上海甲級寫字樓的價格還不如普通住宅！

　　2008年下半年開始叫賣的浦東大型寫字樓浦項商務廣場已經和買家簽訂交易備忘錄，雙方約定的成交價預計不足3億美元，這一價格相比于當初超過4億元美金的報價，幾乎是打了7折。

　　分析人士指出，造成如此價拋售，一方面，市場不景氣，導致開發商沒有耐心繼續經營，以低價拋售，快速套現；另一方面，由于許多國外的投資機構，受到金融危機影響較大，無力高價接盤。

　　低價甩賣

　　浦項商務廣場位于浦東陸家嘴金融區世紀大道，總建筑面積98130平方米，主樓地上34層、裙樓4層、地下4層。大廈由韓國浦項建設于1999年投資1.5億美元建成，浦項建設擁有100%的股份。

　　浦項建設自2008年7月起把出售工作交給國際咨詢公司普華永道(PwC)，開始了將該大樓賣給一家英國基金的程序，售價超過4億美元。從此次備忘錄披露的價格來看，相比于數月前的報價，幾乎打了7折。

　　以目前的價格計算，樓板價只有2.1萬元/平方米，即使忽略地下面積，大廈樓板價也僅在3萬元/平方米左右。

　　浦項商務廣場所處的陸家嘴板塊，以“世茂濱江花園”、“久陽濱江公寓”為例，其價格在3.5萬元/平方米以上，現在浦項商務廣場的樓板價還沒有住宅貴，屬于賤賣。

　　中原地產陸家嘴店一位中介工作人員表示：“2009年出售價格或許還要低，現在陸家嘴不缺寫字樓，2008年上海中心、世紀大都匯等項目都陸續開工，可供挑選的寫字樓比較多，浦項商務廣場的房齡也有10年了，也不處于陸家嘴核心的位置，以這種價格拋售還是比較正常。”

　　浦項商務廣場位于陸家嘴區域。據世邦魏理仕統計，2008年第三季度, 浦東平均租金則在大量供應的沖擊下下跌2.3%至每月每平方米人民幣284.9元，為2005年來首次下跌。由于包括地標性建筑上海環球金融中心在內的共四幢物業交付使用，供應充沛，而市場需求則在全球經濟的不確定中有所下降，市場空置率上升至9.9%。

　　事實上，近來許多物業在低價拋售，如卓越金融有限公司2008年10月23日公告，美國黑石集團將以5.367億元人民幣凈價購入上海長壽商業廣場項目95%股權。最終交易價格低于4個月前的協議價約達1億元人民幣，等于數月之內項目成交價打了8.5折。

　　現在不僅有老的項目，新的項目也在進行甩賣，如位于南京西路核心商圖的1788號項目，總投資額達25億元，臺灣的頂新集團和三寶置業以1.47億美元將南京西路1788號地塊的全部權益收入囊中。同時，已被美國銀行收購的美林證券當時投入了6000萬美元參股該項目。

　　仲量聯行中國區董事陳立民表示，住宅賣不出高價，商用物業也不會以高價出售，整個市場都處于低迷的狀態，尤其是商用物業受到經濟影響的因素更大。

　　老項目無人問津

　　“現在上海不缺好的寫字樓，許多項目都在開工，許多企業是挑寫字樓，而不是前幾年，還要對租賃客戶的行業進行限制，現在只要是公司都可以租賃浦東的高檔寫字樓。”陳立民表示。

　　供應量大也是無人問津的主要原因，第一太平戴維斯發布報告稱，2008年甲級寫字樓出現新增供給量，其中浦東陸家嘴增量尤為明顯，為85萬平方米，2009至2010年供應量仍然大。

　　由于供應量大，許多舊的項目打折都無人問津，1個月前，金鷹商貿剛發布公告表示，計劃以9.99億元向大股東王恒(金鷹商貿董事長)收購金鷹國際。金鷹商貿將以約3.6億元的現金支付，同時將承接王恒公司南京金鷹約6.39億元的銀行貸款。然而短短幾十天后，此項收購即告終止。

　　此外，如西藏路佳成商廈、北外灘耀江國際廣場、松江開元地中海商業廣場等欲售樓盤，價格都比市場高峰時低很多，有些項目處于市中心的位置，但是，還是無人接盤。(作者：陸彬杰 李子擎）