2009年重獲中央政策支持無疑使樓市信心恢復(fù)具備了首要前提。而地方政府對(duì)樓市的反應(yīng)將更加積極，目前廣州市政府已經(jīng)明確提出暫停限價(jià)房用地的出讓，并在年底出讓的商住用地中對(duì)“90/70”限戶型政策進(jìn)行靈活安排，也減少了土地出讓計(jì)劃。預(yù)計(jì)更多其他利好政策也會(huì)在近期陸續(xù)明確。

　　另一方面，當(dāng)前面向首次置業(yè)者中小戶型產(chǎn)品房?jī)r(jià)降幅較大，多數(shù)樓盤產(chǎn)品總價(jià)已下調(diào)至主流剛性置業(yè)者價(jià)格承受區(qū)間。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部在今年11月對(duì)潛在置業(yè)者監(jiān)測(cè)顯示，只有15%的置業(yè)者認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)大幅下降，更多的客戶認(rèn)為房?jī)r(jià)即使再降其空間也非常有限。同時(shí)，據(jù)合富置業(yè)監(jiān)測(cè)2008年1~11月二手住宅成交均價(jià)同比上漲9%，可從側(cè)面提供房?jī)r(jià)信心支持。

　　鑒于當(dāng)下特殊經(jīng)濟(jì)環(huán)境，2009年初置業(yè)需求全面激活難度較大，預(yù)計(jì)較大規(guī)模的需求釋放會(huì)在五一前后，因?yàn)槠鋾r(shí)中央和各地方房地產(chǎn)政策細(xì)則都將基本明確，而且各行業(yè)的企業(yè)裁員和降薪調(diào)整將基本完成，潛在置業(yè)者對(duì)自身收入預(yù)期和未來發(fā)展會(huì)有所把握。一旦剛性自住需求普遍入市，成交數(shù)據(jù)有顯著回暖，追求舒適和偏重保值的多次置業(yè)需求也將隨之激發(fā)。

　　　成交：銷售面積預(yù)增兩成 100m2戶型料熱銷

　　展望2009年，在政策大力刺激以及市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)的情況下，存貸利率繼續(xù)下調(diào)、各種稅費(fèi)減免等措施，都將推動(dòng)商品住宅成交量回升，但受制于經(jīng)濟(jì)基本面的嚴(yán)峻形勢(shì)，成交量大幅恢復(fù)達(dá)到2007年水準(zhǔn)難度較大。預(yù)計(jì)廣州市2009年成交量約在650萬~700萬平方米，平均月度成交量為54萬~60萬平方米，比2008年560萬平方米左右的成交面積增長(zhǎng)兩成。

　　成交戶型結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)將延續(xù)2008年趨勢(shì)，主要集中在100平方米左右，這一方面受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，另一方面也由于80至110平方米內(nèi)的住宅產(chǎn)品可在控制總價(jià)和居住功能上達(dá)成平衡，性價(jià)比較高。

　　供應(yīng)：供應(yīng)充足 中心六區(qū)約增3.1萬套新貨

　　據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部不完全估計(jì)，2009年廣州市中心六區(qū)新增供應(yīng)約3.1萬套，約300多萬平方米，相比2008年有一定幅度的減少；全市十區(qū)新增供應(yīng)約4.9萬套，約500萬平方米；相比2008年同樣有所減少。由于2008年底的余貨比2007年大幅增加，全市的余貨約2.7萬套，因此預(yù)計(jì)2009年的可售貨量與2008年相當(dāng)，供應(yīng)充足。2009年內(nèi)供求形勢(shì)不會(huì)出現(xiàn)再度逆轉(zhuǎn)。

　　2009年廣州商品住宅新增供應(yīng)仍以外圍為主，主要集中在白云區(qū)、海珠區(qū)、花都區(qū)及番禺區(qū)；白云區(qū)新增商品住宅供應(yīng)充足，特別是金沙洲區(qū)域和城西的貨量大；海珠區(qū)新增供應(yīng)有所增加，天河區(qū)則有所減少。越秀區(qū)貨量保持穩(wěn)定，荔灣區(qū)則有較多的新貨供應(yīng)。

　　鑒于目前房?jī)r(jià)走勢(shì)，限價(jià)房已不被市場(chǎng)看好，預(yù)計(jì)2009年限價(jià)房余貨加新貨上市約4000套，對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊大為減弱。

　　　房?jī)r(jià)：降幅趨緩 在8500~9500元/m2波動(dòng)

　　2009年廣州房?jī)r(jià)仍處于調(diào)整階段，但降幅將大為趨緩。目前很多開發(fā)商開始減少開發(fā)規(guī)模，并對(duì)2009年提出以銷定產(chǎn)的基本策略，同時(shí)地價(jià)和建材價(jià)格大幅下降，未來的開發(fā)成本將會(huì)下降。預(yù)計(jì)2009年已獲政策支持的開發(fā)商的資金壓力將有所減輕，促銷意愿依然強(qiáng)烈，但大幅降價(jià)沖動(dòng)減弱。

　　隨著新貨減少、余貨持續(xù)消化，成交價(jià)格表現(xiàn)仍將有所回落。同時(shí)，中心區(qū)的價(jià)格將較為堅(jiān)挺，放貸新政的松綁亦可為其成交增長(zhǎng)提供支撐；另一方面，外圍區(qū)域的供應(yīng)量大，2009年必然發(fā)力搶市場(chǎng)。同時(shí)隨著對(duì)新區(qū)認(rèn)同度較高、價(jià)格承受力偏低的首次置業(yè)剛性需求入市，外圍成交激活可能性較大，所以鑒于成交區(qū)域的原因亦可能拉低全市住房均價(jià)，成交均價(jià)將受中心城區(qū)與外圍區(qū)域成交比重變化影響而波動(dòng)。

　　2009年月度均價(jià)波動(dòng)區(qū)間在8500~9500元/m2之間，2009年商品住宅需求的激活將在這個(gè)價(jià)格平臺(tái)展開。預(yù)計(jì)在2009年初，廣州樓價(jià)仍將處于一個(gè)尋底過程，成交平緩回暖，量?jī)r(jià)曲線逐漸靠攏，當(dāng)二者基本契合時(shí)，價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定，置業(yè)需求將全面激活，下半年商品住宅成交量進(jìn)入穩(wěn)步上升期。

　　繼12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)出了放松二套房貸和縮短二手營(yíng)業(yè)稅免征年限的決議后，國務(wù)院辦公廳又于12月22日上午出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，這其實(shí)是對(duì)17日新政的細(xì)化。對(duì)購房者來說，二套房貸政策的松綁具有相當(dāng)?shù)摹绑@喜”。因?yàn)榧?xì)化了的新政總算為改善型住房消費(fèi)“正了名”。17日新政出臺(tái)時(shí)，讓業(yè)界普遍理解為“人均住房面積指標(biāo)的確立”只是撕開了二套房貸限制的一道口子，也是政府初步松綁來試探市場(chǎng)反應(yīng)，不過如今《意見》加上讓商業(yè)銀行按風(fēng)險(xiǎn)自己確定的表態(tài)，顯然是二套房貸獲得了真正的松綁，甚至是購買第三、第四套房子都得到了全面的松綁。

　　與此同時(shí)，《意見》不僅給開發(fā)企業(yè)以信心，也明確發(fā)出了鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)“降價(jià)”的信息，并要求地方政府出面化解降價(jià)糾紛。不過，盡管中央在兩個(gè)月內(nèi)四次催谷房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在對(duì)相關(guān)政策的理解上，普通民眾還有不少疑惑。在此，記者將對(duì)新政中出現(xiàn)的三大謎團(tuán)——“二套房貸是否已經(jīng)徹底突破了？”、“對(duì)開發(fā)商的政策是否大轉(zhuǎn)向？”和“是否鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)？”作出詳細(xì)分析，希望能夠幫助各位街坊盡量深入理解新政精神。(記者王荔玨、陳白帆)