從1月1日起,多項樓市新政正式實施,樓市迎來政策利好集中實施期。經歷了一年的低迷,廣州樓市能否在新的一年里扭轉頹勢,房價是否將繼續下行?專家表示,去年下半年出臺的樓市利好政策效應有望在今年上半年集中釋放,并在3、4月份形成一個成交的小高潮。

　　中介機構預測,今年廣州一、二手樓價將會小幅下跌,其中一手樓均價將在8500—9000元/平方米之間,二手樓均價將在6700—7100元/平方米之間。

　　-市場

　　多項新政正式實施元旦樓市略顯冷清

　　元旦假期是廣州樓市春節前的最后一個銷售小高峰,也被業內人士視為新一年樓市風向標。從1月1日起,多項房地產新政進入正式實施階段,樓市迎來政策利好集中實施期。

　　記者走訪廣州樓市發現,盡管個別樓盤人氣回升,樓市整體成交卻波瀾不驚。根據廣州焦點網截取的陽光家緣數據,1月1—3日有166個樓盤成交,總成交量為613套,與平時周末的成交量相差無幾,而1月4日成交量也只有154套。在各區成交量當中,白云、增城、番禺依舊是“三巨頭”。

　　元旦以來,廣州樓市推出新貨新盤不多,一些開發商亮出花樣繁多的促銷措施推“舊貨”,賺取人氣。富力金禧花園元旦假期推出30套“一口價”單位,一套原價133.8萬元的房子,現在一口價115萬元,可以省下18.8萬元,吸引了不少市民駐足。“國家新政一推出,樓賣得比以前更快。”該樓盤銷售主管黃谷宇告訴記者,住房新政降低了首付門檻,并且經過降息,利率相對降低不少,現在樓盤每天可售出5—10套房子,銷售量相比之前增加了80%。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,元旦小長假樓市人氣有所回升,像中環廣場、金碧天下等樓盤成交狀況不錯,“說明在利好政策出臺刺激下,市民對樓市有信心”。他表示,國家一系列樓市利好政策的效應將逐步釋放,促進樓市回暖。

　　中原地產項目部總經理黃韜認為,根據中原地產監測的市場數據,元旦假期廣州一手樓市只有少數樓盤由于促銷優惠多而旺銷,整體仍略顯冷清。

　　他分析,不少開發商去年業績已經沖刺完成,該降價的也已經在去年第四季度降過價了,而2009年的形勢還有待觀察,因此不急于推出新貨和促銷。

　　中心城區的樓盤銷售價格依然堅挺,銷售均價始終在萬元以上,相對去年下半年,樓價并沒有明顯下調的跡象。天河區多個在售樓盤均價1.5萬元/平方米左右。

　　二手樓市春節前或迎來“小陽春”

　　與一手樓市不同,一系列房產新政“累加效應”已在二手房產初步顯現。

　　滿堂紅研究部經理周峰告訴記者,根據其統計,廣州的二手房源中,有27%的房子房產證在2年以內,46%的房子是在2年—5年之間,而超過5年以上的僅有27%。這就意味著,二手房交易稅新政實施之后,廣州市面上有73%的二手房交易將免除或者減免營業稅。

　　黃韜說,元旦期間,廣州二手樓市已有回暖跡象,據粗略統計,前往中介咨詢的買家和業主數量增長了20%,而成交量比原來增長了5%。他預計,二手樓市將在春節前迎來一個小陽春,成交量將增長15%左右。

　　合富置業相關人士表示,在新政利好下,促使市場放盤量有所增加,為市民提供更豐富的盤源選擇,令不少自住用家趁著“元旦小黃金周”搜尋筍盤以及咨詢政策的相關事宜。

　　從元旦期間的成交情況看來,成交熱點主要集中在一些成熟商圈附近的二手房或是部分二線區域的成熟樓盤,特別是出證2—5年期間的物業更受到買家的關注。

　　-供應

　　中心六區約增3.1萬套新房

　　從去年開始,廣州各大開發商紛紛放緩了商品房的開發節奏,因此預計今年的新增供應量將較2008年減少。廣州經緯行研究中心估計,明年的新增貨量將創六年來最低。

　　據合富輝煌市場研究部不完全估計,2009年廣州市中心六區新增供應約3.1萬套,約300多萬平方米,相比2008年有一定幅度的減少；全市十區新增供應約4.9萬套,約500萬平方米；相比2008年同樣有所減少。但由于2008年底的余貨比2007年大幅增加,全市的余貨約2.7萬套,因此預計2009年的可售貨量與2008年相當,供應充足。2009年內供求形勢不會出現再度逆轉。

　　2009年廣州商品住宅新增供應仍以外圍為主,主要集中在白云區、海珠區、花都區及番禺區；白云區新增商品住宅供應充足,特別是金沙洲區域和城西的貨量大；海珠區新增供應有所增加,天河區則有所減少。越秀區貨量保持穩定,荔灣區則有較多的新貨供應。

　　黃韜稱,今年上半年廣州一手樓市將有近6萬套的貨量,相當于去年一年的銷售量。這樣一來,2009年廣州樓市的競爭將會空前激烈,特別是樓盤集中供應的郊區。

　　-預測

　　房價短期內仍面臨下行壓力

　　在供應量居高不下的同時,受經濟大環境的影響,市民置業的信心普遍不足,觀望心態一段時間內仍將在市場內存在。

　　由于今年市場供應仍很充裕,而發展商回籠資金壓力更大,不少專家表示,廣州房價在短期內仍然面臨下行的壓力。

　　滿堂紅地產研究部有關負責人表示,預計今年廣州的一、二手樓價將會小幅下跌,其中一手樓均價將會在8500—9000元/平方米之間,二手樓均價將會在6700—7100元/平方米之間。

　　經緯行研究中心預計,今年年各月的價格浮動上限和下限均較2008年下降1500元左右,浮動區間為7500元—9500元,全年均價預計在9000元左右。

　　滿堂紅地產研究部預測,營業稅新政等2008年下半年出臺的樓市利好政策效應有望在2009年上半年集中釋放,并在3、4月份形成一個成交的小高潮。“樓市走勢將會更多地受到宏觀經濟形勢的制約,如果金融危機對經濟的影響加深,置業者出手買樓的意愿就會繼續降低,樓市調整難言結束。”

　　滿堂紅地產研究部相關負責人表示,一、二手樓市很難在短期內回到之前的繁榮,萎縮的市場下企業競爭加劇,優勝劣汰的行業洗牌不可避免,兼并、重組、退出等洗牌現象將會出現,從而形成全新的競爭格局。(記者鄭佳欣)