積壓：庫存驚人

　　來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，至去年年底，全國商品住宅的空置面積是9069萬平方米，同比增長23.3%。戴德梁行還有報告顯示，上海、北京、廣州等9大城市目前積壓了約3800萬平方米2006-2008年在建的庫存商品住宅，而消化這些市場庫存平均要9個月。

　　具體到城市，各地的庫存量稍有不同。比如，根據(jù)北京統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計，至去年年底，北京商品房空置面積達1438.3萬平方米，同比增長26.6%；其中，商品住宅空置面積為522.7萬平方米，同比增長26.9%；此外，空置1年以內(nèi)的商品住宅面積占住宅空置面積的64%。

　　中房上海指數(shù)辦公室的報告則顯示，在過去一年里，上海新增商品住宅的空置量已經(jīng)逐步上升，平均每月遞增約20萬平方米，至去年年底達到約500萬平方米，同比增幅達82%。

　　有上海的市場人士認為實際還不止這個數(shù)字：“去年預期1800萬-2000萬平方米的商品住宅供應量最終只上市了1230萬平方米，還有600萬-800萬平方米可推而未推的房源積壓在開發(fā)商手上；而且上市的1230萬平方米房源中也僅售出了907萬平方米，還有323萬平方米的房源積壓在市場上。這也就意味著去年上海樓市的實際積壓量可能超過1000萬平方米，而且恐怕今年還會有新增積壓。”

　　原因：成交萎靡

　　顯然，去年以來樓市成交量嚴重滑坡，是導致商品房空置率加大或者說使市場內(nèi)積壓了太多存量房的主要原因。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國完成商品住宅的銷售面積是12000萬平方米。從新建商品住宅的銷售面積來講，同比下降20.3%，下降的省區(qū)市達到26個，其中北京以及福建、湖北、廣東的一些城市同比下降幅度在20%以上。

　　“即使今年的成交回暖也改變不了供大于求的局面。”易居中國分析師薛建雄認為，“拿上海來說，去年商品住宅僅售出了907萬平方米，即便按照今年成交量比去年回暖三成的1200萬平方米算，平均月成交量為100萬平方米。而今年1月份的成交量僅為50.7萬平方米。就算節(jié)后市場有成倍的增長，巨大的供應壓力依然是開發(fā)商不得不重視的問題。”

　　影響：壓力潛行

　　對于空置率或存貨問題，業(yè)內(nèi)人士或樂觀或悲觀，態(tài)度分化十分明顯。不過理性對待這部分“失效供應”所可能形成的市場壓力是他們的共識。

　　“從靜態(tài)上看，按照一些機構(gòu)估算，全國樓市的庫存是比較大，但用現(xiàn)在的月去化量計算總的消化時間未免有點悲觀。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強認為，從動態(tài)角度看，目前的房屋空置率并不高，純做算術(shù)題的話，考慮到春節(jié)后市場成交應會上升，這些庫存半年就可以消化掉。“實際的市場運行情況是，健康的市場需要一定的庫存，沒有庫存是不正常的，不過這個庫存維持在2-3個月的消耗量較合適。”

　　另外，回建強指出，現(xiàn)在的存量房中有一部分是經(jīng)濟適用房、限價房，這部分房源是非市場性的，其成交量的分布不規(guī)則，很可能在一定時間段內(nèi)集中成交，也可能因為地理位置和交通配套等不健全，造成長時間不能成交。因此，在考慮住房庫存期限時應將這部分適當剔除。

　　而中房上海指數(shù)辦公室的分析師認為，雖然從歷史數(shù)據(jù)分析，當前新房空置量尚屬中等水平，但過去一年里過高的增幅令人擔憂。并且在未來一段時間里空置量繼續(xù)上升的可能性仍然很大，這將給2009年樓市價格穩(wěn)定帶來不利因素。

　　“以上海為例，不少開發(fā)商，特別是首次入市的樓盤，已主動把握市場變化要求開始降價，使售價與周邊樓盤相比具備競爭優(yōu)勢，有些已經(jīng)取得了不俗的銷售業(yè)績；而與此相反，多數(shù)已有先期預售的樓盤則顯得瞻前顧后，從而使得成交困難。”上述分析師指出，“開發(fā)商還是應該主動把握市場變化，在供求關(guān)系和價格規(guī)律的指導下，以提高預售去化率和減少現(xiàn)房存貨量為主要手段，力爭更多的現(xiàn)金流。”(記者 李和裕)