經歷了2007年的狂喜，再到2008年的對峙，2009年的房地產市場是否會迎來一個新起點？

　　2009年，房價向下的壓力依然，就如繃緊的弦，壓力未能得到釋放。而要釋放這些壓力，房價的繼續回調不可避免。雖然不少開發企業聲明已經是“成本價”、“不能再降”，但是面對如此龐大的供應量，面對緊捂錢袋的消費者，樓市將往何處去？

　　但這并不是簡單的返回，而是一次升華，一次再造，更是一個新的起點。

　　相信經歷起起伏伏之后，房地產市場將走向成熟！

　　歲末年初，樓市往何處去？各大機構紛紛出爐相關報告，本報精選其中有代表性的幾個觀點，以饗讀者。

　　關鍵詞：降息VS回調VS壓抑VS爆發

　　解讀：DTZ戴德梁行綜合住宅服務部研究報告顯示，受環球金融危機影響，宏觀經濟走勢不確定導致入市信心不足仍然是影響2009年深圳房地產市場的主要因素。而政策放松，房價下調，需求壓抑還是2009年房地產市場的主調。

　　報告認為，2009年政府將繼續推行寬松的信貸政策，預計至上半年將仍有三次降息，總共下降81個基準點。在房地產新政方面，預計將進一步減免房地產交易環節稅費，鼓勵居民合理的住房消費，如二手房營業稅實行分檔補貼等；為釋放改善性購房的消費潛力，將調整第二套房貸的限制；在土地政策方面，將減免開發企業的土地增值稅、營業稅等，土地交易金也將繼續實行分期付款；

　　房價方面，2009年整體房價不會大漲或大跌，分析人員預計將在1萬-1.2萬元／平方米的區間徘徊。“從具體區域看，由于供應緊缺，特區內中心片區房價較堅挺，回調幅度估計在8%左右；特區外寶安、龍崗兩區不少項目已在2008年底大力降價促銷，房價下跌空間有限，但兩區供應量集中，產品競爭激烈，預計特區外整體房價將回調10%-15%。”

　　而從消化量來看，深圳的住房需求依然受壓抑，預計2009年需求將得到釋放。據統計，從2002年到2006年深圳平均每年的商品住宅需求量有793萬平方米，而2007年受第二套房政策影響成交降至500萬平方米，2008年樓市調整加上環球金融危機沖擊，全年成交量只有383萬平方米，大量剛性需求被抑制

　　被壓抑兩年的剛性需求部分將在2009年釋放，因而預計購房人群主體仍是自住客，基于深圳人口結構以外來人口為主導，所以自住需求中以首次置業者為主，因而總價較低的實用性中小戶型將成為今年最熱銷的產品。其次，深圳近兩三年的嬰兒潮也帶來了大量的改善性換房需求，預計特區外定價較合理的中大戶型將更受歡迎。如有更多項目降價促銷，預計下半年將吸引部分投資型需求入市。

　　關鍵詞：12800元／平方米，跌4.4%

　　解讀：2008年的深圳樓市，可以概括為：供應充足，成交低迷，價格暴跌。

　　這是深圳中原地產的年度報告中對去年深圳樓市最為概括的總結。報告表示，盡管年底樓市成交活躍，盡管一些樓盤價格已經較為合理，面對堪憂的宏觀經濟前景，面對超過400萬平方米的市場存量，面對2009年仍然充足的新增供應，面對整體仍屬高位的房價，深圳樓市的穩定尚需時間，只有樓盤果斷讓利，堅持低價策略，不斷消化存量，樓市才能盡快企穩。

　　2008年深圳市一手住宅成交均價12800元／平方米，同比下跌4.4%。目前房價遠高于2006年的水平，2008年12月全市144平方米以下住宅成交均價仍比2006年12月份上漲超過10%。

　　羅湖蓮塘、羅湖口岸2008年在售樓盤價格最低12000元／平方米，最高18000元／平方米，而2006年這兩個片區在售樓盤均價都在13000元／平方米以下；福田2008年在售樓盤價格基本都在14000元／平方米以上，而2006年開盤的項目，除豪宅外，售價基本都在13000元／平方米以下；南山2008年在售的中檔、高檔住宅均價普遍在13000元／平方米以上，而2006年的半島城邦只有12000元／平方米，御景東方、卓越淺水灣均價只有16000元／平方米；寶安中心區2006年最貴的樓盤均價只有11000元／平方米，其它的在7000-10000元／平方米之間，而2008年在售的，均價都在10000元／平方米以上，龍華2006年樓盤均價基本都在8000元／平方米以下，低的不足7000元／平方米，而片區目前在售的價格多在8000元／平方米以上；龍崗布吉2008年在售的樓盤價格普遍都在7000元／平方米以上，而2006年基本都在7000元／平方米以下。

　　此外，最重要的是，我們面臨著不確定的宏觀經濟走勢，2009年GDP增幅回落已是共識，爭議是“保8”還是“保9”。經濟回落，收入減少，將抑制消費，而作為最大的消費支出，居民購房意愿無疑將仍是比較低迷。2009年深圳樓市將是盤整之年。

　　關鍵詞：金融海嘯VS實體經濟VS2009樓市

　　解讀：世華地產·市場研究中心預測，2009年國家對樓市期望重點在“穩定”，而不是“嚴控”。

　　從2008年國家出臺政策的時間和力度看，可以看出政府在鼓勵購房和穩定樓市方面所做的努力，對鼓勵購房方面起到積極的作用，有利于2009年樓市的健康發展。1月4日，深圳關于營業稅的征收細則出臺，這部分稅費的減免，購房者在購房過程中的交易成本大大減少，讓2009年的深圳樓市有了一個好的開端，也將有利于2009年成交量的持續上升和回暖的延續性。因此，在這些利好新政的刺激以及剛性需求的共同作用下，2009年的深圳樓市會平穩發展，成交量將會穩步上漲。

　　雖然受政策利好和剛性需求的共同作用，2009年的成交量將會穩步上漲，但受全球化金融危機的影響，今年上半年金融危機對實體經濟的影響將會逐步得到體現，這也會對中國的經濟產生一定的影響，中國經濟的不確定因素增多，許多專家認為今年中國的經濟也難言樂觀，預計企業的盈利都會受到較大影響，失業率上升，收入預期下降，購買力下降，這勢必會影響到樓市的回暖和發展，對2009年的樓市發展產生一定的負面影響。因此，雖然成交量會逐漸回升，但在整個經濟環境不景氣的影響下，樓價缺乏上漲的支持。同時，經過此次的調整，不管是購房者，還是投資者，都會以一個理性的態度對待深圳樓市，之前不健康的瘋漲局面將不會再現。綜合這兩方面考慮，可以預計，2009年的深圳樓市價格將會比較穩定。(李錦偉）