過去的2008年，房地產市場經歷了一輪“過山車”般的由盛轉衰的慘烈過程，市場信心跌至谷底。受奧運會召開、金融危機的影響，北京市房產交易持續低迷。自2008年9月中旬以來，政府出臺了一系列房產救市政策，房貸利率連續4次下調、公積金貸款額度上調、普宅標準放寬、房產交易稅費的大量減免等來刺激樓市的發展。日前，政府進一步加大新政力度，對于優質客戶可享受房貸7折。

　　盡管救市力度一再加大，但是對于2009年，更多人仍預期房價繼續下跌，業內大多數把2009年預測為一個“降價年”。

　　內憂外患導致樓市進入買家時代

　　2008年，京城樓市在“拐點論”大行其道、打折降價風暴肆虐的不利因素影響下，逐步進入了蕭條期。交易量持續走低，據亞豪機構統計數據顯示，2008年1-10月，京城共成交商品住宅72217套，成交面積827.7萬平方米，其中期房商品住宅共成交60227套、成交面積647.9萬平方米，現房商品住宅成交11990套，成交面積179.8萬平方米，同比2007年同期，期房商品住宅成交套數下降了41.1%、成交面積下降了49.6%，現房商品住宅成交套數下降了42.8%、成交面積下降了52.1%。

　　2008年供大于求成了京城樓市的顯著特征。據北京市房地產交易管理信息網數據顯示，截至10月底，京城可售期房住宅為112937套、可售面積為1398.1萬平方米，未簽約現房住宅的套數為31776套、未簽約面積為460.6萬平方米。按2008年月均銷售套數計算，存量商品住宅尚可供市場消化20個月。

　　而從全國的大環境來看，據國家統計局數據及中原地產預測，2008年全國商品住宅主要經濟指標全面發生放緩或回落，其中商品住宅開發投資、新開工面積增長放緩、竣工面積回落，平均銷售價格微跌，而這些指標在過往的10年內均保持較快速度增長。月度統計數據顯示，自2008年起，主要指標均明顯下跌，成為中國房地產10年快速增長的轉折點。而伴隨新房市場的規模萎縮及價格下跌，二手房住宅市場也呈現出類似態勢。由于一二手房市場的替代效應，在應對市場蕭條時，新房市場的變化成為了影響二手房市場的重要因素，進而成為影響全市場的動因。

　　業內人士分析，2008年的交易量同比2007年出現了較大幅度的下降，降幅接近五成。這主要受2007年房價高速上漲、政府提出大力發展保障性住房的發展模式以及出臺殺傷力極強的“二套房貸”政策，并且連續多次加息、上調存款準備金率，以及金融危機等內外部環境影響。

　　業內預測：今年是個“降價年”

　　對于2009年的房價展望，記者從各大代理機構的研究報告中發現，多數代理機構對于2009年的房價都表現出進一步下調的預測。

　　北京中原三級市場研究部預測，2009年的京城中高檔二手商品房價格將在目前的基礎上下浮近5個百分點后趨于穩定，即由目前成交均價的13682元/平方米下浮至13000元/平方米左右后趨于穩定，而這個下浮的時間將集中在2009年上半年。在2009年春節過后，消費者的觀望情緒仍將持續至5-6月份。在此期間，中高檔二手商品房的價格將下浮2個百分點，達到2007年底的價格水平，其后趨穩發展。而租賃市場由于經濟危機嚴重降低租賃人群的數量及租房承受能力，2009年租賃會呈現價量同降。但租賃市場由于其特殊性，租金變動幅度要遠低于房價變動幅度，因此2009年租售比仍會呈穩中有降，或將跌破1：300。

　　同時，亞豪機構對于一手市場也預測，2008年京城的房價已經進入了周期性的調整期，受此影響，2009年京城樓市的房價仍將是下行趨勢，而且短期內不會出現反彈的跡象。而京城的房價到2008年下半年才出現了實質性的下降，一旦下行通道打開將很難扭轉，預計2009年的總體房價水平將會繼續回落。

　　從全國市場來看，中原地產也預測2009年房價將進一步下跌，而成交量有望回升。受各類刺激住房消費政策的影響，2009年全國住宅銷售情況將比2008年有所改善，預計全年銷售面積略增5%-10%。由于延續2008年末的趨勢，2009年上半年將繼續調整尋底，下半年有望企穩筑底。

　　隨著發展商逐步調價，以及各類刺激性政策的繼續出臺，預計成交量將逐步回升，2009年全年比2008年略增。而銷售價格預計將繼續下跌約10%，銷售金額下跌5%左右。

　　在大力度的“國三條”出臺以后，臨近2009年展望之時，業內也論調一致認為，2009年樓市將進一步下行，在底部徘徊的可能性比較大，將呈現普降態勢。

　　“國務院辦公廳下發關于促進房地產市場健康發展的若干意見，這是對中國樓市降價銷售的一道命令，是符合市場實際情況的，惟有大規模降價銷售，才有可能挽救中國樓市，振興中國經濟。”牛刀撰文指出，供過于求就必須降價，現在已經到了即使虧本也要降價的時候。

　　有業內人士認為，“今年降價會更加明顯。經過一年的洗禮，中國人已經擺脫了房地產只漲不跌的慣有思維，會更加理性地面對資產價格的縮水和膨脹，開發商所擔心的房價下調引發的業主反彈風險已經越來越小。所以，開發商會更加明目張膽地打出降價牌來保生存，今年將是一個降價年”。

　　“綜合各方面的因素，我認為2009年中國房地產主調是：先降價，后重組。保障房的大量入市，對房地產市場，特別是對中等價格的商品房將是一個致命的打擊。所以留給中小開發企業的時間不多了。”北京市裕發東瑞房地產開發公司董事長張繼東也撰文指出，2009年，必將實現扶持一批、重組一批、死掉一批，還有可能抓典型一批的行業洗牌景象。(王營)