2008年第四季度，CBD寫字樓租金較上個季度降6.2%，是北京寫字樓市場租金下降最為明顯的區域。而該季度也成為市場租金調整最明顯的時間點。在仲量聯行等知名機構發布這一信息前，開發商已經感知到了寒冷，正通過降租吸引租客。但今年對于持有型物業的開發商來說，高稅率令降租空間有限。對于2009年，業內預測租金將回落到2007年的水平。

　　　　去年9月起，租金下跌壓力明顯

　　從2008年9月開始，不少持有物業的開發商就感覺到租金下跌的壓力。目前，這種市場狀況仍無明顯改觀。

　　根據多家公司的統計數據顯示，去年第四季度，北京寫字樓市場租金出現下跌，尤其以中央商務區(CBD)、東二環、燕莎區域跌幅最為明顯，其中CBD區域的寫字樓租金較上個季度下降6.2%。

　　可見在多家企業紛紛表示壓縮辦公成本的同時，開發商開始考慮順勢調低租金。

　　值得關注的是，部分小企業開始改租為抄底購買自住，然后再考慮抵押融資。這無疑減少了寫字樓市場的租賃需求。

　　　　增稅增加寫字樓租賃成本

　　去年12月，商用物業出租稅率從5%漲至26%左右。突然增加的稅收令寫字樓租賃成本大漲，寫字樓市場前景更不容樂觀。

　　當前，多數租戶認為市場將轉入下行通道。面對這種情況，不少開發商呼吁有關部門要在稅收上給予物業持有者和入駐企業更多的支持，以緩解目前的壓力。截至目前稅務部門和業主反饋的信息顯示，寫字樓市場租金低迷，稅收高企的局面并無改觀。

　　　　樓盤　“只要能租出去 價格可以商量”

　　曾先生(化名)是位于東三環外一個新開業寫字樓項目的招商負責人。目前這個寫字樓租金與2008年9月之前相比下降10%。

　　該項目從去年下半年開始招商，但從9月開始，曾先生就感覺到客戶的預算在減少：原本選擇入駐這里的企業為降低成本選擇了更便宜的寫字樓。

　　從9月份到現在，行情不僅不見好轉，曾先生還感覺企業的租房意愿在不斷降低。由于寫字樓每月物業費開銷約在25元/平米以上，10萬平米體量的的寫字樓，空置率高達70%-80%，這筆空置的開銷對本來收入就不多的項目公司來說，是一筆難以承受的壓力，為此他們做出了降租的決定。

　　“總不能空著，只要能租出去，價格還可以商量�！睂τ诮窈蟮挠媱�，曾先生說，國貿區域大約有50%的新寫字樓面臨著類似的狀況。而目前各個城區的寫字樓都希望留住企業。

　　　租戶　為節省開支 搬離建外SOHO

　　邢先生是一家文化傳播公司的老板，這幾年一直在建外SOHO辦公，租金約為4元/平米/月。

　　去年年底，他租的辦公樓到期，看到其他寫字樓的租金出現下調，加上企業經營受到經濟環境影響，他開始考慮租房成本了。

　　雖然當時房東一再表示，租金可以適當下調一點，但他還是決定搬走。

　　他認為，建外SOHO是商住兩用樓，浪費的面積比較多，而東四環區域的大成國際中心等樓盤是純寫字樓，利用率較高，且目前的租金在3元/平方米／月左右，要比建外SOHO便宜得多，因此近期決定搬到那里。

　　他了解到，近期很多在建外SOHO創業的同行朋友也在考慮搬到相對距離中心地帶遠一點，但租金較低的區域去。

　　　　熱點

　　　　高稅收卡住開發商降租退路

　　記者以租賃者的身份咨詢北京國際中心物業管理人員時發現，目前開發商持有的寫字樓出租租金為5元-6元/平米/月，但個人投資者在出租時，租金可降到4.5元/平米/月。

　　究其原因，個人投資者在求租方不開具正規發票時，可以不用繳納約高達26%的租賃稅；而開發商不可能輕易去逃稅，因此兩者價格差距很大。開發商持有物業目前在降租時，是沒有太多退路的。

　　萬達地產的一位負責人表示，目前個人投資商用物業的較好收益率在5%-8%，目前執行的稅率已使投資者陷入無利可獲的境地。

　　SOHO中國董事長潘石屹在遭遇目前租金明顯下降，企業外遷的壓力后，對于目前的稅收政策尤其敏感，他以北京人大代表的身份提出議案，要求給商業物業租賃降稅，該公司一位內部人士表示，近期可能會有結果。

　　　　預測

　　　　甲級寫字樓租金或降15%

　　第一太平戴維斯表示，2009年甲級寫字樓平均租金將繼續下滑，可能回落到2007年的水平，即比2008年第四季度降15%左右。

　　原本計劃在2008年竣工的項目被延遲，2009年北京甲級寫字樓供給量將比先前預期更多。其結果將導致全市的寫字樓空置率有可能提高至25%左右。(張家齊)