目前在上海郊區出現很多以工業用地立項的所謂“總部辦公區”。在這些辦公區見不到整齊排列的廠房，卻是成組團式的別墅物業。此間人美其名曰“別墅式總部辦公”。

　　本報記者調查發現，這些項目以總部工業園區的名義出現，產品的外形做得和別墅類似，有聯體也有獨幢“別墅”，但是，從這類產品的產權證上來看，仍然屬于工業性質。

　　　　三位合一的另類地產

　　據了解，上海寶山工業園區里的“臺鼎”是最早的總部園區，其大賣成功后，效仿者遂比比皆是。如浦東新區南匯的中邦MOHO、松江的“大業領地”等，均以“別墅式總部辦公”為名對外宣傳。

　　上海北孚房地產機構副所長劉光東認為，現在能在上海獨立拿地的大多是上市公司，從2007年的上海市土地交易公告中可以看出，目前住宅用地出讓較少，中小開發商要么和其他公司合作項目，要么到外地去做項目，在這種情況下，一些開發商把目光轉向先前比較冷門的工業地塊上。

　　于是，在上海就出現了“以總部工業園區”名義出現的類別墅產品。據記者調查，這類產品結構分為三層，底樓是加工區，二樓是辦公區，三樓是劃分為生活區，這類產品把生活、辦公、生產三位合一，把原本需要分開的幾大類集中在一起，模糊概念，在規劃上蒙混過關。

　　但是，根據國土資源部有關規定，工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓等非生產性配套設施。

　　一位了解內情的人士表示，因為這些開發商沒有整幢建造住宅和寫字樓，只是分散開來，相關部門難以處理這些開發商。但是，如果細查，這些“總部基地”的生活和辦公的面積肯定超過了7%的規定。

　　值得注意的是，這些開發商在宣傳上不是以別墅或者寫字樓的名義出現，而是以“總部基地”的名義出現，重點說明這個產品是生產之用，有關部門很難處理。

　　　　制度間隙造就暴利

　　2006年國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》(“31號文”)規定，工業用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。

　　但據知情人透露，目前在上海市場上流通的工業地塊都是開發商在2006年之前拿到的，價格非常便宜，甚至有的是各工業園區為了吸引投商引資，免費贈送投資商的。

　　一位工業地產的開發商老總認為，長期以來，地方政府招商引資的驅動導致工業用地“零地價”甚至“負地價”。經過幾輪土地調控，直接審批新增建設用地的難度加大，但工業用地審批則相對容易。

　　于是，這些項目以“總部基地”的名義出現，這類產品比傳統的工業廠房價格要高。據上海招商網統計數據得出，目前上海工業地塊的樓板價平均在800元/平方米，上海的一般工業廠房的價格在2500元/平方米，一般廠房的面積都在1萬平方米左右。

　　這些以總部工業園區名義出現的這類產品，價格通常較高，分割的面積較小，如位于松江工業園區的“大業領地”價格為6000元/平方米；“總部一號”8000元/平方米，“名企公館”5000元/平方米。這類項目一般都在800~1000平方米/套，像大業領地這類產品一般在400萬/套左右，整個項目共有60萬平方米，如清盤，其銷售額在24億元左右，由于開發成本較低，建筑結構簡單，其利潤遠遠高于開發住宅項目。

　　事實上，由于出售價格較高，開發商一哄而上，以“總部基地”名義出現的工業地產已經過剩。據仲量聯行統計，上海在2008年約有92萬平方米的同類地產項目供應，跨國公司區域總部的增長亦難以消化如此密集的供應。

　　分析人士指出，滬上工業地產將面臨尷尬局面，部分工業地產開發商對產品定位并不準確，在土地批租價格相對低廉以及沒有明確的客戶群等因素制約下，紛紛跑短線，出售物業而非考慮長線持有，可能會造成產品積壓。