2月,上海市商品住宅成交78.76萬平方米,比1月48.81萬平方米增加61%。這一數字與2006年和2008年同期相比都增幅明顯,分別上漲26.91%和129.09%,與2007年基本持平。

　　借此數據,以開發商為代表的賣方開始集體唱多,“樓市開始回暖”。

　　但各種渠道的數據都顯示,開發商今年存貨的壓力創下歷史新高。集體唱多,本意或是為了清貨。正如近日易居(中國)董事局主席周忻透露,多數開發商比往年提前近一個月啟動了全年營銷攻堅。“目前地價比高峰時跌了至少一半,但房價沒有跌這么多,盡快清貨回籠資金抄底土地比捂盤劃算多了。”

　　存貨重壓

　　周忻是在《中國房地產2008年年鑒》新書首發儀式上說了這番話,“今年大多數開發商的銷售存貨、回籠資金壓力都很大,盡管信貸有所松動,但今年房地產公司的主要資金來源依然是銷售回籠,首要任務就是清貨,其次才是展開其他融資嘗試。”

　　進入2月,全國大中型城市除蘇州成交量出現明顯下降外,其他城市則保持相對穩定增長,個別出現較大幅度的上揚,環比增幅達到20%-50%之間。上海市場表面回暖表現更為明顯。易居中國·CRIC系統顯示,2月上海共成交豪宅(均價3萬/平方米以上)83套15074平方米,成交面積環比上漲45%,同比上升72%;據美聯物業市場研究部數據顯示,2月上海市二手房成交量較1月份有明顯放量跡象,增長近1倍左右。這成為開發商們集體唱多的背景。

　　但仔細分析可以發現,基于成交量回升的“回暖”論調并不站得住。首先是開發商降價帶來銷量上升。上海佑威數據顯示,2月全市商品住宅成交均價為12141元/平方米,相比1月出現了明顯的下跌,跌幅為13.94%。

　　其次,在約六成成交增量的背后是高達2.5倍的供應暴增做鋪墊。2月上海全市商品住宅新增供應面積為53.83萬平方米,比1月增加了248.41%。

　　另一個常識是,去年2月恰是春節期間,與今年春節后的2月成交量并不具有可比性。

　　土地低價誘惑

　　“年后,我們跑了很多地方,與開發商高層溝通,不少去年對拿地只字不提的企業,也開始計劃今年要拿一些土地,只要有'好東西’,很感興趣。”周忻坦言,拿地的話題,在有些開發商口中是一年多來首次被認真提起。

　　同時,地方政府下調出讓價格后土地供應的明顯放量,也為房企新增土儲帶來更多機會。

　　中國指數研究院數據信息中心對北京、上海、廣州等20個重點城市的土地招拍掛市場進行周度監測顯示,近期各地土地推出和成交量成倍放大。上周,全國20個大中城市中,北京、天津、杭州、無錫等12個城市共推出土地96宗,推出土地面積多達298.2萬平方米。其中,杭州和無錫開始放量推地,杭州推出20宗土地,環比增加186%,推出土地面積64萬平方米,環比增加167%。成交量也出現放大。上周,20個大中城市中,北京、天津、上海等12個城市共成交土地107宗,成交土地面積達到574萬平方米。

　　周忻表示,權衡下來可以發現,與市場上低價購地的時機相比,捂盤并不可取。他表示,某地塊出讓價格,若以樓板價1萬元/平方米為標準,在過去市場高峰時可能會競到2萬元/平方米出讓,如今出讓底價會下調至8500元/平方米左右,且多半底價出讓。

　　兩相比較,今年低價購地的誘惑盡顯。但關鍵是,手頭并無多少現金的開發商,首先需要盡快清貨,回籠資金,才能在土地市場機會出現時及時抓住。

　　“現在已不是談過冬的時候了,很多大企業如富力、恒大等,在思考的是重新起步抓住新一輪機遇的問題,并已悄然行動。”周忻透露。

　　不過,去年一年的滯銷房源加上今年計劃新增量,存量依然是今年開發商最大的壓力,銷售是最大任務。

　　洲聯集團提醒,連續數周的銷量升溫讓開發商們似乎看到了樓市的春天,部分開發商開始延遲新樓盤的推出,以獲取更大利益。這本無可厚非,但值得指出的是,如今成交量穩步攀升主要得益于樓價整體價格的下滑,如果失去這一前提,后市發展或許不容樂觀。