2008年深圳樓市很熱鬧——連續數月低成交、出現價格“腰斬”樓盤、年底政策利好突放巨量。究竟過去的一年深圳樓市表現如何，未來走向怎樣？

　　中原地產深港研究中心昨天公布年度分析報告將深圳住宅市場的表現描述為“巨量供應，微量成交，價格暴跌，盤整持續”！

　　房價

　　部分樓盤樓價遭“腰斬”

　　該分析報告認為去年深圳“豪宅掩蓋了房價深度調整的真相”。報告指出，去年深圳市一手住宅成交均價12800元/平方米，同比下跌4.4%。從全年數據看，去年全市房價僅小幅下滑，實際上，樓盤價格同2007年高峰時比跌幅超過三成的比比皆是，不少樓盤價格甚至“腰斬”，只是由于眾多豪宅的入市拉高全市均價。

　　與2007年12月份相比，去年12月90平方米以下住宅成交均價下跌約22%，90~144平方米的住宅成交均價下跌超過27%，跌幅不小。而144平方米以上住宅成交均價反而上揚8%。

　　去年房價調整幅度較大的地區是供應量多的寶安、龍崗、南山三區。去年的價格基本都比前年下跌20%以上，跌幅超過三成的也不少，其中尤以寶安、龍崗兩區供應或存量大的區域為典型，一些樓盤價格甚至“腰斬”；特區內福田等三區價格相對堅挺，雖也有二成左右的調整幅度，但沒有樓盤不斷降價的情況。

　　供應：

　　800萬平方米達4年“新高”

　　據統計，去年深圳市新批準預售住宅659.5萬平方米，同比增加12%。由于一些項目推遲開盤，去年全市實際供應住宅552.6萬平方米，同比減少11%。不過，由于2007年下半年開始樓市逐漸低迷，至2007年年底全市存量住宅近250萬平方米，因而去年全市實際可售住宅約800萬平方米，大大高于前三年的供應量。

　　根據中原地產監測，去年全市共有超過100個樓盤入市，推出住宅552萬平方米。自2005年以來，隨著深圳特區內住宅供應日益減少，“關外”寶安、龍崗兩區逐漸成為深圳樓市供應的主要區域。

　　成交：

　　頭冷尾熱成近年“新低”

　　新增供應減少，本有助于樓盤銷售、消化存量，但去年深圳樓市依然十分“低迷”。統計顯示，去年深圳全市僅銷售住宅384萬平方米，同比減少23%，而前10個月的銷售量甚至只有275萬平方米，只有2007年同期的60%，十分低迷！只是由于10月底，政府相繼出臺降低首付、房貸利率優惠等系列“樓市新政”利好刺激，11、12月份全市成交量放大拉高，推升全年成交至384萬平方米。

　　報告指出，受一系列調控政策的影響，相對于2007年下半年，去年成交有所回升，但供過于求的局面沒有改變。從分區來看，去年深圳全市成交量最大的是寶安區，共成交143萬平方米，供應增加是主要原因，另外寶安中心區、西鄉、龍華三個片區市場認可度較高，降價的樓盤大都取得不錯的銷售；龍崗的住宅銷售面積也有133萬平方米，主流房價在6000~8000元/平方米之間，成交較活躍。

　　今年：

　　房價仍高需讓利調整

　　報告分析認為，盡管去年年底深圳樓市成交活躍，盡管一些樓盤價格已經較為合理，但是面對堪憂的宏觀經濟前景，面對超過400萬平方米的市場存量，面對2009年仍然充足的新增供應，面對整體仍屬高位的房價，深圳樓市的穩定尚需時間。只有樓盤果斷讓利，堅持低價策略，不斷消化存量，樓市才能盡快企穩。

　　根據中原的統計，今年深圳全市依然有近700萬平方米的新增供應，其中約130萬平方米的住宅是去年已經取得預售許可證而尚未推出的，今年實際新預售住宅只有570萬平方米左右。存量加上新增供應，今年全市可售住宅達到1090萬平方米，市場壓力非常大。

　　另外，2008年12月全市144平方米以下住宅成交均價仍比2006年12月份上漲超過10%，房價依然偏高。今年深圳樓市仍將是盤整之年，房價小幅波動，成交則因為政府不斷出臺的利好、減低購房負擔而比去年活躍。(劉暢 通訊員梁爽）