新年伊始，上海商業地產出現一波商鋪成交的“小陽春”。但是，這輪商鋪成交量的放大，并沒有被市場視作從去年下半年以來漸趨清淡和下滑的商業地產市場的轉折點。

　　相反，各路資金各執己見，“抄底入市”和“拋盤離場”的現象同時上演，尤其是外資掀起了一股在滬拋售物業套現離場的小高峰。

　　專家表示，目前上海商業地產存在的局面是：供求關系正在出現日趨嚴重的失衡，“做空”氣氛濃厚，導致銷售和租賃價格大有引爆價格戰的趨勢；同時，包括內資外資等在內的多數資本又對市場保持緊密關注，持幣待入、謹慎布局。

　　上海目前“欲走還留”的商業地產困局，某種程度上正是全國的縮影和標本。

　　供求漸失衡

　　2009年，與商品住宅市場正在受困于快速發展期積累下的“天量”存貨的尷尬一樣，上海商業地產市場首先遭遇“存量房”難題。首當其沖者，就是此前甚少收到國家調控干擾、從而發展相對成熟的寫字樓市場。據上海華燕市場研究中心的統計數據，今年1月，上海寫字樓供應量為19.17萬平方米，成交面積為9.17萬平方米，供需比為1：0.48，且連續第7個月供大于求(供需比一直保持在1：0.5左右)供大于求矛盾突出。

　　領盛投資一位人士表示，由于寫字樓供應量大，同時需求減緩明顯，2009年，北京、上海寫字樓物業的運營收入將低于15年來的平均水平。就供求的兩端看，供方體現為新增房源大量入市：由于前幾年商業地產景氣時期開工的寫字樓陸續竣工營業，大量新寫字樓房源紛紛入市。需方則顯示為租賃需求下降較快：受全球金融風暴影響，跨國企業新的擴張需求受到抑制，一些企業被迫削減辦公用房預算，甚至開始向次級商務區或非核心寫字樓搬遷。

　　供需矛盾的集中體現，便是激烈的租賃競爭和租金的持續下滑。

　　2008年四季度，上海多數甲級辦公樓的租金出現回落。據統計，浦東租金環比下降15.5%，浦西租金環比下降8%。上海中原房產研究部人士表示，自11月底，甲級寫字樓空置率已達到10.7%，與年初的7.2%相比，上漲了3.5個百分點。不少業主紛紛以較低的租金和優質服務來吸引或留住優質租戶，超甲級辦公樓的租金與甲級辦公樓的差距已從第三季度的2.5元縮小至第四季度的1.6元。中原房產人士表示，2009年，上海甲級寫字樓的空置率將繼續上升，租金將繼續小幅緩降。上海很可能將寫字樓發展作為刺激內需的有效手段，可能出臺新政，包括企業總部大樓用地可按工業地塊招拍掛方式出讓以及增加寫字樓供應量等，意味著現有寫字樓將面對市場較大的考驗。

　　商鋪難言“堅挺”

　　寫字樓市場“空氣彌漫”，另一主要商業地產形式——商鋪的銷售、租賃也面臨激烈市場競爭。由于經濟衰退的影響，商家開店和擴張的勢頭被抑制，從而延緩了商業地產的開發和運營。

　　今年春節上海商鋪市場雖表現出色，但業內人士已表示，2008年積累下的存量商鋪將使今年銷售面臨巨大挑戰，開發商可能采用降價、售后包租等形式打開局面。高力國際甚至預測，上海2009年中心區域的購物中心空置率將有所上升，達到10%左右。

　　目前，浦東有多個零售物業項目正處于緊張施工階段，包括位于世紀大都會項目以及新鴻基的國金中心1期，國金中心附近10萬平米的購物中心等。此外，從位于商業核心區的香港廣場、新華聯商廈及香港新世界廣場等都將于2009年完成品牌升級，屆時將進一步增大市場的供應量，為市場的消化帶來更大的壓力。

　　搜房網人士預計，2009年，上海零售業市場的新增物業面積預計比08年稍有回落，為200萬平米左右。銷售形勢不容樂觀，下滑趨勢將較明顯。嚴峻的銷售壓力可能促使部分開發商轉售為租，等待市場回暖。

　　專家表示，此前數年上海商業地產的爆發式增長正在帶來較大的后遺癥，需要當前的市場來耐心消化。中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路表示，近十年內上海建成萬米以上商業網點4000個，平均每年400個。如此快的速度引發大型網點發展熱潮，造成招商和項目定位與市場脫節，出現階段性、結構性、地域性不平衡等問題。

　　資金鏈難題

　　雖然目前商業地產出現供求失衡，但北大房地產金融研究中心主任馮科認為，商業地產面臨的最大困難，還不是泡沫太大，“它相對于住宅地產來講泡沫并不大，它最大的問題是缺乏金融支持”。

　　馮科認為，國內金融的發展滯后于房地產的發展，商業地產通常需要15—20年的周期來回收它的成本，商業地產的盈利主要不是靠銷售而是靠租賃。但國內銀行大量提供的是兩年以內的信貸，很少提供15、20年的長期貸款。以長期運作和經營為主的商業地產開發商資金鏈難以得到滿足。

　　瑞銀證券一位分析師告訴記者，無論是紛紜熱鬧的黑石抄底還是李嘉誠離場，關系上海乃至全國商業地產走向的主題詞還是“資金”二字。敢于抄底的，多為資金雄厚的大型房產商或海外房產基金；決意離場的，則與企業對資金鏈的不同需求有關。因此，在此輪金融風暴的沖擊下，與金融息息相關的商業地產，只要金融行業沒有向好，就難以走出新的景氣行情。中國房地產職業經理人聯盟秘書長陳云峰也表示，商業地產本質上為金融產品，需要金融行業的強有力支撐，而今一場不期而遇的金融危機，正讓商業地產發展經歷挫折。

　　全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波表示，尚不能做到對長線運作的商業地產項目進行有效監管和風險控制，是致使銀行鮮敢涉足商業地產領域的主要原因。因此，開發商不僅在資金壓力巨大的項目開發前期找不到貸款支持，即便是在項目的經營階段也找不到合適的金融產品。朱凌波認為，此前被寄予希望的REITs即使出臺，也不可能完全解決商業地產的所為資金問題。它對于持有大型商業物業的套現、大型連鎖擴張企業可能會立竿見影，但對于中小企業和開發類產品可能收效甚微。焦點房地產網的市場調查也顯示，認為REITs出臺能解決商業地產融資瓶頸的人士為47%。

　　國內金融渠道難以打通，外資卻正在積極募資進行滲透。目前，來自澳大利亞、中東、美國等地的資金，不僅將目光放在北京、上海、廣州等一線城市，對西安、大連、成都等二線城市的不動產項目也在列入投資標的中。因此專家正在擔心國內商業物業被外資“全部”持有的傾向將越來越嚴重。

　　內外資“謹慎”布局

　　面對2009年上海商業地產的風向未卜，雖然內外資都用“謹慎”和“觀望”作為入場前提，但一個共同的看法是：不放棄，伺機入。

　　仲量聯行的最新報告顯示，2008年上海房地產外資收購交易中，排在首位的依然是寫字樓項目，占總成交的42%，其次才是住宅物業，占34%。仲量聯行稱，不少外資機構在2007年至2008年間的結余資金有望在2009年入市，今年上半年或將是外資抄底上海樓市的大好時機。由于低風險成熟市場的物業資本值下降提供了高回報的投資可能，眾多外國投資者已經開始重新審視成熟市場的投資機會。

　　不過，由于商業地產一般均比住宅地產有1-2年的調整滯后期，因此專家和企業對商業地產抄底時機是否到來分歧嚴重。一位房產基金的經理表示，基金雖然已經募集完畢，但目前不急于大規模投資，二是希望市場在基金的最后期限前見底。領盛投資也認為，在寫字樓市場，由于跨國企業擴張嚴重縮減，直至全球經濟轉好前，高供應量將制造高于預期的空置率。

　　項敏表示，2009年上海商業地產受外部影響，預計上半年無法回暖，市場需求會持續萎縮，部分高端零售物業開店計劃受阻。

　　不過選擇目前出手、以求得形勢轉暖時成功卡位的企業也不在少數。國內知名的多元化企業集團杉杉集團董事長鄭永剛對中國證券報記者表示，杉杉此前一直專注做地產而不是房產，但現在認為入市的機會來了。杉杉目前開始啟動一系列奧特萊斯賣場項目，尋求這一在城市近郊興起的新興商業模式中的房產開發機會。知名地產企業世茂集團也擬將在中國的高端酒店數量增加到20余家，共7000余間客房。