積壓：庫(kù)存驚人

　　來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，至去年年底，全國(guó)商品住宅的空置面積是9069萬平方米，同比增長(zhǎng)23.3%。戴德梁行還有報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等9大城市目前積壓了約3800萬平方米2006-2008年在建的庫(kù)存商品住宅，而消化這些市場(chǎng)庫(kù)存平均要9個(gè)月。

　　具體到城市，各地的庫(kù)存量稍有不同。比如，根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)，至去年年底，北京商品房空置面積達(dá)1438.3萬平方米，同比增長(zhǎng)26.6%；其中，商品住宅空置面積為522.7萬平方米，同比增長(zhǎng)26.9%；此外，空置1年以內(nèi)的商品住宅面積占住宅空置面積的64%。

　　中房上海指數(shù)辦公室的報(bào)告則顯示，在過去一年里，上海新增商品住宅的空置量已經(jīng)逐步上升，平均每月遞增約20萬平方米，至去年年底達(dá)到約500萬平方米，同比增幅達(dá)82%。

　　有上海的市場(chǎng)人士認(rèn)為實(shí)際還不止這個(gè)數(shù)字：“去年預(yù)期1800萬-2000萬平方米的商品住宅供應(yīng)量最終只上市了1230萬平方米，還有600萬-800萬平方米可推而未推的房源積壓在開發(fā)商手上；而且上市的1230萬平方米房源中也僅售出了907萬平方米，還有323萬平方米的房源積壓在市場(chǎng)上。這也就意味著去年上海樓市的實(shí)際積壓量可能超過1000萬平方米，而且恐怕今年還會(huì)有新增積壓。”

　　原因：成交萎靡

　　顯然，去年以來樓市成交量嚴(yán)重滑坡，是導(dǎo)致商品房空置率加大或者說使市場(chǎng)內(nèi)積壓了太多存量房的主要原因。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)完成商品住宅的銷售面積是12000萬平方米。從新建商品住宅的銷售面積來講，同比下降20.3%，下降的省區(qū)市達(dá)到26個(gè)，其中北京以及福建、湖北、廣東的一些城市同比下降幅度在20%以上。

　　“即使今年的成交回暖也改變不了供大于求的局面。”易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，“拿上海來說，去年商品住宅僅售出了907萬平方米，即便按照今年成交量比去年回暖三成的1200萬平方米算，平均月成交量為100萬平方米。而今年1月份的成交量?jī)H為50.7萬平方米。就算節(jié)后市場(chǎng)有成倍的增長(zhǎng)，巨大的供應(yīng)壓力依然是開發(fā)商不得不重視的問題。”

　　影響：壓力潛行

　　對(duì)于空置率或存貨問題，業(yè)內(nèi)人士或樂觀或悲觀，態(tài)度分化十分明顯。不過理性對(duì)待這部分“失效供應(yīng)”所可能形成的市場(chǎng)壓力是他們的共識(shí)。

　　“從靜態(tài)上看，按照一些機(jī)構(gòu)估算，全國(guó)樓市的庫(kù)存是比較大，但用現(xiàn)在的月去化量計(jì)算總的消化時(shí)間未免有點(diǎn)悲觀。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，從動(dòng)態(tài)角度看，目前的房屋空置率并不高，純做算術(shù)題的話，考慮到春節(jié)后市場(chǎng)成交應(yīng)會(huì)上升，這些庫(kù)存半年就可以消化掉。“實(shí)際的市場(chǎng)運(yùn)行情況是，健康的市場(chǎng)需要一定的庫(kù)存，沒有庫(kù)存是不正常的，不過這個(gè)庫(kù)存維持在2-3個(gè)月的消耗量較合適。”

　　另外，回建強(qiáng)指出，現(xiàn)在的存量房中有一部分是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，這部分房源是非市場(chǎng)性的，其成交量的分布不規(guī)則，很可能在一定時(shí)間段內(nèi)集中成交，也可能因?yàn)榈乩砦恢煤徒煌ㄅ涮椎炔唤∪�，造成長(zhǎng)時(shí)間不能成交。因此，在考慮住房庫(kù)存期限時(shí)應(yīng)將這部分適當(dāng)剔除。

　　而中房上海指數(shù)辦公室的分析師認(rèn)為，雖然從歷史數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前新房空置量尚屬中等水平，但過去一年里過高的增幅令人擔(dān)憂。并且在未來一段時(shí)間里空置量繼續(xù)上升的可能性仍然很大，這將給2009年樓市價(jià)格穩(wěn)定帶來不利因素。

　　“以上海為例，不少開發(fā)商，特別是首次入市的樓盤，已主動(dòng)把握市場(chǎng)變化要求開始降價(jià)，使售價(jià)與周邊樓盤相比具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有些已經(jīng)取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)；而與此相反，多數(shù)已有先期預(yù)售的樓盤則顯得瞻前顧后，從而使得成交困難。”上述分析師指出，“開發(fā)商還是應(yīng)該主動(dòng)把握市場(chǎng)變化，在供求關(guān)系和價(jià)格規(guī)律的指導(dǎo)下，以提高預(yù)售去化率和減少現(xiàn)房存貨量為主要手段，力爭(zhēng)更多的現(xiàn)金流。”(記者 李和裕)