2008年12月深圳樓市新房成交量近80萬平方米,環比猛增1倍多,為全年最高,而全年總成交量不足400萬平方米。由于開發商的主動降價,12月份新房價格跌至10900元/平方米,創下全年新低。

　　“之前的市場預測很壞,但從最近兩個多月成交量大增的情況看,之前的預測可能過于悲觀了。”中原地產深港研究中心總監張偉正在審慎修正中原的看法。

　　中國房地產指數研究院深圳分院的最新監測顯示,上周(1月5日—1月11日)全市商品住宅成交總套數為1813套,平均每日成交259套,環比增加23.84%。該研究院分析師楊奕表示,上周成交量環比增長明顯,一方面是因為前周井噴的開盤量為上周成交提供了盤源支持,另一方面是開發商的出貨決心堅定了,許多樓盤元旦過后推出特價房,有些樓盤贈送各種禮包或現金,有的甚至直接打折或降價,刺激了消費者的購買欲望。成交價格方面,本周商品住宅成交均價有所下跌,為11430元/平方米,環比下跌6.10%。成交價格下跌的其中一個重要原因是項目降價促銷力度有所加強。

　　事實上,上周的成交熱是延續了此前兩個多月的“回暖”行情。多名業界專家表示,接下來的一段時間,這種成交熱可望持續。而為了更進一步多方位地促進成交,市場人士又重新開始呼吁取消“限外令”。

　　　　存量降破6萬套引遐想

　　曾經讓業內各界恐懼的深圳樓市龐大的供應量,在1月11日這個節點,終于下降到了6萬套以下。

　　深圳市國土局數據顯示,截至1月11日,深圳一手房可售套數和面積分別為59646套和616.18萬平方米,環比上周可售套數和面積分別減少3.84%和3.62%。楊奕表示,隨著供應量的減少,而成交量持續維持高位,深圳一手房可售量出現走低的趨勢,這一現象標志著深圳樓市明顯回暖。

　　張偉表示,樓市可售房源下降,反映了在降息、放松房貸以及營業稅優惠等政策利好的刺激下,近期成交量上升,購房者入市積極。深圳房地產市場發達,購房者相對比較成熟理性,對利好反應快。而且,深圳房地產市場調整了一年多,更多的開發商加入到降價的行列中來,也消化了空置。資料顯示,2008年,市國土房產局批準預售面積為660萬平方米,而市場銷售的僅為553萬平方米,中間有100多萬平方米的差距。可見,有大量的發展商拿了預售許可證但是不推盤,而是往后壓,這也對降低空置有很大作用。

　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒透露,2008年12月深圳樓市新房成交量近80萬平方米,環比猛增1倍多,為全年最高,而全年總成交量不足400萬平方米。由于開發商的主動降價,12月份新房價格跌至10900元/平方米,創下全年新低,環比11月下降了2647元/平方米,降幅達到19.5%。

　　根據中國房地產指數研究院深圳分院的月度報告更詳實的監測統計,上月新開盤15個住宅項目共推出5751套/47.88萬平方米,供應套數環比減少44.49%,供應面積環比減少47.58%。分析師稱,開盤量大幅萎縮,主要是因為前月樓市新政實施后,手持中小戶型樓盤的開發商紛紛搶先推盤,使得上月開盤量高企,同時分流了上月的開盤量。

　　成交上,2008年12月全市商品住宅共成交7898套/72.87萬平方米,成交套數環比增加22.74%,成交面積環比增加23.14%,成交量達到今年的最高峰。本月是新政實施后的第二個月,成交量能繼續放量增長,一方面是因為深圳住宅成交量經過上月的放量增長后,消費者對市場的信心有所增長,另一方面是大量中低價樓盤入市使得深圳整體樓價下調到消費者能承受的價位。

　　房價在上月表現出加速下降的明顯趨勢。12月份深圳商品住宅成交均價為11084元/平方米。對此,楊奕稱,成交均價下跌明顯一方面是因為入市的項目還是以低價的中小戶型住宅項目為主,另一方面是臨近年尾,開發商都想把握住今年最后一次回籠資金的機會,加強了降價促銷力度。

　　　　開發商醞釀提價

　　按照最近的市場狀況,王鋒預計,如果宏觀經濟形勢不出現大的問題,預計到今年第二季度,深圳房價有可能會走向穩定,在均價1萬元/平方米上下波動。但是,王鋒依然建議,深圳政府部門應當出臺針對房地產的刺激政策,因為樓市回暖的根基尚不穩固,“此前一些不適合的房地產調控政策,有必要糾正,比如限外令等。”

　　“近兩三個月,很多樓盤都賣得很好,不少開發商由此獲得了較充足的回籠資金,加上國家政策轉向鼓勵銀行給開發商貸款,開發商進一步降價促銷的壓力普遍減少。”張偉稱,據中原地產的了解,已經有開發商考慮提價,也有投資客準備入市。

　　但開發商的這種如意算盤不一定會“如意”。近日,住房保障部負責人已經公開表示,支持房地產開發企業積極應對變化,合理確定價格促進銷售。據透露,2009年,由于受國際金融危機快速蔓延,經濟下行壓力增大,房地產方面,國家還將出臺一系列政策,住房保障部今年工作的總體思路在于保證居民合理住房消費,促進住房投資規模適度增長。深圳地產業內人士將上述表態,看作是深圳樓市持續回暖的積極訊號,表現出樂觀情緒。

　　對此,中原集團主席施永青周二來深演講時表示,如果實體經濟不好轉,房價不會好起來,現在反彈了,有一部分開發商信心增加了,覺得可以把價錢提上去了,但這種策略只能是用在短期的策略上,需要對長期的宏觀情況有一個判斷,現在來說,開發商應該是把握好價錢反彈、市場信心增加的時候,增加自己的銷量,增加自己資金的回收。

　　　　取消“限外令”被重提

　　正如前所述,雖然近期樓市成交向好,但王鋒仍然認為,樓市回暖的根基尚不穩固,有必要糾正“限外令”。

　　美聯物業市場研究部負責人向記者表示,樓市行情轉變,政府應該檢視“限外”的得與失。“限外令”出臺的2006年,正是全國樓市行情看漲之時,各種資本紛紛進入樓市投資,尤其是外資在內地的物業收購案此起彼伏,推動了樓市價格的快速上漲。2007年上半年,深圳樓市更是史無前例地大漲五成以上,因而也順理成章地迎來了深圳地方“限外”政策出臺。

　　然而,上述負責人認為,現在樓市行情已大不相同,整個二級市場,包括住宅、寫字樓,其成交套數均不及去年高峰期的五成,價格降幅亦不小,住宅成交均價下降達三成,寫字樓成交均價跌幅超三成。與此相應的是,當年在大陸大肆收購物業的機構紛紛拋售手中物業。此一時,彼一時,當年“限外”政策出臺的樓市環境已經反轉,相反國家新近出臺“新國六條”又在鼓勵樓市消費,支持開發商直接融資,強化地方政府穩定樓市。如此看來,樓市“限外”政策出臺的基礎已經改變,該政策也應作相應的變通,甚至暫時取消,這對于緊鄰港澳的深圳樓市尤顯重要。

　　當然,購房者對當年的高房價仍心有余悸,其支持樓市“限外”的理由是擔心外資再次抄底中國樓市,從而推高樓市價格。然而在目前全球金融風暴縱橫深入的情況下,若外資會大舉抄底中國樓市,中國政府又何須花大力氣來促進樓市交易呢?樓市行情已然轉變,政府應該早日取消“限外令”。