“消化庫(kù)存量”成為今年北京多數(shù)開發(fā)商的主要任務(wù)。去年四季度開始，北京多數(shù)樓盤開始放緩?fù)票P節(jié)奏，“重點(diǎn)任務(wù)就是消化已推案樓盤。”某著名開發(fā)商告訴記者，2009年公司工作安排中，第一條就是加快存量房源的銷售，旗下其他項(xiàng)目是否再推新房源，則根據(jù)存量房銷售的情況來(lái)決定。

　　“開發(fā)商們都忙著消化存量，暫緩了新項(xiàng)目的供應(yīng)節(jié)奏。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰告訴記者，春節(jié)后，邀請(qǐng)他們進(jìn)行存量銷售的樓盤數(shù)量驟然增多。“談了好幾個(gè)盤，開發(fā)商都要求我們幫助快速銷售存量。”李文杰說(shuō)。

　　可售住宅達(dá)到14.8萬(wàn)套

　　去年，北京樓市因市場(chǎng)滯銷而出現(xiàn)的存量房源數(shù)量巨大。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年1月1日，北京可售住宅(已取得預(yù)售許可證，但未售出的住宅)14.8萬(wàn)套，約2600萬(wàn)平米。2008年1月1日，可售的存量住宅則僅有9.2萬(wàn)套。僅北京市場(chǎng)，取得預(yù)售許可證的存量住宅，一年就增加了5.6萬(wàn)套。“去年北京商品住宅銷售了約6萬(wàn)套。依此推斷，上述存量消化完至少需要2年。”李文杰這樣指出。

　　2月24日，摩根大通大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄也表示，按照現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存規(guī)模需要24個(gè)月才能消化掉。事實(shí)上，目前可以統(tǒng)計(jì)的僅是已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，而正處于開發(fā)過(guò)程，暫未取得預(yù)售許可證的存量樓盤，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于14.8萬(wàn)套。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，雖然該數(shù)據(jù)無(wú)法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，但肯定應(yīng)該超過(guò)14.8萬(wàn)套。

　　高價(jià)房及郊區(qū)房積壓較多

　　通過(guò)有關(guān)渠道，本報(bào)記者整理獲得北京10家著名開發(fā)商的存量房源顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)存量面積約50萬(wàn)平米，如果加上其通州項(xiàng)目、遠(yuǎn)洋花園以及遠(yuǎn)洋山水等項(xiàng)目后期土地，該公司的存量面積大約有91萬(wàn)平米。萬(wàn)科目前在京的存量房源大約有22萬(wàn)平米，如果加上其金隅萬(wàn)科城未開發(fā)土地、萬(wàn)科西大望路項(xiàng)目，萬(wàn)科的存量面積達(dá)74萬(wàn)平米。而富力地產(chǎn)旗下北京所有項(xiàng)目的整體存量面積也達(dá)到51萬(wàn)平米。

　　記者根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商積攢下來(lái)的存量房源，主要是其高價(jià)位產(chǎn)品。“地段相對(duì)較差的郊區(qū)房也是主要庫(kù)存之一。”北京欣源業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理羅園分析指出，受到去年樓市下行影響，一些價(jià)格較高和地段相對(duì)較差的樓盤出現(xiàn)了銷售滯緩。

　　如萬(wàn)科去年推向市場(chǎng)的萬(wàn)科公園五號(hào)，銷售均價(jià)約為2.6萬(wàn)元/平米，總推盤面積約為6.4萬(wàn)平米，實(shí)際銷售約6000平米，存量多達(dá)5.8萬(wàn)平米。此外，區(qū)域及地段相對(duì)較差的樓盤也有不少“庫(kù)存貨”，通州、大興等位置較偏且價(jià)格相對(duì)偏高的項(xiàng)目表現(xiàn)突出。

　　多數(shù)公司首要任務(wù)是消化庫(kù)存

　　記者從多家開發(fā)商獲悉，其公司制定的年度計(jì)劃中，多數(shù)首要任務(wù)就是消化庫(kù)存。“去年市場(chǎng)滯銷，樓盤銷售帶來(lái)的預(yù)售回款量不大，加之銀根持續(xù)緊縮，目前開發(fā)商手中的資金少得可憐。”中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，開發(fā)商必須通過(guò)快速消化存量，才可能帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流。

　　“降價(jià)銷售是消化庫(kù)存的惟一出路。”李文杰這樣認(rèn)為，庫(kù)存積壓房源數(shù)量增加，同時(shí)還有其他項(xiàng)目持續(xù)推出低價(jià)新盤，今年北京樓市可供樓盤數(shù)量會(huì)激增，想撬動(dòng)市場(chǎng)只有降價(jià)銷售。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹日前也曾表示，從北京住宅的總體房?jī)r(jià)看，2009年下降壓力很大，原因之一就是北京滯銷住宅積壓量很大。

　　有專家還表示，目前打折銷售幅度比較大的項(xiàng)目，相對(duì)來(lái)說(shuō)存量房肯定多。東部某打折幅度較大的開發(fā)商除了其存量房源數(shù)量多之外，還擔(dān)心其精裝修后的房子不及時(shí)賣，其精裝品質(zhì)會(huì)因擱置時(shí)間太長(zhǎng)受損。“任何一種產(chǎn)品的庫(kù)存多了，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)行情及生產(chǎn)者帶來(lái)巨大影響。”中新地產(chǎn)北京公司董事長(zhǎng)張曉東認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)存貨激增、消化困難，是迫使其加快推盤和降價(jià)銷售的主因。