2008年，深圳關(guān)外樓市依然占據(jù)主導(dǎo)地位，住宅供應(yīng)增加，批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)463萬平方米，占全市的71%，樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈。但受整體市場(chǎng)調(diào)控影響，交易量縮減17%，剛性需求仍被壓抑，房價(jià)回調(diào)至合理價(jià)位，歲末迎來成交小高峰。

　　　45000套新房入市

　　　　供過于求

　　　　年末迎來成交小高峰房價(jià)下行

　　2008年關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)供應(yīng)量繼續(xù)加大，截至12月19日，全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積652萬平方米，比去年全年增加10.66%，關(guān)外批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)463萬平方米，占全市的71%，同比增加14.89%；全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為66530套，比2007年全年增加10.19%，其中關(guān)外兩區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為45920套，占全市的69%，同比增加12.57%。可見，關(guān)內(nèi)土地短缺已加快關(guān)外的開發(fā)進(jìn)程，關(guān)外樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　在關(guān)外兩區(qū)中，寶安今年的供應(yīng)量趕超龍崗，成為全市供應(yīng)量最大的一區(qū)，有59批產(chǎn)品入市，批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅24458套，比2007年全年增加45.43%，批準(zhǔn)預(yù)售面積256萬平方米，比2007年全年增加44.63%，供應(yīng)量集中在西鄉(xiāng)、寶安中心區(qū)、龍華、松崗等片區(qū)，其中西鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)最大，將近100萬平方米入市。全區(qū)供應(yīng)的戶型向兩極分化，中小戶型和豪宅均供應(yīng)充足，金港華府、碧海富通城、桃源盛景園、溪山美地園等都是推盤量較大的中小戶型項(xiàng)目；而水榭山、星河丹堤、曦城的入市使豪宅市場(chǎng)也供應(yīng)充足；適合改善性需求的中大戶型入市量也明顯較其他區(qū)多，代表樓盤如深業(yè)·新岸線三期、熙龍灣、金泓凱旋城、宏發(fā)美域等。

　　龍崗2008年的供應(yīng)量比2007年略有下降，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積207萬平方米，21462套住宅獲批準(zhǔn)預(yù)售，兩項(xiàng)均比2007年全年縮減10.48%。全區(qū)共有64批產(chǎn)品入市，供應(yīng)熱點(diǎn)集中在龍崗中心城，其次是坂田、布吉，產(chǎn)品以中小戶型居多，全區(qū)平均套型面積為96平方米。

　　　　年末迎來成交小高峰

　　2008年樓市遇上調(diào)控及環(huán)球金融危機(jī)沖擊，全年成交“價(jià)量齊跌”，全市商品住宅成交約384萬平方米，同比下降23%，其中關(guān)外成交約280萬平方米，占全市的73%，同比下降17%；全市新房成交套數(shù)約41600套，同比下降18%，關(guān)外成交約29100套，占全市的70%，同比減少12%，關(guān)外市場(chǎng)占據(jù)大半邊天。前期樓市買賣雙方的博弈及后期宏觀經(jīng)濟(jì)不確定對(duì)入市信心的影響，促使總體住宅成交量再度下跌，雖然11、12月市場(chǎng)有起色，但全年剛性需求仍被大大壓抑。

　　寶安以150萬平方米約14600套的成交量成為全市住宅成交最大的一區(qū)，但兩項(xiàng)仍比去年分別減少15%和12%。從全年成交走勢(shì)看，受供需雙方觀望氛圍影響，除3、11、12月外，寶安區(qū)其余各月成交均低于1500套，11、12月由于中央救市政策出臺(tái)提振市場(chǎng)信心，加上開發(fā)商出于資金壓力主動(dòng)降價(jià)，使成交量飆升。降價(jià)成為年末樓盤熱銷的最大動(dòng)力，中小戶型供應(yīng)量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈的西鄉(xiāng)、龍華等片區(qū)更是大打價(jià)格戰(zhàn)，開發(fā)商選擇理性定價(jià)或大幅度的促銷打折來加速產(chǎn)品消化。此外，在年底的銷售壓力下，部分豪宅項(xiàng)目也開始大幅降價(jià)促銷，從而拉動(dòng)了高端產(chǎn)品的成交。

　　龍崗住宅成交量緊跟寶安，全年成交約130萬平方米14500套，同比分別減少20%和12%。從成交走勢(shì)來看，春交會(huì)及12月是全區(qū)成交的小高峰，兩月成交均超過2000套。但相對(duì)于寶安，龍崗年底的銷售速度略為遜色，主要原因在于龍崗降價(jià)促銷的樓盤數(shù)量及降價(jià)的幅度均比寶安少。

　　　　房價(jià)下行

　　　　年末大刮降價(jià)風(fēng)

　　2008年深圳房價(jià)經(jīng)歷從高企、僵持到回歸理性的過程，全年呈波動(dòng)下行走勢(shì)，1～12月商品住宅成交均價(jià)約12700元／平方米，比去年下跌5%左右。關(guān)外成交均價(jià)預(yù)計(jì)下跌至10300元／平方米，同比下跌10%，其中寶安房價(jià)約為11600元／平方米，同比下降5%，龍崗為9100元／平方米，同比下跌13%，成為全市房價(jià)跌幅最大的一區(qū)。

　　由于產(chǎn)品類型所至，寶安房價(jià)呈兩極走勢(shì)，區(qū)內(nèi)中小戶型普通住宅價(jià)格跌幅較大，豪宅及部分中大戶型項(xiàng)目由于產(chǎn)品較稀缺，產(chǎn)品價(jià)值本身決定降價(jià)空間不大，導(dǎo)致寶安全年住宅成交均價(jià)仍在10000元／平方米以上。龍崗房價(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，9月前均在8000～10000元／平方米間運(yùn)行，9月后房價(jià)回調(diào)至8000多元／平方米，12月將跌至7700元／平方米左右。由于豪宅項(xiàng)目入市相對(duì)較少，全區(qū)均價(jià)可以反映普通住宅的實(shí)際價(jià)格。( DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù))