2008年，北京別墅市場(chǎng)與整個(gè)樓市表現(xiàn)得“格格不入”，在跌宕起伏的樓市中凸顯出一股強(qiáng)大的“免疫力”，部分優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目甚至出現(xiàn)逆勢(shì)上漲的現(xiàn)象。2009年，隨著樓市整體調(diào)整的逐步加深，北京別墅市場(chǎng)的走勢(shì)變得“扣人心弦”。業(yè)內(nèi)專家表示，除去價(jià)格之外，別墅的供應(yīng)量，產(chǎn)品形態(tài)的變化，以及新別墅區(qū)的興起，無(wú)疑將左右2009年別墅市場(chǎng)的新一波走向，其中的一些端倪在2008年年末就已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　懸念一：是否還有別墅新盤(pán)入市？

　　北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)量逐漸萎縮的趨勢(shì)在2008年就已經(jīng)表現(xiàn)明顯，12月北京別墅只有一個(gè)新盤(pán)上市。中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部項(xiàng)目總監(jiān)徐超也表示，2008年北京別墅新增樓盤(pán)不足10個(gè)，已達(dá)到近些年的最低谷，而政策的限制以及過(guò)去兩年別墅市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)多則是今年萎縮的主要原因。

　　“隨著存量土地的日益消耗，已停止土地供應(yīng)的北京別墅市場(chǎng)放量將日益趨緩，”別墅專家龐博國(guó)際的劉東表示，別墅用地禁批之后，雖然開(kāi)發(fā)商在大社區(qū)建設(shè)時(shí)還可以通過(guò)容積率平衡等方式進(jìn)行小批量別墅產(chǎn)品的供應(yīng)，但新的大面積純別墅社區(qū)已經(jīng)沒(méi)有出現(xiàn)的可能，其中獨(dú)棟產(chǎn)品更是稀缺中的稀缺。

　　不僅是土地資源的日益匱乏，開(kāi)發(fā)商所面臨的資金壓力也使得別墅這種長(zhǎng)線產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)有被擱置的危險(xiǎn)。五合國(guó)際中國(guó)區(qū)副總經(jīng)理嚴(yán)濤認(rèn)為，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化已經(jīng)使不少開(kāi)發(fā)商的資金鏈到了幾近崩潰的邊緣，而在這種形勢(shì)下，加大對(duì)已有產(chǎn)品的銷(xiāo)售力度，并暫停一些項(xiàng)目的開(kāi)工以節(jié)約開(kāi)支成為不少開(kāi)發(fā)商的選擇。

　　而作為銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，占有資金量比較多的別墅類產(chǎn)品，在此時(shí)與開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的短期戰(zhàn)略顯然不符合，無(wú)疑屬于率先被調(diào)整的產(chǎn)品。嚴(yán)濤認(rèn)為，這勢(shì)必將會(huì)使別墅產(chǎn)品的稀缺性在2009年進(jìn)一步加劇，而其中的頂端產(chǎn)品，獨(dú)棟別墅將受最大的沖擊。

　　據(jù)了解，2009年北京別墅市場(chǎng)新供應(yīng)的獨(dú)棟類項(xiàng)目將只有泰禾紅御等不多的幾個(gè)，且供應(yīng)量也極其有限。

　　懸念二：是否進(jìn)一步提升品質(zhì)？

　　近年，別墅產(chǎn)品品質(zhì)的提升幅度相當(dāng)驚人。以最低端的經(jīng)濟(jì)型別墅而論，徐超表示，目前經(jīng)濟(jì)型別墅的主流價(jià)格已經(jīng)在700萬(wàn)左右，而在2006年以前，一百萬(wàn)兩百萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型別墅在北京比比皆是。

　　價(jià)格提升反映的不僅是別墅產(chǎn)品的升值，其中包含更多的是產(chǎn)品品質(zhì)的提升�！艾F(xiàn)房銷(xiāo)售已成主流，”劉東描繪目前別墅產(chǎn)品的變化，度假型、會(huì)所型等等針對(duì)不同客戶群體的產(chǎn)品也日益豐富。如泰禾紅御目前基本已經(jīng)是現(xiàn)房銷(xiāo)售，其設(shè)計(jì)總監(jiān)鄭志剛表示，該項(xiàng)目是為中國(guó)目前的頂級(jí)財(cái)富階層量身訂作的產(chǎn)品，一千萬(wàn)以上的總價(jià)實(shí)際上也保證了社區(qū)居住圈層的一個(gè)純粹性和純潔性。此外，斥資2億元打造1.5萬(wàn)平米的超五星豪華俱樂(lè)部以及世邦魏理仕專職提供的私人管家顧問(wèn)服務(wù)，也使得泰禾紅御與全球頂級(jí)豪宅標(biāo)準(zhǔn)氣質(zhì)相符。

　　“預(yù)計(jì)2009年，別墅產(chǎn)品品質(zhì)的升級(jí)將表現(xiàn)得更為突出，”大多業(yè)內(nèi)專家一致分析認(rèn)為。

　　懸念三：熱點(diǎn)區(qū)域是否回歸“CBD”？

　　傳統(tǒng)別墅區(qū)的定位已經(jīng)很難再適用于新增別墅市場(chǎng)。2008年，受土地匱乏影響，西山別墅區(qū)已無(wú)新增項(xiàng)目，銷(xiāo)售僅靠老盤(pán)維持。根據(jù)搜房指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，到了2008年9月及10月，北京別墅市場(chǎng)的成交量主要集中在中央別墅區(qū)、東部CBD別墅區(qū)、城南陽(yáng)光別墅區(qū)，西山別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)五個(gè)別墅板塊。

　　顯然，傳統(tǒng)三大別墅區(qū)的格局已經(jīng)完全被打破，奧北別墅區(qū)甚至跌出成交量前五。而在2008年新崛起的別墅區(qū)中最“搶眼”的無(wú)疑是東部CBD別墅區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，長(zhǎng)期的積淀以及近些年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相繼完工，位于CBD區(qū)域的京東板塊已經(jīng)成為北京新社區(qū)中成熟度最高的地方，區(qū)域的發(fā)展方向已經(jīng)明確而穩(wěn)定，盡管在樓市冰期中，位于京東板塊各項(xiàng)目的表現(xiàn)仍相對(duì)穩(wěn)健。

　　“長(zhǎng)期政策的傾斜將使CBD區(qū)域在2009年可能迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，”業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在京津唐一體化、北京市兩軸兩帶多中心的規(guī)劃下，以及由此帶動(dòng)起來(lái)的CBD東擴(kuò)，已經(jīng)使京東板塊的發(fā)展獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策支持。東部CBD別墅區(qū)在2009年的再次強(qiáng)勢(shì)崛起，已勢(shì)屬必然。