2008年歲末，正當人們對北京乃至中國房地產業的起伏與興衰判斷不明，眾多房地產開發商為“過冬”而發愁時，以譽天下、龍灣、北京灣、龍湖滟瀾山為代表的一批別墅項目卻已經實現了2008年的熱銷，足以讓同行艷羨的成績告訴地產界，在經濟危機席卷世界、人們持幣待購風頭甚囂塵上之時，別墅、TOWNHOUSE等低密度項目憑借其先天的稀缺性以及巨大的需求市場，仍然支撐著地產市場的一片天空。

　　　　●別墅區域在分化傳統與新貴共榮

　　中廣信地產服務機構董事長兼總經理蔡德安在接受采訪時表示，別墅有區域化的特征，但是，也有分化的特點。因為，每個區域的特點決定了它會滿足不同的需求，出現不同的產品，這樣就使得別墅區域間的人群在分化、產品在分化、價格也在分化。

　　別墅區域的分化主要體現在各個區域的特點上。北京的別墅區域大體有這樣幾個，并都有各自的特點。首先是中央別墅區，這個區域的價格一般單價是2萬元左右，其中投資人占很大比例，并且，外籍人很多。但是，這個區域的土地供給越來越少，價格也越來越高，使得早期的投資者轉向了其他區域。比如，八達嶺沿線、小湯山等區域。以后這個區域將出現的項目不會太多了。

　　其次是西山區域，這個區域由于規劃和土地供應的限制，別墅產品的定位比較高，檔次和價格也很高，而項目卻越來越少，所以，這個區域在別墅市場中的聲音在逐漸減弱。

　　再次是立湯路沿線，這個區域由于交通優勢，上風上水的地理條件以及鄰近中關村，亞運村的區位優勢，使得該區域的市場表現持續看好，產品向高端產品發展。并且，產品越來越豐富，價格也越來越高。該區域是應重點關注的區域。

　　而另一重點關注區域是東部區域。該區域臨近CBD的區位優勢，通州新的城市規劃和建設的推動，使高端產品越來越被人們所認同。除此之外，北京電視臺等的建成和使用，將給東部地區帶來很多高收入人群，增多了購房者。

　　最后是成長型非主流區域，以京津塘、京開和京石路沿線為代表。這些區域主要是為了滿足區域沿線人口的居住需要，這個需求本身也有個成長過程，這些區域中的經濟型別墅將面臨難得的發展機會和潛力，而其中的高端產品將會面臨很大的壓力。

　　　　●核心區域仍然占據別墅市場主流地位

　　我們再來了解一下北京目前別墅重點供應的區域情況，總體來說，傳統別墅區還有一定的潛力，由傳統別墅區延展而成的新別墅區域正在形成。

　　以中央別墅區為例，緊鄰溫榆河，借助城市高速公路飛速發展的該區域正在經歷第二次成熟期。從最早的麗宮、納帕溪谷等傳統別墅的成功到2008年譽天下、龍湖滟瀾山的橫空出世，該區域一直以來就是別墅需求者們首選的置業區域。需要指出的是，在中央別墅區的輻射影響下，在國家在順義新城的政策推動下，在奧運水上項目場館配套下，順義馬坡區域逐漸浮出水面，納帕爾灣、龍湖香醍漫步、波特蘭花園、富力灣、金碧湖畔都已經形成氣候，而且明年還將出現一批借助奧運水上項目而形成的旅游度假別墅產品。

　　　　●政策利好力助別墅成寵兒

　　2008年年初，國務院辦公廳的通知再次對非法占用農業用地的行為進行了嚴厲制止，國家對土地的嚴控態度更加明確。

　　2008年3月，國土資源部再次發文，重申土地的嚴控政策，堅守18億畝耕地紅線，堅決制止亂占濫用農用地之風。特別指出，堅決停止供應別墅類房地產開發用地。

　　目前，國家對土地的嚴控政策是主旋律，現在的別墅供應只有兩個：老項目的后期以及老地上的新別墅。

　　這些政策無疑為別墅的熱銷提供了保障，據了解，2002年，別墅的地價從原來的30萬元一畝暴漲至當時的60萬元一畝，而到了2006年，更是漲至300萬元以上一畝，隨著政策的出臺，2008年的別墅用地價格更高得離譜。

　　地價的飆升，對別墅市場有兩個最顯著的影響，首先是開發商的開發成本成倍提升，迫使別墅價格上漲，而且提高了容積率，獨棟別墅受到了擠壓，天價獨棟成為可能；其次，雖然價格上漲了，但開發商的利潤不見得上漲多少，在支付壓力提高的市場，別墅開發商有可能跳水，因此，專家介紹，2008年，北京的城市豪宅遭遇了觀望期，很多適合人群將目光投向了別墅市場，而眾多別墅項目為了順利過冬，紛紛選擇有針對性的促銷活動，一些別墅已經將目光盯向了金字塔尖下邊的人群，因此，目前是購買、投資別墅最好的時候。

　　　　●產品類型百花齊放景觀環境至關重要

　　別墅產品的建設開發除了環境之外，規劃設計也是至關重要的。別墅產品都有品質的要求，尤其是高端產品，它對產品的品質感、價格感要求更高，對設計的純粹性、原汁原味以及文化追求等方面的要求也非常高。以前的別墅設計比較簡單，而現在別墅的設計風格越來越豐富，比如歐式、北美、簡約現代等等。

　　目前，中國的別墅設計走的是國際化路線。一般別墅建筑、景觀的規劃都是來自國外，普遍的合作方式是國外做概念、方案的設計，國內做施工圖設計，或者國內做建筑設計，國外做景觀設計。別墅的國際化思路是應該得到提倡的，這樣有利于整合資源，提高產品的水平。

　　據有關專家介紹，不管我國別墅景觀的設計怎樣發展變化，重要的是要做到幾個結合。一是與北京氣候環境的結合；二是與后期景觀的管理和運營相結合；三是與環保科學相結合；四是與別墅的文化、項目本身的文化以及社會文化相結合；五是與景觀建設工藝的質量相結合。如果做到這五個結合，不管我國別墅市場景觀發展怎樣變化，它都會符合國家和人們的需要。

　　因此，北京別墅呈現出百花齊放的格局，也為投資置業者提供了豐富的選擇面。比如，目前風頭最勁的長江實業旗下別墅項目譽天下一改別墅奢侈風格，而是以節約、環保為主題，以極高的性價比使得推出的150套房源在兩周內售罄。室內的節約換來的是更為考究的園林景觀以及斥資億元建造的京城最豪華會所，將小墅大生活的港式風格發揮得淋漓盡致。

　　再如龍湖兩個別墅項目滟瀾山和香醍漫步，都繼承與發揚了南派別墅的精致與細膩，將山地別墅成功地移植到京城，其環境價值創造了北京同類產品的最高值。同年開盤、同年完工、同年銷售完畢……正是有了品質保證，龍湖項目的“回頭率”已經遠遠超過了其他同行，擁有多處龍湖產品的職業者不在少數……

　　而龍灣別墅則一直堅持其中西合璧的建筑理念下的原創精神，成為中央別墅區內不可多得、居住投資兩相宜的獨棟別墅項目，目前龍灣別墅的產品已經進入第三期“和院”，和院的院落分為三部分：一是室外停車、二是公共活動的院子、三是下沉庭院，加蓋玻璃穹頂，配合以溫泉，大大提高了院落的實用性與美觀性。(作者 張艦)