2008年，北京別墅市場與整個(gè)樓市表現(xiàn)得“格格不入”，在跌宕起伏的樓市中凸顯出一股強(qiáng)大的“免疫力”，部分優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目甚至出現(xiàn)逆勢上漲的現(xiàn)象。2009年，隨著樓市整體調(diào)整的逐步加深，北京別墅市場的走勢變得“扣人心弦”。業(yè)內(nèi)專家表示，除去價(jià)格之外，別墅的供應(yīng)量，產(chǎn)品形態(tài)的變化，以及新別墅區(qū)的興起，無疑將左右2009年別墅市場的新一波走向，其中的一些端倪在2008年年末就已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　懸念一：是否還有別墅新盤入市？

　　北京別墅市場供應(yīng)量逐漸萎縮的趨勢在2008年就已經(jīng)表現(xiàn)明顯，12月北京別墅只有一個(gè)新盤上市。中原地產(chǎn)投資顧問部項(xiàng)目總監(jiān)徐超也表示，2008年北京別墅新增樓盤不足10個(gè)，已達(dá)到近些年的最低谷，而政策的限制以及過去兩年別墅市場供應(yīng)過多則是今年萎縮的主要原因。

　　“隨著存量土地的日益消耗，已停止土地供應(yīng)的北京別墅市場放量將日益趨緩，”別墅專家龐博國際的劉東表示，別墅用地禁批之后，雖然開發(fā)商在大社區(qū)建設(shè)時(shí)還可以通過容積率平衡等方式進(jìn)行小批量別墅產(chǎn)品的供應(yīng)，但新的大面積純別墅社區(qū)已經(jīng)沒有出現(xiàn)的可能，其中獨(dú)棟產(chǎn)品更是稀缺中的稀缺。

　　不僅是土地資源的日益匱乏，開發(fā)商所面臨的資金壓力也使得別墅這種長線產(chǎn)品的開發(fā)有被擱置的危險(xiǎn)。五合國際中國區(qū)副總經(jīng)理嚴(yán)濤認(rèn)為，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的惡化已經(jīng)使不少開發(fā)商的資金鏈到了幾近崩潰的邊緣，而在這種形勢下，加大對已有產(chǎn)品的銷售力度，并暫停一些項(xiàng)目的開工以節(jié)約開支成為不少開發(fā)商的選擇。

　　而作為銷售周期較長，占有資金量比較多的別墅類產(chǎn)品，在此時(shí)與開發(fā)商快速回籠資金的短期戰(zhàn)略顯然不符合，無疑屬于率先被調(diào)整的產(chǎn)品。嚴(yán)濤認(rèn)為，這勢必將會(huì)使別墅產(chǎn)品的稀缺性在2009年進(jìn)一步加劇，而其中的頂端產(chǎn)品，獨(dú)棟別墅將受最大的沖擊。

　　據(jù)了解，2009年北京別墅市場新供應(yīng)的獨(dú)棟類項(xiàng)目將只有泰禾紅御等不多的幾個(gè)，且供應(yīng)量也極其有限。

　　懸念二：是否進(jìn)一步提升品質(zhì)？

　　近年，別墅產(chǎn)品品質(zhì)的提升幅度相當(dāng)驚人。以最低端的經(jīng)濟(jì)型別墅而論，徐超表示，目前經(jīng)濟(jì)型別墅的主流價(jià)格已經(jīng)在700萬左右，而在2006年以前，一百萬兩百萬的經(jīng)濟(jì)型別墅在北京比比皆是。

　　價(jià)格提升反映的不僅是別墅產(chǎn)品的升值，其中包含更多的是產(chǎn)品品質(zhì)的提升。“現(xiàn)房銷售已成主流，”劉東描繪目前別墅產(chǎn)品的變化，度假型、會(huì)所型等等針對不同客戶群體的產(chǎn)品也日益豐富。如泰禾紅御目前基本已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，其設(shè)計(jì)總監(jiān)鄭志剛表示，該項(xiàng)目是為中國目前的頂級財(cái)富階層量身訂作的產(chǎn)品，一千萬以上的總價(jià)實(shí)際上也保證了社區(qū)居住圈層的一個(gè)純粹性和純潔性。此外，斥資2億元打造1.5萬平米的超五星豪華俱樂部以及世邦魏理仕專職提供的私人管家顧問服務(wù)，也使得泰禾紅御與全球頂級豪宅標(biāo)準(zhǔn)氣質(zhì)相符。

　　“預(yù)計(jì)2009年，別墅產(chǎn)品品質(zhì)的升級將表現(xiàn)得更為突出，”大多業(yè)內(nèi)專家一致分析認(rèn)為。

　　懸念三：熱點(diǎn)區(qū)域是否回歸“CBD”？

　　傳統(tǒng)別墅區(qū)的定位已經(jīng)很難再適用于新增別墅市場。2008年，受土地匱乏影響，西山別墅區(qū)已無新增項(xiàng)目，銷售僅靠老盤維持。根據(jù)搜房指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，到了2008年9月及10月，北京別墅市場的成交量主要集中在中央別墅區(qū)、東部CBD別墅區(qū)、城南陽光別墅區(qū)，西山別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)五個(gè)別墅板塊。

　　顯然，傳統(tǒng)三大別墅區(qū)的格局已經(jīng)完全被打破，奧北別墅區(qū)甚至跌出成交量前五。而在2008年新崛起的別墅區(qū)中最“搶眼”的無疑是東部CBD別墅區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，長期的積淀以及近些年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相繼完工，位于CBD區(qū)域的京東板塊已經(jīng)成為北京新社區(qū)中成熟度最高的地方，區(qū)域的發(fā)展方向已經(jīng)明確而穩(wěn)定，盡管在樓市冰期中，位于京東板塊各項(xiàng)目的表現(xiàn)仍相對穩(wěn)健。

　　“長期政策的傾斜將使CBD區(qū)域在2009年可能迎來爆發(fā)式增長，”業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在京津唐一體化、北京市兩軸兩帶多中心的規(guī)劃下，以及由此帶動(dòng)起來的CBD東擴(kuò)，已經(jīng)使京東板塊的發(fā)展獲得長期穩(wěn)定的政策支持。東部CBD別墅區(qū)在2009年的再次強(qiáng)勢崛起，已勢屬必然。