2008年，受市場調整、金融危機等因素的影響，深圳二手住宅市場的觀望氣氛十分濃厚，深圳樓市已經由去年上半年的“賣方市場”轉變為“買方市場”，短期置業需求明顯減少，成交量逐月走低，買家以自住為主。此外，今年大量新盤的打折促銷，也給二手住宅帶來一定的銷售壓力，使得全市二手住宅價格也出現明顯調整，價格出現明顯下跌。租賃市場上，則因為租賃供給的增加和租賃需求的減少，而使得今年全市的租金水平與去年相比，有所下滑。

　　政策顯效成交回升

　　深圳市的二手住宅市場從2007年下半年步入調整期，進入2008年，調整仍然持續，觀望氣氛較厚，全年來看，根據國土局的每日成交數據統計，全年共成交二手住宅41965套，與2007年93537套的成交量相比，不到去年的50%。

　　根據各月成交情況分析，去年前3個月成交一直低迷，到了4月份，市場上開始出現回暖跡象，部分剛性需求的買家陸續入市，成交量有所上升，4、5、6三個月，二手住宅成交量雖然環比上漲13%、13%和1%，但市場的觀望氣氛依然未能消散，成交量依然未達到市場正常成交水平。到了7月份，出于市場對奧運之后的預期較差，以及全球化金融危機的影響越來越大，深圳樓市的觀望氛圍更濃，再加上新盤的打折促銷活動力度加大，導致從7月份開始，全市二手住宅成交量再次開始下滑， 10月份全市二手住宅月成交套數不足3000套，成交跌至谷底。不過，隨著10月份政府一系列降稅、降息新政陸續出臺以后，給全市房地產市場帶來一定的利好影響，不少客戶的置業熱情明顯提高。五次降息的累計效應，再結合政府的稅費減免，以及優惠利率下限下調等政策利好，大大緩解了購房者的購房壓力，月供支出明顯減少。政策最終激發了符合條件的置業者的購房需求。因此，11、12月份的成交量出現明顯回升，尤其是12月份單月的成交套數，達到今年全年月成交套數的最高點。

　　成交價格逐月走低

　　經過一年多的市場調整，二手住宅放盤量有所增加，置業需求明顯減少，深圳二手住宅市場一度呈現供過于求的尷尬局面。同時，新盤的降價促銷，對二手住宅的價格也產生了影響，部分片區甚至出現在售新盤價格低于二手住宅放盤價格的現象，這就迫使二手住宅價格不斷做出調整，逐月走低。根據世華成交系統統計數據顯示，從3月份開始，全市二手住宅均價跌破萬元大關，持續下跌，到了10月份，全市二手住宅成交均價達到全年最低，僅為8878元／平方米，下降了13.6%。隨后的11月份和12月份，雖然成交均價略有回升，但總體來看，與2008年初相比依然有明顯跌幅。

　　自住置業成市場主流

　　與2007年上半年深圳樓市的瘋漲相比，2008年的深圳樓市可謂理性回歸。經過一年多的市場調整，再加上調控政策限制、前景不樂觀等各種因素，投資客逐漸淡出市場，購房者多為自住型買家。通過調查統計，今年置業的買家群體中，超過9成是自住型買家，僅有不到1成的投資型買家，并且這些投資型需求也多為長線投資的理性投資者，目的在于獲取穩定的租金回報。

　　租賃需求減少租金下滑

　　2008年，受市場調整的影響，部分滯銷二手盤源轉售為租，增加了租賃市場的有效供給，而受金融危機的影響，不少企業裁員等因素，租賃需求有所減少，同時受預期收入下降的影響，不少租客削減租金預算等原因，使得2008年深圳的整體租金水平沒有出現相比2007年同期的上漲，部分區域的租金水平較以往出現明顯下跌。根據世華地產商品房租賃價格統計可以看出，今年全市租金在3月份達到38元／平方米每月的高點之后，隨后的幾個月平均租金水平一路下跌，到了6月份跌至低點，為33元／平方米每月，隨后的7、8月份受租賃旺季的帶動，整體租金水平略有回升。到了9月份以后，租賃市場再次歸于平靜，租賃需求減少，租賃市場進入淡季，雖然后幾個月整體租金水平一直維持在33元／平方米每月，但部分片區的物業空置率明顯上升，租金出現小幅下跌。 (記者 陳奇波 畢 其 資料來源：世華地產市場研究中心）