巨大出存貨壓力成為珠海樓市難以突破的瓶頸。而近期，大量的“特價房”入市，成為了珠海樓市的熱詞，“特價房”的出現，是否意味著今年珠海樓市的價格中樞將出現下移？“特價房”效應下買賣雙方僵持中的樓市成交量如何走？

　　存貨壓力成隱憂

　　根據珠海市統計信息網公布的數據，2008年，珠海完成房地產開發投資147.65億元，同比增長11.3%，商品房施工面積高達1143.98萬平方米，同比增長28.7%，而全市商品房銷售面積和銷售額持續萎縮，銷售面積僅有174.27萬平方米，同比減少了48%，銷售額121.7729億元，同比下降43.6%。如此一計算，可以得出，珠海目前至少有969.71萬平方米的存量房。這巨量的庫存壓力讓珠海成為廣東省的樓市重災區，按2008年全年實際銷售面積來算，庫存消耗需要5年多的時間。

　　而在價格方面，用全年全市銷售額1217729萬元，銷售面積174.27萬平方米，簡單計算的均價為6988元/平方米，而2007年對應的這一數據為6389元/平方米。對比之下，價格未現深幅下挫，相對珠三角其他城市，特別是廣、深，其市場的滯后效應明顯。

　　但是整體而言，珠海開發商“錢途”暗含隱憂，用《不差錢》版表述就是：珠海開發商最痛苦的事情是什么，你知道不？就是房子做起來了，沒人買！珠海開發商最最痛苦的事情是什么，你知道不？就是買家手里有錢，不買房！

　　粗放模式逐步退出舞臺

　　相對珠三角其他陷入深度調整的城市，珠海具有不少得天獨厚的優勢，除了山海這樣的資源，還有港珠澳大橋、廣珠城軌穩步推進等重大基建利好等等優勢；更由于相比東莞等出口依賴型經濟城市，珠海的產業結構相對平衡，受到金融海嘯所帶來的實體經濟困難相對較輕，雖然有所調整，珠海樓市尚未出現較為明顯的價量齊跌局面。

　　但是，對于開發商來說，“扛”的代價隨時間流逝卻日益高企，企圖“回暖”之后一邊漲價一邊一搶而空已顯得不切實際。隨著一批在市場上既無作為也無資金實力的開發商被淘汰出局，可以預期，粗放型的開發模式將逐步退出舞臺，取而代之的將是產品和營銷的精耕細作以及更為合理的利潤。

　　開發商以“特價房”求變

　　同樣面對“淡市”，開發商積極求變對維護市場信心起到了積極的作用。作為全國標志性開發商，萬科在珠海的行動相對溫和，在市場先知先覺的采取“裝修”和“車位”以及一定數量的特價房即已促成了銷售。另外時代廊橋在珠海首先推出的：“首付一成半”銷售策劃，加上周周不斷的活動造勢，售樓部一直保持了一定的人氣和成交。而華發新城則針對市場情況“合理”的定價，也讓其取得一周內200余套的不俗成績，在本土“領頭羊”的示范效應下，各種優惠和價格松動開始在珠海樓市涌現。“特價房”漸漸成為樓市主角。

　　從市場情況來看，性價比較高的樓盤在淡市中仍然吸引剛性需求消費者入市，主城區某成熟大型開發商就坦言，目前推出市場的房源，大多恰巧是建安成本最為高企時期建設的，成本決定了價格有一定的底線，而目前的實際定價也較當初的預期有大幅折讓，消費者留心其實不難發現一些類似筍盤。

　　2009年珠海樓市有危有機，對于開發商而言，銷售回款仍是工作主題。根據珠海市統計局的數據，2008年珠海城鄉居民儲蓄存款余額達727.86億元，同比大幅增長23%，珠海人民“不差錢”，但是捂緊錢袋的情況下，如何提高性價比，分得更多的市場蛋糕，值得發展商們細細思量，而珠海市民們在買方市場下終于迎來了精挑細選的機會。在買賣雙方的博弈下，樓市有望更健康和諧的發展。 文/圖 記者 詹青

　　-專家觀點

　　暨大教授張耀輝：主城區房單價或降到4200元

　　早在2008年1月，暨南大學產業經濟研究院副院長、博導張耀輝教授就表示：“未來3-5年全國房地產都將進入低迷期；房地產市場低迷以價格走低、利潤下降甚至虧損為特征，”“珠海主城區的房價會從現在的7000元跌至底點4200元左右。當然這種下跌會是先松動價格、快速冷卻、緩慢尋底，呈現S形下跌趨勢。”他認為房價要降到4200元/平方米，最快也要到2010年。

　　楊正滸：房價調整到合理價位，就能帶來新一輪增長

　　廣東當代經濟研究中心執行主任楊正滸認為：房地產業復蘇取決于房價的合理調整，房價調整到合理價位才能活躍市房業的場，帶動新一輪的增長。

　　港珠澳大橋、廣珠鐵路、廣珠輕軌等這些重大項目的推進，會對珠海房地產帶來擴大的效應，也同樣也會產生轉移的效應，這就需要取決于交通基礎設施所帶來的實際效果，到底是珠三角、港澳地區對珠海的輻射效應大，還是珠海對珠三角、港澳地區的聚集效應大。