雖然今年二手住宅成交量比去年出現了一定幅度的下滑，但成交均價仍呈上升趨勢。合富置業統計數據顯示，今年1-11月廣州二手住宅成交均價為7332元/平方米，上漲7%，與2007年相比漲幅趨于平緩。

　　二手買賣三大新變化

　　據分析，與去年相比，2008年二手樓市主要呈現三大新變化：一是樓市先抑后揚，買家從前三季度的觀望走向第四季度的出手，由新婚、生子等迫切購房需求的首次置業者帶動的交投小高潮，促使年底二手樓市出現交投熱度回升；二是部分一手樓降價促銷，使得某些區域一二手樓價之間的差距縮窄，一二手樓之間的客源重疊部分更多；三是二手樓市需求結構發生明顯變化，經歷樓市調整期投機者、投資者離場，使得以首次置業者為主的自住需求的比例進一步提高。

　　價格在2008年樓市當中，對購房者的購買決定起的作用越來越明顯，在價格為王的樓市調整期，越是接近購房者心理價位的物業，就越快能在市場中找到承接力。購房者對筍盤的關注度越來越高，一般來說放盤價低于市場價5%-10%的筍盤較受市場歡迎。而在金融危機下，不少業主因資金周轉的壓力，而以低于市場價放售物業套現，因此，使得2008年在市場上找到筍盤的機會較以往增加不少。

　　首次置業者從半邊天到支柱

　　樓市調整促使需求結構發生明顯變化是2008年廣州二手樓市的一項重要變化，這一變化表現為購買人群的變化以及成交價格段、面積段、總價段的變化上。

　　合富置業前11個月成交數據顯示，按照單價段分布來看，以5000-8000元/平方米單價段的成交比例最高，達48%左右，比2007年同期增加2.1%，顯示中價房占據的市場份額，隨著首次置業者的比重增加而增長。與2007年同期相比，中價房的定義已從4000-7000元/平方米單價段轉變為5000-8000元/平方米單價段。從總價段方面看，20萬-60萬元繼續占據成交主力，成交比例為57%，與2007年基本持平。從面積段方面看，60-80平方米和80-100平方米兩大面積段仍然占據主導，成交比例分別為31.7%和20%，與去年同期持平，顯示受首次置業者歡迎的戶型仍然占據市場成交主力。但100-120平方米面積段成交比例同比略有下降，顯示出改善型購房群體的消費欲望的降低。

　　成交價格段、面積段、總價段的變化，其實是購房群體變化的結果。去年同期首次置業者和改善型置業者兩分天下，而今年首次置業者在政策、房貸以及稅費方面利好的驅動下，在下半年入市積極性大幅增加，首次置業者成為二手住宅買賣成交的支柱。

　　即使到2009年，有迫切需求的首次置業者仍然是市場成交的主力，因房貸成本較低而帶動這些客戶的入市積極性繼續保持較高水平。而除了新婚一族外，因孩子而買房的買家比例估計也會進一步增加，帶動交通便利區域的中小戶型物業以及名校物業繼續熱銷。往后在政策以及市場后市走勢趨于明朗后，估計能帶動改善型買家的入市積極性回升。(張秀欽)