昨日,中原地產發布詳盡報告對深圳樓市2月份數據作出披露和解讀。目前深圳新房存量已只有300萬平方米左右,比高峰時期下降兩成,但2月份的深圳樓市成交卻呈現火爆局面,全月成交5275套。調查顯示,上月新盤價格普漲約10%。而萬科董事會主席王石在9日的2008年報發布會上稱,珠三角樓市調整已基本觸底。結合中原地產的2月份報告數據來看,難道深圳的樓市已進入回升期?但專家認為,宏觀經濟惡化預期會影響持續行情,開發商應慎漲價。

　　2月份全市只有9個樓盤加推新單位,新推住宅面積不過12.8萬平方米,環比減少48%。今年以來全市新增供應低迷,一二月份總共推出住宅37.6萬平方米,只有去年全年供應量的7%。供應低迷,成交則是十分活躍。2月本應是成交淡季,但全市樓市卻是十分火爆,在新增供應只有12.8萬平方米的情況下,全市成交住宅5275套、48.84萬平方米,環比分別增加19%和25%,同比更是增加575%和570%。

　　中原地產深港研究中心總監張偉表示,目前深圳市場的活躍程度絲毫不亞于2007年上半年。2007年1月至5月全市供應量與成交量的差值分別為3、-23、-38、-1、18萬平方米,而今年2月份為-36,十分接近2007年最大的供求差值。

　　新盤銷售理想,是上月深圳樓市一大亮點,甚至又重現開盤被瘋狂搶購的項目,龍華的萬科金域華府推出233套,開盤幾乎售罄,龍華的溪山美地加推136套大戶型,開盤也幾乎售罄,2月開盤的另外一些項目也有近五成的銷售率。

　　新盤少,進一步刺激了在售樓盤的成交,不少項目本月取得50套以上的銷售成績,一些樓盤月成交量甚至突破100套。根據市國土局公布的數據,上月全市成交前10名中有7個項目成交套數超過100套,扣除新推單位的影響,這幾個項目上月的成交套數也都超過100套,而前月只有3個。而新增供應少,成交量持續高位,存量不斷減少,據統計,目前深圳存量住宅只有300萬平方米左右,比高峰期已經減少兩成以上。由于成交持續火爆,目前降價的樓盤已經很少。春節前后一些樓盤推出特價單位,由于消化快,2月份基本都取消了促銷活動。其他一些近期成交理想的樓盤,則是上調價格。新盤價格普遍上調,幅度較大,一些項目本月的價格比第一批單位上漲近一成。

　　萬科金域華府上月新推的單位均價比上月第一批單位上漲了10%左右,比第二批單位也略有上漲；溪山美地本月新推單位均價近11000元/平方米,創樓盤價格新高,比去年11月份開盤均價上揚20%左右；鼎太風華7期本月加推的單位均價9500元/平方米,也比去年12月份開盤上漲近一成。以上三個項目價格的上漲,雖然有產品位置的因素,但與前期位置相近的單位比,價格仍是上漲的。平湖的御峰園價格上漲更是明顯,加推單位位置相差不大,價格上漲近一成。

　　盤點

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　　為什么本月成交量明顯回升?

　　眾多利好政策刺激成交

　　張偉分析稱,深圳延續去年11月份以來的火爆,在5次降息、兩成首付、房貸利率七折優惠的政策出臺后,經歷過房價大幅調整的深圳樓市吸引了眾多首次置業者入市。隨著房貸政策的寬松,特別是去年12月、今年1月份人民幣新增貸款額暴增,1月份達到1.62萬億的天量,出于對通貨膨脹的擔憂,不僅首次置業者加快入市的步伐,改善型購房的置業者也紛紛出手,2月份大戶型的銷售十分理想。同樣,投資客入市的積極性也在增加,一些之前銷售基本停止的口岸樓盤,以及一些價格較高的小戶型樓盤,本月成交均明顯回升。

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　　樓盤漲價,成交均價為何跌?

　　大成交量低價位樓盤拉低均價

　　據統計,2月份全市住宅成交均價10988元/平方米,環比下跌1%,再創新低。

　　眾多樓盤漲價,為何全市整體成交均價卻在下跌?對此,張偉解釋道,由于關外成交比重從上月的68%上升到本月的72%,且關內價位較低的樓盤成交量依然大,所以拉低了均價。

　　分區來看,均價下滑的只有鹽田和龍崗區,前者別墅成交減少,后者龍崗鎮、平湖等片區低價樓盤成交多。其他區價格都小幅上漲,幅度在2%—3%之間。羅湖上漲2%,上月價位較低的新盤成交少；福田上漲3%,豪宅成交持續活躍,其他樓盤本月很少推出特價單位；南山上漲2%,深圳灣一帶一些樓盤價格調低,不過前海的成交均價上升；寶安上漲3%,區域很少樓盤促銷,而多數樓盤成交的多是位置較好的大戶型。

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　　漲價將成開發商流行做法?

　　還要看宏觀經濟走向

　　對于后市,不少業內人士頗為樂觀,漲價成為目前流行的做法。但張偉分析認為,從3月份開始深圳將陸續有較多新盤推出,供應將回升,此外,深圳樓市火爆行情能否持續,還是要看宏觀經濟的走向。以美國為代表的外部經濟沒有起色甚至有惡化的趨勢,國內經濟樂觀的數據也不多,股市也是重拾跌勢。如果經濟形勢沒有好轉,樓市很難持久保持量價齊升的態勢,因此市場各方參與者應保持理性。

　　價格方面,張偉表示,廣東省政府最新出臺15條穩定樓市政策,其中提到取消限外令,港澳臺居民省內購房可享內地居民的待遇,并且允許開發商緩交土地出讓金和土地增值稅,這將對樓市成交有一定的刺激作用,加上3月份供應增加,預計成交量會維持在較高水平。不過,近期樓市成交活躍,加上此利好,可能會導致更多的開發商漲價,這將不利于成交,也對樓市長期發展產生負面作用。(記者盧先兵)