住宅用地成交量增加 樓面價同比下降明顯———

　　2008年京城土地市場可謂是跌宕起伏，貫穿全年的樓市低迷引發的是土地市場的持續積弱，土地成交在去年頻頻面臨流拍和無人問津的尷尬。而來自權威機構統計數據表明，隨著土地市場價格在去年底的逐漸下降，“沒人買房也就沒人買地”的局勢有所扭轉，與之前幾個月冷清的交易場面相比，2008年12月以來京城土地成交情況要明顯好于以往， “土地抄底”、“趁低吸納”在歲末年初苗頭顯現。

　　●市場表現●

　　●2008年12月土地市場表現積極 住宅用地成交量明顯增加

　　北京市土地儲備中心數據顯示，2008年12月北京共成交26宗土地，僅次于當年1月成交的32宗，月度交易地塊數量位居2008年全年第二，環比11月增加了一倍。2008年12月土地成交面積為234.6公頃，規劃建筑面積為234萬平方米，環比分別增加了31%和24%。

　　2008年12月成交的26宗土地中，住宅及含住宅項目用地為5宗，成交土地中規劃建筑面積為89.9萬平方米，占總規劃建筑面積的38%。；相比2007年末為完成年度供地計劃而大量推出住宅用地的現象，2008年12月份的住宅用地供應顯得更為平穩有序。“雖然2008年12月共成交6塊住宅用地，總體看并不算多，但是2008年11月整個月僅僅成交3宗住宅項目用地，12月份在整體清冷的市場大勢且接近年關的情況下還取得這樣的成績，應該值得引起關注。” 亞豪機構副總經理任啟鑫分析。

　　值得一提的是，2008年12月9日，北京首鋼融創置地有限公司以20.1億元的高價拿下了位于海淀區西北旺新村東南部的西北旺新村三期居住項目。業界測算該地塊的樓面價達到了7000元/平方米，在如今的市場狀態下，這樣的手筆著實讓人驚訝。而該塊土地的成交，也為長期低迷的京城土地市場注入了一針強心劑，引起業內的高度關注。

　　任啟鑫認為，該宗地塊能夠高價成交主要有兩個方面的原因：一方面是位置優越，雖然該項目地塊位于北五環外，但是由于周邊既有中關村軟件園又有上地信息產業基地等強大的經濟引擎，且臨近百望山、頤和園等風景區，具有良好的景觀環境優勢，因此區域價值非常突出。雖然該宗土地樓面價高達7000元/平方米，但統計數據顯示，目前該區域的在售項目較少，周邊僅億城·西山華府在售，均價在20000元/平方米左右，與之相比，西北旺地塊依然存在相當的利潤空間。另一方面的原因是，雖然2008年開發商的資金壓力較大，但在2008年10月以后，政府采取了積極的救市政策，銀行貸款銀根相對放松，在一定程度上緩解了開發商的資金壓力，反映到土地市場上便出現了一定的回暖態勢。

　　對于2008年12月住宅項目用地成交量明顯增加，任啟鑫表示，隨著政府救市力度的加大、金融環境的相對寬松、推地力度的加大等眾多利好因素影響下，近期土地成交量增加也是意料之中，進入2009年，今后一段時間土地成交量仍將有所增長。此外，部分開發商也在時下表示出了尋覓“物美價廉”地塊的興趣，期待“抄底”為今后的持續開發儲備土地。

　　●價格變化●

　　●住宅用地樓面價同比下降18.2%

　　2008年12月不僅住宅項目用地成交量環比增長，而且樓面價與2007年同期項目呈現明顯的下降趨勢。亞豪機構統計數據顯示，12月成交的5宗住宅及含住宅項目用地，樓面價為3505元/平方米，而2007年12月成交的住宅及含住宅項目用地的樓面價為4286元/平方米，同比下降了18.2%，降幅相當明顯。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，樓面價同比下降明顯，主要是開發商受到2008年以來項目銷售困難，資金鏈緊張，導致了拿地能力明顯不足，尤其是過去兩年間曾經創造了一個個地王的地產企業，如今拿地的能力嚴重減弱。開發商資金緊張導致了2008年二、三季度土地交易的冷清，土地流拍現象也時有發生，這使得住宅項目用地的樓面價持續降低。此外，政府調控策略的調整，改減供應為控需求，加大了土地放量的力度，尤其是住宅項目用地，供應量的加大直接導致了土地市場供需形勢發生變化，加之開發商競地意愿不足，成交土地的溢價率下降，使得樓面價同比明顯回落。

　　有專家在接受采訪時指出，目前住宅項目用地樓面價的降低，有利于緩解因高地價而造成的高房價現象發生，為今后房價回落留出空間，對于逐漸平抑京城高房價將可能起到切實的作用。

　　●鏈接●

　　●遠郊區域是土地供應主力

　　新城建設步伐加快

　　查詢北京市土地整理儲備中心網站看到，在2008年12月上半月成交的這12宗土地中，平谷區成交了3宗土地、大興區成交了2宗、昌平、順義、房山、通州各1宗，而朝陽區、海淀區共成交的土地僅有3宗，從這些數據上可以看出，12月遠郊區域成為了土地供應的主力區域，不僅如此，這些遠郊區縣成交的土地多為工業及商業項目用地。

　　“12月上半月京城土地市場非住宅項目土地供應較多，這說明，在目前樓市大環境仍然低迷的背景下，開發商投資信心及拿地能力仍然受到一定的影響，而遠郊區域工業及商業項目用地成交的增加充分說明，在政府刺激消費、帶動內需的救市思路的指導下，京城的基礎建設也步入了新的發展階段，新城建設的力度和速度都有所加強，這對于推動新城樓市的發展有望起到積極的作用。” 任啟鑫表示。(邱旸)