過(guò)去的2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪“過(guò)山車(chē)”般的由盛轉(zhuǎn)衰的慘烈過(guò)程，市場(chǎng)信心跌至谷底。受奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)、金融危機(jī)的影響，北京市房產(chǎn)交易持續(xù)低迷。自2008年9月中旬以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列房產(chǎn)救市政策，房貸利率連續(xù)4次下調(diào)、公積金貸款額度上調(diào)、普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬、房產(chǎn)交易稅費(fèi)的大量減免等來(lái)刺激樓市的發(fā)展。日前，政府進(jìn)一步加大新政力度，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可享受房貸7折。

　　盡管救市力度一再加大，但是對(duì)于2009年，更多人仍預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，業(yè)內(nèi)大多數(shù)把2009年預(yù)測(cè)為一個(gè)“降價(jià)年”。

　　內(nèi)憂(yōu)外患導(dǎo)致樓市進(jìn)入買(mǎi)家時(shí)代

　　2008年，京城樓市在“拐點(diǎn)論”大行其道、打折降價(jià)風(fēng)暴肆虐的不利因素影響下，逐步進(jìn)入了蕭條期。交易量持續(xù)走低，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年1-10月，京城共成交商品住宅72217套，成交面積827.7萬(wàn)平方米，其中期房商品住宅共成交60227套、成交面積647.9萬(wàn)平方米，現(xiàn)房商品住宅成交11990套，成交面積179.8萬(wàn)平方米，同比2007年同期，期房商品住宅成交套數(shù)下降了41.1%、成交面積下降了49.6%，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)下降了42.8%、成交面積下降了52.1%。

　　2008年供大于求成了京城樓市的顯著特征。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，京城可售期房住宅為112937套、可售面積為1398.1萬(wàn)平方米，未簽約現(xiàn)房住宅的套數(shù)為31776套、未簽約面積為460.6萬(wàn)平方米。按2008年月均銷(xiāo)售套數(shù)計(jì)算，存量商品住宅尚可供市場(chǎng)消化20個(gè)月。

　　而從全國(guó)的大環(huán)境來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)及中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，2008年全國(guó)商品住宅主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面發(fā)生放緩或回落，其中商品住宅開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)放緩、竣工面積回落，平均銷(xiāo)售價(jià)格微跌，而這些指標(biāo)在過(guò)往的10年內(nèi)均保持較快速度增長(zhǎng)。月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2008年起，主要指標(biāo)均明顯下跌，成為中國(guó)房地產(chǎn)10年快速增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而伴隨新房市場(chǎng)的規(guī)模萎縮及價(jià)格下跌，二手房住宅市場(chǎng)也呈現(xiàn)出類(lèi)似態(tài)勢(shì)。由于一二手房市場(chǎng)的替代效應(yīng)，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)蕭條時(shí)，新房市場(chǎng)的變化成為了影響二手房市場(chǎng)的重要因素，進(jìn)而成為影響全市場(chǎng)的動(dòng)因。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2008年的交易量同比2007年出現(xiàn)了較大幅度的下降，降幅接近五成。這主要受2007年房?jī)r(jià)高速上漲、政府提出大力發(fā)展保障性住房的發(fā)展模式以及出臺(tái)殺傷力極強(qiáng)的“二套房貸”政策，并且連續(xù)多次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以及金融危機(jī)等內(nèi)外部環(huán)境影響。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)：今年是個(gè)“降價(jià)年”

　　對(duì)于2009年的房?jī)r(jià)展望，記者從各大代理機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)代理機(jī)構(gòu)對(duì)于2009年的房?jī)r(jià)都表現(xiàn)出進(jìn)一步下調(diào)的預(yù)測(cè)。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部預(yù)測(cè)，2009年的京城中高檔二手商品房?jī)r(jià)格將在目前的基礎(chǔ)上下浮近5個(gè)百分點(diǎn)后趨于穩(wěn)定，即由目前成交均價(jià)的13682元/平方米下浮至13000元/平方米左右后趨于穩(wěn)定，而這個(gè)下浮的時(shí)間將集中在2009年上半年。在2009年春節(jié)過(guò)后，消費(fèi)者的觀望情緒仍將持續(xù)至5-6月份。在此期間，中高檔二手商品房的價(jià)格將下浮2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2007年底的價(jià)格水平，其后趨穩(wěn)發(fā)展。而租賃市場(chǎng)由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)嚴(yán)重降低租賃人群的數(shù)量及租房承受能力，2009年租賃會(huì)呈現(xiàn)價(jià)量同降。但租賃市場(chǎng)由于其特殊性，租金變動(dòng)幅度要遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度，因此2009年租售比仍會(huì)呈穩(wěn)中有降，或?qū)⒌��?：300。

　　同時(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)對(duì)于一手市場(chǎng)也預(yù)測(cè)，2008年京城的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了周期性的調(diào)整期，受此影響，2009年京城樓市的房?jī)r(jià)仍將是下行趨勢(shì)，而且短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)反彈的跡象。而京城的房?jī)r(jià)到2008年下半年才出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的下降，一旦下行通道打開(kāi)將很難扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2009年的總體房?jī)r(jià)水平將會(huì)繼續(xù)回落。

　　從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，中原地產(chǎn)也預(yù)測(cè)2009年房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌，而成交量有望回升。受各類(lèi)刺激住房消費(fèi)政策的影響，2009年全國(guó)住宅銷(xiāo)售情況將比2008年有所改善，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售面積略增5%-10%。由于延續(xù)2008年末的趨勢(shì)，2009年上半年將繼續(xù)調(diào)整尋底，下半年有望企穩(wěn)筑底。

　　隨著發(fā)展商逐步調(diào)價(jià)，以及各類(lèi)刺激性政策的繼續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)成交量將逐步回升，2009年全年比2008年略增。而銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)將繼續(xù)下跌約10%，銷(xiāo)售金額下跌5%左右。

　　在大力度的“國(guó)三條”出臺(tái)以后，臨近2009年展望之時(shí)，業(yè)內(nèi)也論調(diào)一致認(rèn)為，2009年樓市將進(jìn)一步下行，在底部徘徊的可能性比較大，將呈現(xiàn)普降態(tài)勢(shì)。

　　“國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，這是對(duì)中國(guó)樓市降價(jià)銷(xiāo)售的一道命令，是符合市場(chǎng)實(shí)際情況的，惟有大規(guī)模降價(jià)銷(xiāo)售，才有可能挽救中國(guó)樓市，振興中國(guó)經(jīng)濟(jì)。”牛刀撰文指出，供過(guò)于求就必須降價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)到了即使虧本也要降價(jià)的時(shí)候。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“今年降價(jià)會(huì)更加明顯。經(jīng)過(guò)一年的洗禮，中國(guó)人已經(jīng)擺脫了房地產(chǎn)只漲不跌的慣有思維，會(huì)更加理性地面對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的縮水和膨脹，開(kāi)發(fā)商所擔(dān)心的房?jī)r(jià)下調(diào)引發(fā)的業(yè)主反彈風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越小。所以，開(kāi)發(fā)商會(huì)更加明目張膽地打出降價(jià)牌來(lái)保生存，今年將是一個(gè)降價(jià)年”。

　　“綜合各方面的因素，我認(rèn)為2009年中國(guó)房地產(chǎn)主調(diào)是：先降價(jià)，后重組。保障房的大量入市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是對(duì)中等價(jià)格的商品房將是一個(gè)致命的打擊。所以留給中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的時(shí)間不多了。”北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)張繼東也撰文指出，2009年，必將實(shí)現(xiàn)扶持一批、重組一批、死掉一批，還有可能抓典型一批的行業(yè)洗牌景象。(王營(yíng))