廣州二手樓市走過跌宕起伏的2008年,價(jià)格仍然堅(jiān)挺。記者昨日從廣州知名中介機(jī)構(gòu)獲悉,今年廣州二手樓價(jià)仍然是上行的趨勢(shì),同比上漲了10.8%,是最近4年來漲幅最低的一次。在調(diào)查中,超六成買家認(rèn)為“廣州樓價(jià)偏高”。

　　中介機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),今年下半年出臺(tái)的利好政策將在明年上半年釋放,三四月份或現(xiàn)成交小高潮,二手樓價(jià)將小幅下跌,年中企穩(wěn)在6700元/m2—7000元/m2。

　　二手房成交量連續(xù)3個(gè)月增長

　　廣州二手樓市在低迷中兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),終于在年底有了一絲暖意。中原地產(chǎn)昨日發(fā)布了12月廣州二手樓市報(bào)告,其成交數(shù)據(jù)顯示,今年12月全市二手住宅成交面積環(huán)比有所增長,這是今年10月份以來,二手房成交的第三個(gè)月增長。成交價(jià)格進(jìn)一步回調(diào),但幅度已明顯收窄。

　　中原地產(chǎn)專家分析,頻繁的政策利好明顯帶動(dòng)了買家的看樓熱情,增強(qiáng)了買家的置業(yè)信心和置業(yè)速度。在此大背景下,各區(qū)二手房交易紛紛發(fā)力:

　　天河區(qū)二手住宅成交面積維持穩(wěn)定。一些以自住型買家為主的區(qū)域,如天河公園、石牌板塊等,成交上升,主要是年底置業(yè)的傳統(tǒng)習(xí)慣,使得不少買家選擇這個(gè)時(shí)間成交,與之前不同的是,改善型買家本月也有所增多。

　　海珠區(qū)挾著上月的旺勢(shì),二手住宅成交面積再有不俗表現(xiàn)。海珠西、新港西和江南大道南等大盤集中的板塊,成交最為活躍。不少買家經(jīng)過近一年的對(duì)比和等待,再加上目前樓價(jià)已經(jīng)有很大幅度的回調(diào),因此趁年底理性入市。

　　越秀老城區(qū)年底持續(xù)發(fā)力,區(qū)域二手住宅成交面積連續(xù)兩月大幅增長逾五成。而新政出臺(tái),更是活躍了2—5年樓齡樓盤的成交。隨著成交的增加,成交價(jià)也有一定的回升,為11000元/平方米,升幅近一成。

　　而在越秀等老城區(qū)高歌猛進(jìn)時(shí),番禺二手房在大幅縮水的一手房價(jià)擠壓之下,卻出現(xiàn)潰敗,本月二手住宅成交面積大幅回落,這也讓人們不禁為二手樓市未來走勢(shì)打上了問號(hào)。

　　月均成交面積退回4年前

　　根據(jù)廣州市國土房管局公布的成交數(shù)據(jù),今年1至11月,全市二手住宅成交面積為413.03萬平方米,同比大幅減少28.5%。月均成交面積僅為約37.5萬平方米,只有1月份、6月份和7月份的成交面積在40萬平方米以上,低于2004年的平均水平,略好于2003年的平均水平。

　　在成交低迷的同時(shí),廣州二手樓價(jià)也呈振蕩下跌的態(tài)勢(shì)。11月份,二手住宅成交均價(jià)年內(nèi)首次跌破6900元/平方米的支撐線,與2007年8月份的水平相當(dāng)。不過,從總體而言,2008年廣州二手樓價(jià)的平均水平仍然高于2007年。

　　滿堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示,2008年廣州二手樓價(jià)開始進(jìn)入振蕩下跌的新通道,1至11月全市二手住宅成交均價(jià)為7058元/平方米,與去年最高位的價(jià)格相比跌了大約500元/平方米,但是以全年而言二手樓價(jià)仍然是上行的趨勢(shì),同比上漲了10.8%,是最近4年以來漲幅最低的一次。

　　專家指出,二手樓價(jià)沒有因?yàn)槌山涣康拇蠓�萎縮大跌,表明盡管廣州樓市的投資性需求已經(jīng)離場(chǎng),但是以首次置業(yè)和改善需求為主的自住剛性需求在樓市形成了有效的支撐力,只要樓價(jià)回到合理的水平就會(huì)達(dá)成交易。滿堂紅研究部在2008年年末進(jìn)行的二手樓市買家調(diào)查顯示,70.8%的買家購房目的是自住,19.0%的買家購房目的是換房(改善居住環(huán)境),投資性質(zhì)的買家只占5%左右。

　　超六成買家認(rèn)為“廣州樓價(jià)偏高”

　　滿堂紅研究部在2008年年末對(duì)二手樓市買家的調(diào)查顯示,置業(yè)者對(duì)于國家出臺(tái)的樓市利好政策普遍呈積極態(tài)度,認(rèn)為對(duì)穩(wěn)定樓市有幫助。

　　不過,調(diào)查也發(fā)現(xiàn),盡管認(rèn)為“目前廣州樓價(jià)比較合理”、“明年樓價(jià)將持平”的買家比例提高,但是仍然有65.0%的買家認(rèn)為“廣州樓價(jià)偏高”,有44.6%的買家認(rèn)為“明年樓價(jià)將會(huì)小幅下跌”,表明目前廣州的樓價(jià)水平與置業(yè)者的心理價(jià)位仍有差距,2009年市場(chǎng)還將面臨新一輪的博弈。

　　明年,廣州二手樓市將在新一輪的博弈中拐向何方?滿堂紅研究部預(yù)測(cè),2008年下半年出臺(tái)的樓市利好政策效應(yīng)有望在2009年上半年集中釋放,并在三四月份形成一個(gè)成交小高潮。屆時(shí),由于營業(yè)稅的減免降低了二手房的交易成本以及市場(chǎng)規(guī)律自身的調(diào)節(jié)作用,二手樓價(jià)有望小幅下跌,年中將會(huì)在6700—7000元/平方米間穩(wěn)定下來。

　　在今年二手房成交中,單價(jià)段在5000-8000元/平方米間的二手房是市場(chǎng)的主流,中等收入以上的首次置業(yè)人士是目前二手房市場(chǎng)的主力客源。合富置業(yè)專業(yè)人士預(yù)測(cè),明年實(shí)惠中價(jià)房將繼續(xù)成為二手買賣成交的主流物業(yè)。

　　-二手業(yè)界調(diào)查

　　這個(gè)“冬天”不好過

　　這是2008年的最后一天,在這一年里,我們見證了廣州二手樓市的沉浮,目睹了裹挾其中的蕓蕓眾生的喜怒哀樂。

　　盡管營業(yè)稅松綁等利好政策出臺(tái),但是廣州二手中介這個(gè)冬天仍然不好過。記者連日來對(duì)二手中介進(jìn)行調(diào)查,試圖還原歲末二手中介的最真實(shí)表情。

　　“只要熬過這個(gè)冬天,就會(huì)春暖花開。”專家表示,整個(gè)樓市底部會(huì)在明年上半年出現(xiàn)。而二手中介的冬天會(huì)比較漫長,最快也要明年年終才能見到曙光。

　　“做中介不如回家種地”

　　來自五華農(nóng)村的魏利鋒,去年聽說做房產(chǎn)中介很賺錢,高中畢業(yè)后來到廣州,第一份工作就是干這一行。

　　“今年6月份以來,竟然沒有做成一套二手房交易。現(xiàn)在掙的錢還不夠自己花,基本上是花在吃飯和房租上。”魏利鋒向記者算了一筆賬,每個(gè)月的基本工資即底薪大概1000元,提成計(jì)算方式有租房和賣二手房兩種,如果成交一套租房業(yè)務(wù),則按照半個(gè)月租金的10%,即假如有一套月租金1000元的房子成交,他則可以拿到50元的提成。“如果每天能有一套成交那還能活下去,現(xiàn)在看來幾天、甚至十幾天都可能沒有租客交易。”而成交一套二手房,“傭金會(huì)多很多,但現(xiàn)在看來是遙不可及的事情”。6月份以來,他沒有一套二手房成交,每個(gè)月工資大概1500元,只夠“吃飯、租房”。

　　魏利鋒說,現(xiàn)在不少外來工回家,房子不好租,手頭上有一套房源放盤很長時(shí)間,租金從1000多元月租直降至800元,至今仍然沒有租出去,“沒有成交量,還不如回老家種地劃算”。

　　按照業(yè)績?cè)虏脝T一次

　　并不是所有中介都能像魏利鋒這樣混下去,隨著冬天的到來,競爭殘酷的一面顯得如此赤裸裸。

　　“每個(gè)月都要按照業(yè)績裁員一次,店鋪上個(gè)月就裁掉了7位業(yè)績不好的經(jīng)紀(jì)。”在某中介行,鄺杰敏說,現(xiàn)在店鋪里只剩下營業(yè)經(jīng)理和他了,“每一天都過得不踏實(shí)”,底薪只有800元,提成點(diǎn)數(shù)為12%,去年月薪最少也能夠拿6000元,而上個(gè)月薪水不到2000元。

　　像這樣裁員緩解壓力的中介不在少數(shù)。

　　“曙光最快在明年底出現(xiàn)”

　　二手樓市何時(shí)回暖,二手中介何時(shí)能夠走出冬天?

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出,“何時(shí)能執(zhí)行二手房新政,何時(shí)就會(huì)贏來二手交易的小陽春。”2009年1月1日,二手房減免營業(yè)稅正式實(shí)施。

　　“面對(duì)市場(chǎng)萎縮及悲觀情緒的蔓延,4萬億元的刺激計(jì)劃不可能一兩個(gè)月就看出效果。”黃韜直言,二手樓的量價(jià)發(fā)展已持續(xù)了很長時(shí)間反比。估計(jì)再膠著一段時(shí)間,價(jià)格會(huì)略降,在高位徘徊；成交量則會(huì)穩(wěn)升。“當(dāng)前變數(shù)很多,整個(gè)樓市底部會(huì)在明年上半年出現(xiàn)。而二手中介的冬天會(huì)比較漫長,最快也要明年年終才能見到曙光。”（記者鄭佳欣 見習(xí)記者胡良光 實(shí)習(xí)生劉輝軍 ）