省房地產行業協會昨日最新發布的《2008年廣東房地產分析報告》顯示,歷經2003年以來連續5年高速增長周期,2008年廣東房地產市場已經進入周期性調整,房價終結快速增長勢頭,全省商品房新開工面積、開發到位資金、銷售回籠資金等多個指標出現2003年以來首次負增長。

　　《2008年廣東房地產分析報告》數據顯示,與前幾年持續增長態勢形成對比,2008年廣東房地產市場的完成開發投資增速、商品房及商品住宅新開工面積、到位資金、銷售回籠資金、購置土地面積、商品住宅銷售面積和銷售金額、市場消化系數等多項指標均呈現不同程度的跌幅。樓市滯銷導致的回籠資金慢,讓開發商對后市普遍看淡,2008年開發商購置土地面積減少一成多,購置土地欲望降低。

　　商品住宅價格終結近年快速增長勢頭,2008年商品房銷售均價5970元/平方米,同比增長1.34%。考慮到市場銷售中送裝修等各項優惠,實際房價比名義房價略低,實際房價可能表現為負增長。

　　面對市場不景氣、企業收縮投資、新開工面積下降的形勢,省房協建議,房地產業的健康發展,需要政府更多地出臺促進住房消費、鼓勵房地產投資的政策,需要開發企業以合理價格促銷,恢復市場正常交易量,穩定房地產市場,以促進宏觀經濟“軟著陸”。

　　開發資金壓力增大銷售回籠資金6年首次下降

　　從資金來源結構看,2008年廣東省房地產開發中,外資抽逃跡象明顯,同比回落了25.08%,而自籌資金和國內貸款的增長基本填平外資抽逃空間,國內貸款與自籌資金同比增長分別為13.03%和17.48%。

　　同時,銷售回籠資金出現了2003年以來的首次負增長,降幅為22.35%。因此,廣東房地產開發的資金結構發生較大調整。銷售回籠資金占到位資金的比例僅42%,為2002年以來最低,開發商銷售壓力日益增大。相應地自籌資金占到位資金的比例升至33%,國內貸款占到位資金的比例升至23%,均為2002年以來最高；外資占到位資金的比例1.74%,為近年次低。

　　成交萎縮兩成降價對成交量拉升明顯

　　2008年的房地產調整在商品住宅銷售面積和銷售金額上均有體現,這兩個數據同比均有兩成多的回落,表明市場消化能力減弱。

　　2008全年,廣東省的商品房銷售面積為4824.41萬平方米,同比下降22.43%；銷售額2880億元,同比下降21.40%。全年商品房及住宅銷售面積與銷售額負增長,均為2003年以來首次。房價終于終結快速增長勢頭,急降至2004年以來最低幅度增長。

　　值得關注的是廣東全省的房價在第4季度環比下挫了5.39%,但與之相對應的卻是成交量81.5%的環比上漲,降價對成交量的拉升作用明顯。

　　新開工面積翹尾開發商開始看暖后市

　　報告中還顯示,2008年,全省商品房施工面積、竣工面積同比分別增長14.39%、8.24%。值得關注的是,商品房新開工面積同比出現了負增長,為2003年以來首次,與上年增長30.37%成強烈對比。

　　2008年各季度廣東房地產行業新開工面積呈現先降后漲的特點。第1—3季度逐步回落,第4季度出現了反彈。在一系列的宏觀調控下,開發商看暖后市跡象明顯。

　　空置量上升未來銷售壓力仍大

　　2008年,廣東省商品房竣工面積同比增長為8.24%,增加竣工332萬平方米；銷售面積同比下降22.43%,減少銷售1395萬平方米,較大地增加了空置量。

　　而2008年年末,商品房空置總量1824.61萬平方米,較上年末增加245.4萬平方米,增幅15.54%。其中在第四季度就增加近253萬平方米。滯銷(空置1—3年)和積壓(空置3年以上)面積同比增加14.84%,待銷(空置一年以內)面積增加17%。住宅空置增加279萬平方米,增幅高達37%,其中在第四季度增加228萬平方米,商品房空置總量及住宅空置量出現了2004年以來連續4年下降后的首次上升。

　　番禺某大型樓盤的發展商表示,未來的銷售壓力依然很大,不能排除降價促銷手段的繼續采用。