廣州二手樓市走過跌宕起伏的2008年,價格仍然堅挺。記者昨日從廣州知名中介機構獲悉,今年廣州二手樓價仍然是上行的趨勢,同比上漲了10.8%,是最近4年來漲幅最低的一次。在調查中,超六成買家認為“廣州樓價偏高”。

　　中介機構預測,今年下半年出臺的利好政策將在明年上半年釋放,三四月份或現成交小高潮,二手樓價將小幅下跌,年中企穩在6700元/m2—7000元/m2。

　　二手房成交量連續3個月增長

　　廣州二手樓市在低迷中兜兜轉轉,終于在年底有了一絲暖意。中原地產昨日發布了12月廣州二手樓市報告,其成交數據顯示,今年12月全市二手住宅成交面積環比有所增長,這是今年10月份以來,二手房成交的第三個月增長。成交價格進一步回調,但幅度已明顯收窄。

　　中原地產專家分析,頻繁的政策利好明顯帶動了買家的看樓熱情,增強了買家的置業信心和置業速度。在此大背景下,各區二手房交易紛紛發力:

　　天河區二手住宅成交面積維持穩定。一些以自住型買家為主的區域,如天河公園、石牌板塊等,成交上升,主要是年底置業的傳統習慣,使得不少買家選擇這個時間成交,與之前不同的是,改善型買家本月也有所增多。

　　海珠區挾著上月的旺勢,二手住宅成交面積再有不俗表現。海珠西、新港西和江南大道南等大盤集中的板塊,成交最為活躍。不少買家經過近一年的對比和等待,再加上目前樓價已經有很大幅度的回調,因此趁年底理性入市。

　　越秀老城區年底持續發力,區域二手住宅成交面積連續兩月大幅增長逾五成。而新政出臺,更是活躍了2—5年樓齡樓盤的成交。隨著成交的增加,成交價也有一定的回升,為11000元/平方米,升幅近一成。

　　而在越秀等老城區高歌猛進時,番禺二手房在大幅縮水的一手房價擠壓之下,卻出現潰敗,本月二手住宅成交面積大幅回落,這也讓人們不禁為二手樓市未來走勢打上了問號。

　　月均成交面積退回4年前

　　根據廣州市國土房管局公布的成交數據,今年1至11月,全市二手住宅成交面積為413.03萬平方米,同比大幅減少28.5%。月均成交面積僅為約37.5萬平方米,只有1月份、6月份和7月份的成交面積在40萬平方米以上,低于2004年的平均水平,略好于2003年的平均水平。

　　在成交低迷的同時,廣州二手樓價也呈振蕩下跌的態勢。11月份,二手住宅成交均價年內首次跌破6900元/平方米的支撐線,與2007年8月份的水平相當。不過,從總體而言,2008年廣州二手樓價的平均水平仍然高于2007年。

　　滿堂紅的成交數據顯示,2008年廣州二手樓價開始進入振蕩下跌的新通道,1至11月全市二手住宅成交均價為7058元/平方米,與去年最高位的價格相比跌了大約500元/平方米,但是以全年而言二手樓價仍然是上行的趨勢,同比上漲了10.8%,是最近4年以來漲幅最低的一次。

　　專家指出,二手樓價沒有因為成交量的大幅萎縮大跌,表明盡管廣州樓市的投資性需求已經離場,但是以首次置業和改善需求為主的自住剛性需求在樓市形成了有效的支撐力,只要樓價回到合理的水平就會達成交易。滿堂紅研究部在2008年年末進行的二手樓市買家調查顯示,70.8%的買家購房目的是自住,19.0%的買家購房目的是換房(改善居住環境),投資性質的買家只占5%左右。

　　超六成買家認為“廣州樓價偏高”

　　滿堂紅研究部在2008年年末對二手樓市買家的調查顯示,置業者對于國家出臺的樓市利好政策普遍呈積極態度,認為對穩定樓市有幫助。

　　不過,調查也發現,盡管認為“目前廣州樓價比較合理”、“明年樓價將持平”的買家比例提高,但是仍然有65.0%的買家認為“廣州樓價偏高”,有44.6%的買家認為“明年樓價將會小幅下跌”,表明目前廣州的樓價水平與置業者的心理價位仍有差距,2009年市場還將面臨新一輪的博弈。

　　明年,廣州二手樓市將在新一輪的博弈中拐向何方?滿堂紅研究部預測,2008年下半年出臺的樓市利好政策效應有望在2009年上半年集中釋放,并在三四月份形成一個成交小高潮。屆時,由于營業稅的減免降低了二手房的交易成本以及市場規律自身的調節作用,二手樓價有望小幅下跌,年中將會在6700—7000元/平方米間穩定下來。

　　在今年二手房成交中,單價段在5000-8000元/平方米間的二手房是市場的主流,中等收入以上的首次置業人士是目前二手房市場的主力客源。合富置業專業人士預測,明年實惠中價房將繼續成為二手買賣成交的主流物業。

　　-二手業界調查

　　這個“冬天”不好過

　　這是2008年的最后一天,在這一年里,我們見證了廣州二手樓市的沉浮,目睹了裹挾其中的蕓蕓眾生的喜怒哀樂。

　　盡管營業稅松綁等利好政策出臺,但是廣州二手中介這個冬天仍然不好過。記者連日來對二手中介進行調查,試圖還原歲末二手中介的最真實表情。

　　“只要熬過這個冬天,就會春暖花開。”專家表示,整個樓市底部會在明年上半年出現。而二手中介的冬天會比較漫長,最快也要明年年終才能見到曙光。

　　“做中介不如回家種地”

　　來自五華農村的魏利鋒,去年聽說做房產中介很賺錢,高中畢業后來到廣州,第一份工作就是干這一行。

　　“今年6月份以來,竟然沒有做成一套二手房交易。現在掙的錢還不夠自己花,基本上是花在吃飯和房租上。”魏利鋒向記者算了一筆賬,每個月的基本工資即底薪大概1000元,提成計算方式有租房和賣二手房兩種,如果成交一套租房業務,則按照半個月租金的10%,即假如有一套月租金1000元的房子成交,他則可以拿到50元的提成。“如果每天能有一套成交那還能活下去,現在看來幾天、甚至十幾天都可能沒有租客交易。”而成交一套二手房,“傭金會多很多,但現在看來是遙不可及的事情”。6月份以來,他沒有一套二手房成交,每個月工資大概1500元,只夠“吃飯、租房”。

　　魏利鋒說,現在不少外來工回家,房子不好租,手頭上有一套房源放盤很長時間,租金從1000多元月租直降至800元,至今仍然沒有租出去,“沒有成交量,還不如回老家種地劃算”。

　　按照業績月裁員一次

　　并不是所有中介都能像魏利鋒這樣混下去,隨著冬天的到來,競爭殘酷的一面顯得如此赤裸裸。

　　“每個月都要按照業績裁員一次,店鋪上個月就裁掉了7位業績不好的經紀。”在某中介行,鄺杰敏說,現在店鋪里只剩下營業經理和他了,“每一天都過得不踏實”,底薪只有800元,提成點數為12%,去年月薪最少也能夠拿6000元,而上個月薪水不到2000元。

　　像這樣裁員緩解壓力的中介不在少數。

　　“曙光最快在明年底出現”

　　二手樓市何時回暖,二手中介何時能夠走出冬天?

　　中原地產項目部總經理黃韜指出,“何時能執行二手房新政,何時就會贏來二手交易的小陽春。”2009年1月1日,二手房減免營業稅正式實施。

　　“面對市場萎縮及悲觀情緒的蔓延,4萬億元的刺激計劃不可能一兩個月就看出效果。”黃韜直言,二手樓的量價發展已持續了很長時間反比。估計再膠著一段時間,價格會略降,在高位徘徊；成交量則會穩升。“當前變數很多,整個樓市底部會在明年上半年出現。而二手中介的冬天會比較漫長,最快也要明年年終才能見到曙光。”（記者鄭佳欣 見習記者胡良光 實習生劉輝軍 ）