易居房地產(chǎn)研究院對比了今年以來銷售的全市93個板塊6.8萬套公寓和5613套別墅的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2008年下半年與上半年相比，有51.1%板塊的房價出現(xiàn)了不同程度的下跌。 “跌價榜”上，北外灘和普陀區(qū)內環(huán)兩個中心城區(qū)板塊的均價分別下跌了27.9%和20.7%。其中中遠兩灣城上半年成交的50套房源均價為20587元，而下半年成交的150套房源均價僅14845元，其27.9%的跌幅把整個普陀內環(huán)板塊的房價拉低了20.7%。

　　業(yè)內人士預計，明年一二月份樓市的成交量還會下滑并進入 “冬歇期”，春節(jié)過后開發(fā)商就只能采用低價策略來啟動市場，因此春節(jié)后可能是較好的購房時機。

　　　北外灘板塊領跌市中心

　　在全市的跌價樓盤中,有24.5%的板塊房價跌幅超過10%，其中公寓21個板塊，別墅13個板塊。崇明的陳橋板塊以35.5%的跌幅位居“公寓榜”第一，均價已從上半年的6594元/平方米下跌到4256元/平方米。松江泗涇板塊的別墅價格也下跌了33.9%，從24219元/平方米跌到了16000元/平方米，位居別墅跌幅板第一。

　　市政配套相對落后的遠郊向來是房價大起大落的“重災區(qū)”，崇明陳橋、奉賢南橋、嘉定江橋等板塊都位于跌價板塊前列。但相對抗跌性較強的市中心有不少樓盤也上了“跌價榜”。易居中國CRIC系統(tǒng)顯示，北外灘和普陀區(qū)內環(huán)兩個中心城區(qū)板塊的均價分別下跌了27.9%和20.7%。其中，北外灘主要受到白金灣府邸的影響，報價高達5萬-9萬元的白金灣府邸5月17日開盤，7月之前售出了22套房源均價54974元/平方米，而下半年以來成交的 13套房源均價僅35242元/平方米，跌幅達35.9%。把整個北外灘板塊的房價拖低了27.9%。內普陀板塊則是受到中遠兩灣城大幅跌價的影響，因該案上半年成交的50套房源均價為20587元/平方米，而下半年成交的150套房源均價僅14845元，其27.9%的跌幅把整個內普陀區(qū)的房價拉低了20.7%。

　　浦東張江、高橋、虹口涼城、曲陽、閔行華漕等市中心板塊半年來房價也有所下跌。這些板塊多數(shù)是因為去年上漲過快而下跌。多數(shù)外環(huán)外價格還沒下跌的板塊，可能會成為春節(jié)啟動市場時跌價的主力。

　　　　別墅跌幅大于公寓

　　值得注意的是，一向以“稀缺”標榜自己的別墅價格跌幅比公寓還大，易居中國CRIC系統(tǒng)顯示，別墅均價下跌10%以上的板塊占到了28.3%，比公寓高出了近6個百分點。對此，易居中國分析師薛建雄指出，別墅的總體供應量并不稀缺，相反還供過于求。這是導致別墅價格下跌幅度比公寓大的主要原因。今年以來，別墅的總供應量已超過230萬平方米，供需比達到1.8比1，而公寓的供需比為1.77比1。

　　別墅的供應量大，原因在于2005年別墅全面禁地之前，上�？晒╅_發(fā)別墅的用地大都已批到開發(fā)商手上，現(xiàn)在龍東大道、浦江鎮(zhèn)、金山、奉賢等都有大量別墅用地尚沒有開發(fā)。

　　與此同時，一些開發(fā)商為了提高綜合效益，在大型樓盤中都配了別墅房源，這些最終導致了別墅的實際可供應量則有增無減。而且，由于當時很多地方上的小企業(yè)拿了別墅用地，他們的開發(fā)水平并不高，加上區(qū)域不成熟，郊區(qū)開發(fā)了大量劣質的別墅產(chǎn)品，造成了別墅供應的濫竽充數(shù)。

　　上海財大房地產(chǎn)研究院教授印堃華認為，所謂的“稀缺”也只有一些成熟板塊和自然資源板塊的別墅才會稀缺，如西郊、花木、佘山、淀山湖等板塊，因占有交通或自然資源的優(yōu)勢，地價較高引進的開發(fā)商能力也比較強。類似這種優(yōu)質板塊的優(yōu)質別墅才會稀缺。因此，別墅價格的兩極分化也非常嚴重。(記者 徐 運）