近兩月來，京城樓市持續回暖，樓市最壞的時期是否已經過去？今年是不是出手買房的好時機？其實，房產經濟無非是信心經濟，對咱們普通老百姓而言，買房是件大事情，寧肯“隨波逐流”，也別“逆勢而動”。

　　日前，本報聯合艾瑞咨詢對市民在2009年購房意愿進行了網上調研。結果顯示，目前降得有些“摳摳嗦嗦”的房價，顯然還沒達到多數市民心理預期，僅有15.7%的被調查者表示會在今年出手買房，更多人則處于對政策和樓價的觀望狀態。

　　六成受訪者兩年內想買房

　　對那些觀望已久、持幣待購的消費者來說，2009年是否值得出手，成了最為關心的問題。調研顯示，六成受訪者在兩年內有購房計劃，但是其中僅15.7%的人表示會選擇在2009年買房，46.6%的人則表示雖然有買房計劃，但會繼續觀望一段時間。選擇計劃買房的被調查者多是出于剛性需求，60.6%的人是為了結婚、拆遷及改善住房條件等用處，購房投資需求不足10%。

　　專家解讀

　　中等收入人群需求旺盛

　　●艾瑞咨詢分析師 孟瑋

　　調查結果顯示，家庭年收入在10-20萬元之間、有一定購買力的中等收入群體，購房的剛性需求比例達到54.2%，說明這部分人群的購買需求比較旺盛，但普遍認為房價沒有達到心理預期而選擇觀望一段時間。對于中等家庭收入群體，一是從政策層面給予支持，通過 “兩限房”等措施解決其買房問題；二是，開發商也應針對其提供更大力度的優惠政策，刺激消費。因為價格合理是吸引入市的關鍵。一旦性價比突破其心理臨界點，中等收入家庭將成為拉動樓市回暖的強勁動力。

　　樓市短期行情還將持續

　　●中原地產 李文杰

　　本次樓市成交量高潮從春節后啟動并持續至今，并在2月8日及3月1日的周末達到近期高峰。究其原因，一方面是2008年以來觀望的客戶積累需求集中爆發；股市短期的持續升高激勵了投資人的信心；投資人及各行業對四萬億的刺激經濟計劃的落實充滿憧憬。

　　二季度起，受到金融機構防范風險的信貸額度收緊及銀監會嚴控二套放貸放松，預計個貸將重新收緊，將可能再次造成成交量的回落；3至4月各公司年報的陸續出臺，利潤下滑甚至虧損可能會加劇投資人對2009年的購買力需求的擔心；需要至少24個月以上才能消化的過多存量房將繼續造成房價回落。對于后市，相信這撥兒行情還會持續一段時間，但估計2009年的整年成交量都如過山車般的波動。

　　半數人看跌今年房價

　　盡管近兩個月來，樓市出現一陣小繁榮，成交量有所放大。但近3000名被調查者中，仍有接近一半人認為今年樓市總體不容樂觀，價格下行趨勢不可阻擋；33.25%的人認為樓市將在低位盤整，年內或見底；認為樓市今年有望回暖的僅占19.35%。總體而言，市民對樓市的信心仍然不足，這與當前低迷的宏觀經濟環境以及往年房價持續走高對居民心理的影響都有很大關系。

　　專家解讀

　　重塑信心至關重要

　　●艾瑞咨詢分析師 孟瑋

　　房地產市場所表現出的周期性低迷，與居民購房信心有直接關系。而二月份出現的一小撥兒行情，與近期股市小行情所帶來的信心不無關系。只要多數人繼續對房價看跌，樓市就難以擺脫低迷。要消除居民的觀望情緒，需要政府、開發商和輿論的共同努力。期待“兩會”過后，政府新政策的出臺以及開發商促銷力度的加強，能帶動消費者恢復信心，促進房產市場回暖。

　　現在入場炒樓等于自殺

　　●房地產獨立評論人 牛刀

　　看到目前樓市的“小陽春”，一些樓市職業投資人已經準備沖進樓市，血戰一番。實際上，無論是從市場的真實狀態，還是國家發改委的統計數據，中國70個大中城市的房價都處在一個暢行無阻的下降通道。轟轟烈烈的美國炒房團，最后的結果是沒有一套成交，說明由美國的次貸危機引發的一輪全球性的不動產的向下估值，遠沒有見底。中國的不動產像全球其他國家一樣，還處在向下估值的通道。

　　目前深圳日均成交量已經達到200套左右，上海800套左右，北京500套左右，這個數據和2008年同期相比增長了，但那時正好是樓市走進冰河時代，深圳一天只有幾十套成交。而北京旺季時的日均成交量為800套左右，比現在要多出300套。目前成交量的放大并沒有達到樓市正常時期的平均水準，更談不上房價走穩。種種跡象表明，炒家現在殺進樓市無異于自殺。但對于有剛性需求的自住型人群，可以擇機購買降幅比較大的樓盤，建議觀望到3季度。

　　多數人仍感覺房價過高

　　無購房計劃的受訪者中，41.4%是因為積蓄不足，房價超過了購買力；30.7%的比例是雖然具有購買能力，但認為房價仍沒有達到心理預期而選擇觀望。結果表明，房價仍是影響居民購買決策的最關鍵因素，目前樓市價格仍超過多數受訪者的承受能力。

　　調研顯示，僅有約一成受訪者表示因政府出臺優惠政策而加快了購置房產速度，多數人認為政策影響不夠顯著，購房成本并未出現明顯下降。36.4%的網民表示期待更多政策出臺。在網民期待的利好政策(措施)中，下調房貸首付和利息成為首選，比例分別達到77.04%和67.25%，另外，七成左右的受訪者認為政府應該限制房地產商的利潤。

　　開發商必須加大讓利幅度

　　●北大房地產研究所所長 陳國強

　　高房價已經成為制約樓市發展的關鍵因素，盡管政府已明確表態不會支持高房價，但主動調整價格的開發商還是少數，即使調整了，幅度也不是很大。隨著樓市的進一步調整，開發商能否做出大幅度的讓利行為，在很大程度上也將決定一些區域性市場能否走出低迷——房價調整的幅度越大，泡沫擠壓得越干凈，樓市就能更快地走出低谷。開發商必須認識到，宏觀市場出現調整，價格體系也必然會重新塑造，硬挺著高房價是沒有出路的。

　　二套房貸不可能放松

　　二套房貸政策是2007年針對我國房地產市場投機炒房行為過多、房地產過熱、導致房價上漲過快行為出臺的措施，在之后的市場中對炒房團也起到了很好的遏制。現在看來，二套房政策取消的條件還并不成熟，樓市價格仍處在下降通道中，一旦放開有可能會造成惡意炒房。當前政府最應調整的是“70/90”政策，在高端需求市場上，這個政策的弊端已經十分明顯了。在保障房政策日益健全的情況下，商品房面積不應再一刀切。