商鋪是商業市場最基本的細胞，其租售價格的高低無疑是反映商業市場冷暖的晴雨表。2008年上半年，受奧運會舉辦的利好影響，北京商鋪的租售價格曾一路攀升，而下半年爆發的全球金融危機，又讓商鋪的租售價格大幅回調。2009年，北京商業面臨著哪些市場機會，商鋪的租售價格走勢又將如何？

　　　　價格繼續走低

　　“商鋪的租售價格從根本上講與消費是緊密相關的。銷售情況好，商家能夠承受的租金就高，反之生意不好做，商家承受能力必然降低。”華高萊斯國際地產顧問有限公司商業地產專家苗鈞認為，從目前消費市場整體偏弱的走勢來看，2009年，北京的商鋪租售價格也將延續2008年三、四季度以來持續走低的態勢。

　　據華高萊斯相關調查顯示，2008年一季度，除了空置率有所增加外，北京商鋪無論是供應量還是租金，都在延續2006、2007年持續走高的趨勢，并且在二季度達到最高點。從三季度開始，受奧運臨時管制措施影響，商家經營受到一定程度抑制，商鋪租賃市場陷于停頓。期間，三里屯Village、王府井樂天銀泰、東三環富力城等幾個大型商業地產項目入市，拉動商鋪租賃市場小幅回暖，但是新開業商鋪的售價則開始走低，呈現租售價格倒掛情形。

　　今年，生意不好做在很多市場已經顯出端倪。在中關村專業電子賣場，清淡的生意讓不少商戶選擇撤離，空置率增高迫使經營方紛紛主動降低租金。以海龍電子商城為例，有知情人透露，根據位置的不同，商鋪租金下調幅度從8%-60%不等。

　　　　商戶總數不減

　　“盡管消費市場整體走弱，但今年商戶的數量卻未必減少，甚至有可能增加。”易鋪網CEO、賽睿顧問董事長陳建明認為，在就業市場壓力增大的情況下，會有更多人選擇自主創業，而開店無疑是最為普遍的創業形式。

　　在陳建明看來，整個2008年北京沒開出幾個打眼的商業項目。大鐘寺國際廣場、三里屯Village北區、國瑞城購物中心、金寶匯購物中心、萬貿購物中心等一批原先預計開業的項目，全都由于招商不利等各種原因，將開業時間推遲到了2009年。

　　項目既然已經落成，遲早都要開業。國內大批新商戶的加入，無疑將在一定程度上填補部分國際品牌退出所造成的市場空白。因此，對于北京商界來說，2009年同樣是一個商戶結構調整年。

　　　　新項目難度加大

　　在整體商鋪租金下調的同時，不同區域、不同業態的表現情況也會不盡相同。

　　苗鈞認為，成熟商圈，如王府井、國貿、西單等，由于多數商業項目運營穩定，客流量也基本穩定，抗風險能力較強，受金融危機影響較小。加上這些商業項目與商戶的租約一般都簽得較長，所以在短期內租金下調幅度有限。而新開業項目不僅面臨著招商的困難，而且人氣的培養也需要時間。在住宅市場同樣不景氣的情況下，開發商為了盡快回籠資金，無論是租賃還是銷售，商鋪價格下調的幅度都會更大。

　　不過，不同的商業業態，受金融危機的影響程度各不相同，商鋪價格的調整幅度也會不盡相同。陳建明認為，以中高端為目標消費群的購物中心，在市場緊縮的情況下也會受到較大沖擊，特別是隨著國際一二線品牌的撤出，其租金下調幅度會更明顯。相比之下，超市、便利店等服務中低端的社區商業經營反而更加穩定，這些業態是百姓日常消費離不開的。他預計，今年消費市場上有所作為的商業企業，也將主要出自這一群體當中。(記者 徐慧）