“深圳二手房市正走向穩(wěn)定,掛牌價(jià)格與去年高峰相比下跌近四成,目前二手房交易基本保持在每月3500—4000套之間,波動(dòng)幅度不大。”昨日,知名研究機(jī)構(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)研究院(指數(shù)系統(tǒng))發(fā)布2008年深圳樓市報(bào)告,作出上述判斷。在一手房市場(chǎng)上,報(bào)告認(rèn)為其價(jià)格下行趨勢(shì)明顯,2009年成交量雖會(huì)上升,但升幅不大。

　　現(xiàn)狀�，�

　　消化積壓一手房源需20個(gè)月

　　按照中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院(指數(shù)系統(tǒng))的統(tǒng)計(jì),今年1—11月,深圳市商品住宅累計(jì)交易量為35919套331.93萬(wàn)平方米,同比減少25.45%和28.47%；商品住宅累計(jì)批售量為61275套600.30萬(wàn)平方米,同比增加28.75%和29.95%。到11月,深圳累計(jì)供求比是1.79,比去年同期高出近一倍,供求嚴(yán)重失衡。

　　在房?jī)r(jià)上,今年1—11月深圳市商品住宅累計(jì)成交均價(jià)為12998元/平方米,相比去年動(dòng)輒1.5萬(wàn)、1.6萬(wàn)每平方米的月度均價(jià)而言,已下降了很大幅度,特別是關(guān)外部分片區(qū)的價(jià)格已下降50%以上。價(jià)格的下行趨勢(shì)十分明顯。

　　該機(jī)構(gòu)研究人士表示,由于受到房地產(chǎn)行業(yè)周期和自身滯后性影響,2006—2007年市場(chǎng)狂熱時(shí)期,開(kāi)發(fā)商大量圈地的項(xiàng)目,目前正是竣工面市的時(shí)候。今年1—11月累計(jì)批售量達(dá)到600多萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)近三成,在成交量明顯萎縮的情況下,致使深圳目前可售房源近700萬(wàn)平方米。這個(gè)量按月均銷售30萬(wàn)—40萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算,也至少需要18—20個(gè)月才能完全消化。

　　成交量方面,統(tǒng)計(jì)顯示,1—11月累計(jì)成交量330萬(wàn)平方米,月均成交30萬(wàn)平方米,同比降三成。該研究院深圳分院研究總監(jiān)孫宗耀表示,雖然政府近期推出刺激政策,短期內(nèi)樓市出現(xiàn)反彈,但深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體失衡的局面仍未改變。

　　孫宗耀表示,相對(duì)于人均收入而言,深圳房?jī)r(jià)依然偏高。

　　居住用地平均樓面地價(jià)降五成

　　報(bào)告中還透露了今年深圳二手房的整體交易概況。1—11月,深圳二手房市場(chǎng)累計(jì)成交398.87萬(wàn)平方米,比去年同期減少近一半；累計(jì)成交37478套。孫宗耀稱,深圳二手房市場(chǎng)從去年下半年急速下滑,到今年2月才開(kāi)始逐步回升,但總體交易規(guī)模仍偏小,今年月成交套數(shù)最高峰時(shí)不超過(guò)4400套,月成交面積最高也才50萬(wàn)平方米。目前的交易量與去年上半年月均85萬(wàn)平方米相比,還有較大差距。總的來(lái)看,今年深圳二手房交易基本保持在每月3500—4000套之間的水平,波動(dòng)幅度不大,這表明目前深圳二手房市場(chǎng)正在走向穩(wěn)定。掛牌價(jià)格從去年8月最高的15890元/平方米,一直下跌到今年11月10480元/平方米的水平,價(jià)格調(diào)整也基本到位。

　　作為深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈之首的土地市場(chǎng),該份報(bào)告的統(tǒng)計(jì)顯示其運(yùn)行情況更不樂(lè)觀。截至11月底,居住用地全市共推出17宗,僅成交8宗,流標(biāo)比例超過(guò)五成,而居住用地的平均樓面地價(jià)也大幅下挫,由2007年的3278.98元/平方米下降到1553.66元/平方米,降幅高達(dá)52.62%,交易情況很不樂(lè)觀。

　　走勢(shì)�，�

　　明年一手房成交升幅有限

　　對(duì)于明年深圳房地產(chǎn)走勢(shì),報(bào)告中稱,在目前國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)備受考驗(yàn)的情況下,市民對(duì)大宗物品的消費(fèi)會(huì)趨于謹(jǐn)慎,從而凍結(jié)樓市需求的釋放。鑒于此,雖然目前樓市持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到初步遏制,但由于市場(chǎng)前期積壓存量房較多,商品住宅市場(chǎng)面臨的銷售形勢(shì)依然嚴(yán)峻,市場(chǎng)恐怕很難在短期內(nèi)組織有效的反攻。預(yù)計(jì)2009年深圳一手房市場(chǎng)成交或有回升,但升幅有限。羅湖、福田兩區(qū)形勢(shì)略好,龍崗、寶安、鹽田、南山四區(qū)銷售壓力較大。而新房?jī)r(jià)格經(jīng)過(guò)今年一年來(lái)的調(diào)整之后,還將會(huì)在下行通道繼續(xù)運(yùn)行一段時(shí)間。

　　二手房市場(chǎng)方面,目前二手房市場(chǎng)正在走向穩(wěn)定,價(jià)格調(diào)整也基本到位。在諸多政策利好帶動(dòng)下,樓市剛性需求被初步調(diào)動(dòng)起來(lái),預(yù)期2009年二手樓市成交會(huì)有所回暖。尤其在12月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施公布以后,二手房市場(chǎng)的掛牌量會(huì)有明顯增長(zhǎng),并且這一現(xiàn)象能夠持續(xù)到明年上半年。與此同時(shí),在本市關(guān)于二套房貸及二手房買賣稅費(fèi)減免的相關(guān)實(shí)施細(xì)則出臺(tái)以后,二手房市場(chǎng)的成交量也將出現(xiàn)強(qiáng)勁的回升勢(shì)頭。