新政激活需求 樓市或將重現生機

　　　　在中央保增長擴內需調結構的總體要求下，新的房地產政策導向已經明確，即鼓勵支持住房消費，激活房地產市場發展。廣州樓市在經歷持續一年多調整后，供應方逐漸適應賣方市場特征，新政利好和價格回落合力影響下，一度受抑的買家信心也開始恢復，合富輝煌市場研究部的研究資料顯示，預計2009年置業需求將獲得激活，樓市成交有望擺脫低迷。

　　　　五一前后樓市

　　　　或將全面激活

　　2009年重獲中央政策支持無疑使樓市信心恢復具備了首要前提。而地方政府對樓市的反應將更加積極，目前廣州市政府已經明確提出暫停限價房用地的出讓，并在年底出讓的商住用地中對“90/70”限戶型政策進行靈活安排，也減少了土地出讓計劃。預計更多其他利好政策也會在近期陸續明確。

　　另一方面，當前面向首次置業者中小戶型產品房價降幅較大，多數樓盤產品總價已下調至主流剛性置業者價格承受區間。合富輝煌集團市場研究部在今年11月對潛在置業者監測顯示，只有15%的置業者認為房價還會大幅下降，更多的客戶認為房價即使再降其空間也非常有限。同時，據合富置業監測2008年1~11月二手住宅成交均價同比上漲9%，可從側面提供房價信心支持。

　　鑒于當下特殊經濟環境，2009年初置業需求全面激活難度較大，預計較大規模的需求釋放會在五一前后，因為其時中央和各地方房地產政策細則都將基本明確，而且各行業的企業裁員和降薪調整將基本完成，潛在置業者對自身收入預期和未來發展會有所把握。一旦剛性自住需求普遍入市，成交數據有顯著回暖，追求舒適和偏重保值的多次置業需求也將隨之激發。

　　　成交：銷售面積預增兩成 100m2戶型料熱銷

　　展望2009年，在政策大力刺激以及市場信心逐步恢復的情況下，存貸利率繼續下調、各種稅費減免等措施，都將推動商品住宅成交量回升，但受制于經濟基本面的嚴峻形勢，成交量大幅恢復達到2007年水準難度較大。預計廣州市2009年成交量約在650萬~700萬平方米，平均月度成交量為54萬~60萬平方米，比2008年560萬平方米左右的成交面積增長兩成。

　　成交戶型結構預計將延續2008年趨勢，主要集中在100平方米左右，這一方面受供應結構影響，另一方面也由于80至110平方米內的住宅產品可在控制總價和居住功能上達成平衡，性價比較高。

　　供應：供應充足 中心六區約增3.1萬套新貨

　　據合富輝煌市場研究部不完全估計，2009年廣州市中心六區新增供應約3.1萬套，約300多萬平方米，相比2008年有一定幅度的減少；全市十區新增供應約4.9萬套，約500萬平方米；相比2008年同樣有所減少。由于2008年底的余貨比2007年大幅增加，全市的余貨約2.7萬套，因此預計2009年的可售貨量與2008年相當，供應充足。2009年內供求形勢不會出現再度逆轉。

　　2009年廣州商品住宅新增供應仍以外圍為主，主要集中在白云區、海珠區、花都區及番禺區；白云區新增商品住宅供應充足，特別是金沙洲區域和城西的貨量大；海珠區新增供應有所增加，天河區則有所減少。越秀區貨量保持穩定，荔灣區則有較多的新貨供應。

　　鑒于目前房價走勢，限價房已不被市場看好，預計2009年限價房余貨加新貨上市約4000套，對商品房市場的沖擊大為減弱。

　　　房價：降幅趨緩 在8500~9500元/m2波動

　　2009年廣州房價仍處于調整階段，但降幅將大為趨緩。目前很多開發商開始減少開發規模，并對2009年提出以銷定產的基本策略，同時地價和建材價格大幅下降，未來的開發成本將會下降。預計2009年已獲政策支持的開發商的資金壓力將有所減輕，促銷意愿依然強烈，但大幅降價沖動減弱。

　　隨著新貨減少、余貨持續消化，成交價格表現仍將有所回落。同時，中心區的價格將較為堅挺，放貸新政的松綁亦可為其成交增長提供支撐；另一方面，外圍區域的供應量大，2009年必然發力搶市場。同時隨著對新區認同度較高、價格承受力偏低的首次置業剛性需求入市，外圍成交激活可能性較大，所以鑒于成交區域的原因亦可能拉低全市住房均價，成交均價將受中心城區與外圍區域成交比重變化影響而波動。

　　2009年月度均價波動區間在8500~9500元/m2之間，2009年商品住宅需求的激活將在這個價格平臺展開。預計在2009年初，廣州樓價仍將處于一個尋底過程，成交平緩回暖，量價曲線逐漸靠攏，當二者基本契合時，價格會趨于穩定，置業需求將全面激活，下半年商品住宅成交量進入穩步上升期。

　　繼12月17日國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議發出了放松二套房貸和縮短二手營業稅免征年限的決議后，國務院辦公廳又于12月22日上午出臺了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，這其實是對17日新政的細化。對購房者來說，二套房貸政策的松綁具有相當的“驚喜”。因為細化了的新政總算為改善型住房消費“正了名”。17日新政出臺時，讓業界普遍理解為“人均住房面積指標的確立”只是撕開了二套房貸限制的一道口子，也是政府初步松綁來試探市場反應，不過如今《意見》加上讓商業銀行按風險自己確定的表態，顯然是二套房貸獲得了真正的松綁，甚至是購買第三、第四套房子都得到了全面的松綁。

　　與此同時，《意見》不僅給開發企業以信心，也明確發出了鼓勵房地產企業“降價”的信息，并要求地方政府出面化解降價糾紛。不過，盡管中央在兩個月內四次催谷房地產市場，但在對相關政策的理解上，普通民眾還有不少疑惑。在此，記者將對新政中出現的三大謎團——“二套房貸是否已經徹底突破了？”、“對開發商的政策是否大轉向？”和“是否鼓勵房地產企業降價？”作出詳細分析，希望能夠幫助各位街坊盡量深入理解新政精神。(記者王荔玨、陳白帆)