昨日,廣州市國(guó)土房管局下屬的房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布《廣州市房屋房?jī)r(jià)租金比研究報(bào)告———住宅篇》顯示,2007年廣州市整體房?jī)r(jià)租金比為272,投資者至少要22年后才能收回本金。廣州市房地產(chǎn)租賃管理所分析說(shuō),廣州近年的房產(chǎn)投資者更多是期望房?jī)r(jià)上漲后轉(zhuǎn)手來(lái)獲得收益,會(huì)造成住房市場(chǎng)供求失衡,房屋空置率上升。

　　分析

　　廣州住房投資多借房?jī)r(jià)漲轉(zhuǎn)手賺錢

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),廣州一手房?jī)r(jià)格從2004年的4618元/平方米上升到2007年的8599元/平方米,上升了86%,其中2007年的升幅超過(guò)36%。而廣州住宅租賃市場(chǎng)一直保持平穩(wěn),租金水平增長(zhǎng)緩慢。

　　報(bào)告指出,隨著前幾年廣州市房?jī)r(jià)的上漲,廣州的房?jī)r(jià)租金比由2005年的202上升至2007年272的水平,即投資回報(bào)率只有4%多一點(diǎn),相當(dāng)于現(xiàn)時(shí)一年期存款利率水平。按照國(guó)際普遍認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn),房?jī)r(jià)租金比正常水平通常在200-300左右,而廣州市房?jī)r(jià)租金比已經(jīng)由前幾年處于合理水平的低位上升至272,房?jī)r(jià)有高估的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2007年,廣州市整體房?jī)r(jià)租金比為272,這個(gè)數(shù)字意味著什么?對(duì)于購(gòu)房投資者來(lái)說(shuō),不考慮諸如通貨膨脹等其他因素影響,投資者至少要在272個(gè)月也就是22年后才能收回本金。

　　對(duì)此,廣州市房地產(chǎn)租賃管理所分析說(shuō),廣州近年的房產(chǎn)投資者的投資方式并不是為了買房之后出租來(lái)做長(zhǎng)線投資賺取租金收益,而更多是期望房?jī)r(jià)上漲之后轉(zhuǎn)手來(lái)獲得收益。“這類投資者的增多必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展留下隱患,會(huì)帶來(lái)住房市場(chǎng)供求失衡,房屋空置率上升的現(xiàn)象。”

　　現(xiàn)狀

　　外圍區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于中心區(qū)

　　從各個(gè)區(qū)域來(lái)看,外圍區(qū)域的房?jī)r(jià)租金比中心各區(qū)高。外圍區(qū)域如黃埔、原芳村和番禺2007年房?jī)r(jià)租金分列全市前三位,達(dá)到了280-320的高位。

　　在上一輪全市一手房?jī)r(jià)快速上升的帶動(dòng)下,外圍區(qū)域住宅二手價(jià)格也大幅飆升,但在這一過(guò)程中缺乏租賃需求的有力支撐,致使房?jī)r(jià)租金比普遍在臨界點(diǎn)300左右的水平。投資回報(bào)率只有3%左右。報(bào)告指出,過(guò)快上升的房?jī)r(jià)缺乏實(shí)際需求的支撐,房?jī)r(jià)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于中心區(qū)。

　　中心區(qū)域住宅房屋的長(zhǎng)期投資價(jià)值則明顯高于外圍區(qū)域,尤其是老城區(qū)越秀區(qū)和原荔灣區(qū),房?jī)r(jià)租金比大致處在200-220的水平,顯示出良好的置業(yè)和投資潛力,老城區(qū)的房?jī)r(jià)水平是較為合理的。

　　報(bào)告分析稱,由于廣州自身租賃房屋數(shù)量眾多、類型多樣,雖然整體市場(chǎng)的租賃需求龐大,但市場(chǎng)的供應(yīng)仍能有效滿足需求,尤其是大量低廉的城中村房屋、房改房的存在,一定程度上制約了整體租金的上漲,所以租賃市場(chǎng)發(fā)展一直比較穩(wěn)定,2007年租金升幅只有6%左右。

　　預(yù)測(cè)

　　越秀荔灣珠江新城仍是投資優(yōu)質(zhì)選擇

　　隨著樓市宏觀調(diào)控作用逐步顯現(xiàn),廣州一二手房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了理性回調(diào)的跡象。去年初開始,不少一手樓盤都出現(xiàn)了不同形式的降價(jià)優(yōu)惠促銷,受此影響,二手住宅房屋價(jià)格也有下調(diào)趨勢(shì)。

　　報(bào)告指出,隨著住宅銷售市場(chǎng)的逐步回歸理性,廣州市住宅房?jī)r(jià)租金比持續(xù)上升的趨勢(shì)將受到很大抑制。中心城區(qū)尤其是越秀區(qū)和原荔灣區(qū),由于房?jī)r(jià)租金比相對(duì)合理,憑借其各種優(yōu)越的條件和稀缺性,將仍然是住宅置業(yè)和投資的優(yōu)質(zhì)選擇。

　　天河區(qū)2007年房?jī)r(jià)租金比相比其他中心城區(qū)水平也較高,這主要是受珠江新城房?jī)r(jià)租金比過(guò)高的影響。報(bào)告預(yù)測(cè),隨著珠江新城各項(xiàng)配套的逐漸完善,商業(yè)氛圍的日益濃厚,必將是天河區(qū)繼天河北板塊后,下一個(gè)高端房屋租賃的集中地,從而帶動(dòng)天河區(qū)整體房?jī)r(jià)租金比回復(fù)到比較合理的水平。

　　名詞解釋

　　房?jī)r(jià)租金比　　

　　每平方米的房?jī)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報(bào)。

　　一般情況下,若要滿足5%-6%的投資回報(bào)要求,房?jī)r(jià)租金的比值為196-232。如果房?jī)r(jià)租金比超過(guò)300,說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小,房?jī)r(jià)高估；如果低于200,說(shuō)明改區(qū)域投資潛力較大,房?jī)r(jià)泡沫不大。(記者/鄭佳欣實(shí)習(xí)生/王俊)