經濟實力,自住客不會接受遠高于預期的價格,因此市場成交量的增長可能在一定程度上會推動樓價上漲,但上漲的幅度應該會比較有限。

　　美聯物業董事王書權認為,目前在政策調控上,政府該給的優惠政策基本都已出臺,再出利好政策的可能性不大,住建部以及深圳市政府近期對此都有明確表態。在目前宏觀經濟繼續低迷的形勢下,如果市場缺乏持續的刺激,成交高峰將難以持久。如果價格上漲過快,勢必會進一步抑制自住需求的釋放,從而導致市場成交量的回落,虛高的樓價必然因缺乏足夠的市場支撐。

　　當前市場條件下,作為房地產市場主體的開發商和置業者如何應對?地產研究人士青忠貴表示,由于金融危機并未消退、宏觀經濟未見好轉、市場調整未到預期等,開發商和置業者對于當前的市場更應保持冷靜和理性。開發商應該采取理性的態度和行動,以相對合理的價格進行促銷,而不是像以往那樣跟風提價或觀望。置業者個人購房,首先要清晰個人的經濟實力和需求,其次結合房地產政策和市場形勢作出理性選擇。自住者可逐步入市。鑒于深圳房價還有調整空間,并且租金回報低、空置率上升,暫時不宜完全以投資為目的而購房,可考慮房地產市場相對平穩后擇機入市。