“我行存量房貸利率下浮30%的方案已經(jīng)上報(bào)了。對(duì)以前享受利率八五折優(yōu)惠的房貸客戶，利率會(huì)下調(diào)到七折。”滬上某大型國(guó)有銀行的相關(guān)人士透露，“我估計(jì)只要有一家大行這么做了，其他的也會(huì)跟上。”

　　被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)2008年以來(lái)不斷萎縮。而目前銀行還面臨生息資產(chǎn)增速減緩、凈息差收窄、中間業(yè)務(wù)增速趨緩、銀行資產(chǎn)質(zhì)量下行等一系列問(wèn)題。在此情況下，拼搶存量房貸客戶的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)在上海市場(chǎng)上打響。

　　新華財(cái)經(jīng)副總裁兼資信評(píng)級(jí)及研究負(fù)責(zé)人陳松興博士認(rèn)為，目前上海樓市缺乏買盤，而這一情況預(yù)計(jì)要持續(xù)到2009年年中。既往經(jīng)驗(yàn)證明，越是在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，銀行越是應(yīng)該堅(jiān)守信貸標(biāo)準(zhǔn)，否則收入會(huì)難以覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。

　　　銀行爭(zhēng)奪存量房貸

　　“今后幾年，房貸都將是銀行爭(zhēng)搶的業(yè)務(wù)。”上海某貸款中介認(rèn)為。他分析，如果把資金的時(shí)間成本算入的話，即便利率打七折，個(gè)人房貸對(duì)銀行的利潤(rùn)貢獻(xiàn)度還是很高的。“房貸通常在10年以上，貸款時(shí)間越長(zhǎng)利率越高，銀行收益越高。靜態(tài)計(jì)算5年期存貸款利率倒掛有一定偏差。而且把一個(gè)客戶綁定10年以上，會(huì)給銀行帶來(lái)很多派生業(yè)務(wù)。”

　　該人士介紹，以前上海市場(chǎng)上有條不成文的“行規(guī)”，各個(gè)銀行之間不會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)拼搶存量客戶。近幾個(gè)星期以來(lái)，上述行規(guī)顯然被打破了。

　　“拼搶力度最大的是深發(fā)展。廣發(fā)的貸款平移業(yè)務(wù)營(yíng)銷力度也比較大。他們的政策就是把貸款平移到這些銀行，可以享受貸款利率七折的優(yōu)惠。”貸款中介說(shuō)。

　　這些中小銀行通常是通過(guò)中介“買”客戶。“比如中介手中掌握不少購(gòu)房人的貸款信息，銀行委托這些中介通過(guò)打電話等方式勸說(shuō)購(gòu)房者把房貸平移到該行。每成功一個(gè)客戶，銀行會(huì)給中介1-1.5%的傭金。但中介也要考慮和大銀行的長(zhǎng)期合作，因此市場(chǎng)上只有兩三家中小銀行的貸款平移業(yè)務(wù)做得大。”

　　深發(fā)展上海客服熱線介紹，辦理貸款平移的必須是第一套住房，且還貸已滿一年并取得房產(chǎn)證的普通住房。140平米以下的利率打七折，140平米以上的七五折。

　　廣發(fā)上海客服熱線的回答是，只要是首套普通住房都能享受利率七折的優(yōu)惠。辦理貸款平移需要履行的程序和首次辦理房貸一樣，客戶要自己處理好和貸款移出行的問(wèn)題。

　　浦發(fā)銀行客服熱線也明確表示，只要是第一套自住的普通住房，利率可以下浮20-30%。

　　交行研究部高級(jí)宏觀分析師唐建偉分析，由于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)高、不良率低，屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果想讓房貸客戶失而復(fù)得，銀行要投入更多資源。所以各個(gè)銀行都要平衡風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)模兩個(gè)因素。

　　為了不失去客戶，幾大國(guó)有銀行都在制訂存量房貸細(xì)則。

　　“我們銀行不會(huì)第一個(gè)做市場(chǎng)上沒(méi)有的事，但小銀行做了我們就會(huì)跟上，最多比小銀行晚一兩個(gè)月吧。我想其他大行也是這樣，除非它不想要客戶了。”滬上某大型國(guó)有銀行的相關(guān)人士說(shuō)。

　　　　市場(chǎng)持續(xù)萎縮

　　“上半年的緊縮政策，下半年的金融風(fēng)暴，使上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有新的買家進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)停滯。”陳松興博士表示，這是導(dǎo)致滬上銀行拼搶存量客戶的直接原因。

　　據(jù)央行上海總部提供的數(shù)據(jù)，今年上半年上海市個(gè)人住房貸款增加55.7億元，同比少增12.6億元。由于部分商業(yè)銀行加大個(gè)人住房貸款營(yíng)銷力度，6月份上海中資銀行個(gè)人住房貸款增加27.1億元，是今年繼1月份后第二大月度增量，使上半年滬上個(gè)人房貸呈“V”型走勢(shì)。

　　從9月份開(kāi)始，上海個(gè)人房貸持續(xù)減少。9月滬上中資銀行個(gè)人住房貸款減少4億元，同比多減65.3億元；其中新建房貸款減少14.6億元，二手房貸款增加10.6億元。10月減少21.1億元，同比多減71億元；其中新建房貸款減少17.6億元，二手房貸款減少3.5億元。11月減少14.4億元，同比多減64.9億元；其中新建房貸款減少12.5億元，二手房貸款減少1.9億元。

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，上海新建房銷售從9月份開(kāi)始就一直萎縮。

　　交行研究部高級(jí)宏觀分析師唐建偉認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)至少反映了兩個(gè)情況。首先，由于市場(chǎng)交易量的萎縮和個(gè)人房貸增幅不斷放緩，目前的觀望氣氛濃厚。

　　其次，在市場(chǎng)不景氣，銀行更加審慎地選擇房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、有意控制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模的情況下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比個(gè)人房貸的萎縮程度更加劇烈。

　　上述情況還在延續(xù)。“就我掌握的數(shù)據(jù)，截至上周，上海的房產(chǎn)交易量仍在萎縮。”唐建偉說(shuō)。陳松興博士則指出，上海樓市缺乏買盤的情況將至少持續(xù)到09年上半年。

　　　房貸風(fēng)險(xiǎn)可控？

　　陳松興博士分析，各家銀行通過(guò)降低利率來(lái)拼搶存量客戶的做法是在市場(chǎng)增長(zhǎng)有限，但銀行又必須維持信貸規(guī)模的情況下解決燃眉之急的權(quán)宜之計(jì)。這種做法對(duì)刺激樓市的作用有限，也無(wú)助于降低銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，倒是引發(fā)了銀行之間的利率戰(zhàn)爭(zhēng)，直接降低了銀行收益。而且利率下浮之后可能不足以覆蓋房地產(chǎn)下行給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“例如，乙銀行靠利率下浮把客戶從甲銀行吸引過(guò)來(lái)。乙銀行為此有一定的支出，且利率下浮了30%，客戶對(duì)乙銀行的利潤(rùn)貢獻(xiàn)可能要幾年以后才顯現(xiàn)。但過(guò)了一年，丙銀行可能用同樣的辦法再把客戶挖走，這就直接導(dǎo)致了乙銀行收益的減少。”陳松興指出。

　　交行《2008-2009中國(guó)銀行業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行業(yè)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。但報(bào)告也同時(shí)指出，我國(guó)銀行與房地產(chǎn)直接相關(guān)的個(gè)人住房按揭和開(kāi)發(fā)商貸款占比達(dá)到17%以上，如果計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，則在總貸款中的比重將達(dá)到65%以上。考慮到房地產(chǎn)抵押折扣率一般在30%以上，貸款安全性有較高保障，但一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下跌，將可能引發(fā)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在短期內(nèi)，商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量所面臨的最大不確定性在于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。

　　唐建偉認(rèn)為，明年銀行在房貸業(yè)務(wù)上可能進(jìn)行的調(diào)整包括，加大對(duì)保障性住房的投入，包括對(duì)保障性住房的開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款等都將大力支持。

　　銀行的個(gè)人房貸政策會(huì)不斷調(diào)整，例如推出房貸新政細(xì)則，靠利率優(yōu)惠爭(zhēng)奪存量房貸客戶等。隨著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新一輪兼并收購(gòu)的展開(kāi)，銀行會(huì)搶奪優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商，例如全國(guó)性的、有一定規(guī)模的、管理規(guī)范的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。