深圳今冬氣候溫暖，遭遇市場(chǎng)寒流的深圳樓市也迎來了暖意洋洋的“小陽春”。11月，深圳商品住宅成交量超過6000套，達(dá)到了今年以來的最大值。進(jìn)入12月，住宅成交量繼續(xù)放大。17日，國家宣布減免房地產(chǎn)交易營業(yè)稅，放寬“二套房”信貸限制。近日，深圳一、二手房成交量均超過200套，與新政前相比明顯增多。價(jià)格方面則出現(xiàn)明顯回落，權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月，深圳一手樓均價(jià)剔除高價(jià)豪宅集中入市的影響，均價(jià)為9842元，下降幅度較大。

　　　　1 成交量突然發(fā)飆

　　11月以來深圳樓市成交量的放量幅度有些超出預(yù)期。10月22日，國家出臺(tái)救樓市新政后的一周內(nèi)，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，深圳一手房成交套數(shù)驟然萎縮五成。11月1日，新政正式實(shí)施，前期壓抑的成交量和新激發(fā)的購買需求合并爆發(fā)，深圳一手房成交套數(shù)突增兩倍以上，從日均幾十套增至200套上下。隨之而來的大幅降息，房貸優(yōu)惠，使住宅成交量在高位繼續(xù)攀升。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院發(fā)布的11月份深圳樓市報(bào)告顯示：當(dāng)月全市商品住宅總成交套數(shù)為6039套比上月增加2550套環(huán)比增幅七成以上；平均每周成交1510套每日成交216套。“這樣的增長超出預(yù)期。”一家地產(chǎn)中介的高管興奮地說。

　　12月，樓市成交量在高位繼續(xù)放大。深圳市世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司監(jiān)控的數(shù)據(jù)表明，12月1日-14日，我市新房成交3584套，成交面積32.39萬平方米，平均面積90.39平方米／套。與上月同期相比，全市新盤價(jià)跌量升。全市二手房成交2319套，成交面積28.28萬平方米，平均面積122平方米／套。二手房交易量環(huán)比上升20%，平均價(jià)格下跌0.1%。難怪記者們不吝使用“銷售火爆”的字眼。

　　　2 平價(jià)別墅賣得歡

　　這是一份令人驚訝的銷售成績單，去年一開盤就面臨樓市巨幅調(diào)整的珠江東岸別墅，截止到2008年底，一年時(shí)間就賣出將近八成的別墅，日均銷售兩至三棟，其中90%由深圳人購買。相對(duì)目前一周、半月都難有成交的樓盤而言，珠江東岸創(chuàng)造了令人羨慕的業(yè)績巔峰。

　　珠江東岸，位于深圳大工業(yè)區(qū)與大亞灣交界處，距深圳中心區(qū)40分鐘車程，占地約61萬平方米，擁有約1000棟260-350平方米的雙拼、聯(lián)排及商業(yè)別墅，它是珠江地產(chǎn)傾力打造的超大規(guī)模“西班牙風(fēng)情純別墅小鎮(zhèn)”。

　　自去年樓市調(diào)整以來，珠江東岸也不斷遭遇樓市寒流的襲擊，但通過不斷積極調(diào)整銷售戰(zhàn)略，近幾個(gè)月其銷售有了巨大的突破。在國家不斷采取降息舉措、出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策的背景下，公司也因時(shí)制宜推出“158萬元實(shí)現(xiàn)深圳人純別墅夢(mèng)想”的新價(jià)格策略，以均價(jià)6200元／平方米推出“加5萬送35萬全屋精裝修”的促銷組合拳，以高性價(jià)比幫助深圳人進(jìn)入別墅夢(mèng)想生活新時(shí)代。

　　　　3 “領(lǐng)跌”普房別樣火

　　降價(jià)對(duì)別墅銷售效果神奇，對(duì)小戶型促銷也是一試就靈。雷圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總經(jīng)理肖英鐸表示，雷圳地產(chǎn)致力打造大眾精品，在南山區(qū)開發(fā)的前海0755項(xiàng)目，主要戶型為小三房和兩房。在低迷市場(chǎng)中，這一項(xiàng)目的銷售率高達(dá)70%。

　　“我們認(rèn)為，在建成高品質(zhì)的房子和一流的小區(qū)環(huán)境后，最重要的是制定合理的價(jià)格。”肖英鐸以率先降價(jià)為榮。他說，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)拋棄暴利取向，主動(dòng)擠掉泡沫，合理定價(jià)。消費(fèi)者心中明白著，看到性價(jià)比合適的房子，自然會(huì)果斷出手。“去年12月，前海0755項(xiàng)目第一期開盤，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格還處于高位，我們?cè)谔貐^(qū)內(nèi)率先‘破萬’，將房價(jià)降至1萬元／平方米以下。消費(fèi)者對(duì)價(jià)格非常敏感，房子很快售完。今年6月，第二期開盤，雖然以1萬元／平方米出售，也會(huì)有成交，但我們根據(jù)成本加適當(dāng)利潤的方式定價(jià)，7980元／平方米起售，率先‘破8’。開盤當(dāng)日，有2000人前來預(yù)登記。11月以來，政策利好不斷，0755項(xiàng)目的尾盤也在順利出售，每周成交六、七套。

　　　　業(yè)內(nèi)分析

　　　　利好政策頻出歲末行情將延續(xù)

　　業(yè)內(nèi)人士分析，11月初開始的住宅交易放量，有多方面的原因。一方面，去年10月以來，高企的房價(jià)持續(xù)下跌，市場(chǎng)觀望情緒強(qiáng)烈，一些買房自住、升級(jí)換房的剛性需求暫時(shí)受到壓抑，積累了較大的購買力。有的市民堅(jiān)持看房有半年之久，只等一個(gè)出手的契機(jī)。而10月下旬開始連續(xù)推出的救樓市政策，無疑是推動(dòng)觀望者出手的“臨門一腳”。這些利好政策包括降稅，免稅、降息、利率優(yōu)惠等一系列實(shí)質(zhì)性舉措，切實(shí)減輕了購房人的負(fù)擔(dān)，經(jīng)初步計(jì)算，七折房貸利率加持續(xù)降息，辦理20年貸款的購房人月供可少交兩成。另一方面，年末臨近，受經(jīng)濟(jì)下滑影響的地產(chǎn)公司急需回籠現(xiàn)金，有的急需出貨制作“可供觀瞻”的年報(bào)，紛紛使出打折、優(yōu)惠、降價(jià)的種種辦法，吸引購房人。

　　有些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，11月住宅成交放量后，隨著需求的集中釋放，市場(chǎng)可能重新轉(zhuǎn)向量縮價(jià)跌的軌道。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已確定擴(kuò)大內(nèi)需為振興經(jīng)濟(jì)的根本，房地產(chǎn)則被排在擴(kuò)大內(nèi)需的重要位置，因此，人們相信有更多刺激房地產(chǎn)交易的利好政策出臺(tái)，從而為市場(chǎng)盡快止跌回暖創(chuàng)造條件。

　　中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，綜觀影響房地產(chǎn)運(yùn)行的主流因素，近期，深圳樓市價(jià)跌量升的“小陽春”景象還將維持。

　　專家觀點(diǎn)

　　　　明年樓市基調(diào)：調(diào)價(jià)消化庫存

　　即將來臨的2009年，樓市將怎么走？部分權(quán)威機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士較一致的看法是，降價(jià)消化庫存會(huì)成為基本趨勢(shì)。

　　國海證券認(rèn)為，近期政府的地產(chǎn)刺激政策力度較大，至少會(huì)對(duì)成交量起到階段性的明顯刺激，但政策的底線仍然是限制房地產(chǎn)投資投機(jī)，釋放的應(yīng)主要是占高峰成交量50%左右的自住需求，這很難將市場(chǎng)成交推到新的高度。由于市場(chǎng)存貨壓力較大，按高峰成交量也需至少一年消化。

　　國信證券的觀點(diǎn)是，未來一年為保經(jīng)濟(jì)增長，還有進(jìn)一步的松動(dòng)政策出臺(tái)。預(yù)計(jì)2009年中期利率可能降至5.5%左右，到時(shí)房貸實(shí)際基準(zhǔn)利率可能在3.7%左右，購房人負(fù)擔(dān)累計(jì)減輕21.66%，相當(dāng)于房價(jià)下降21%以上；加上房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)改善，開發(fā)商主動(dòng)調(diào)價(jià)，房地產(chǎn)購買力會(huì)顯著增強(qiáng)，預(yù)計(jì)明年下半年房地產(chǎn)銷售量會(huì)得到明顯改善。

　　渣打銀行關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)的最新報(bào)告稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入周期性低迷，預(yù)計(jì)2009年房價(jià)將會(huì)進(jìn)一步走低，直到2009年底和2010年以后投資者購房需求逐步恢復(fù)。報(bào)告分析，已售房屋面積增速下滑導(dǎo)致空置房數(shù)量上升，增加了多數(shù)城市的房價(jià)下行壓力。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過降價(jià)銷售減少庫存。降價(jià)策略通常取得良好的效果，說明價(jià)格降低后，需求還是比較強(qiáng)勁的。

　　對(duì)深圳樓市未來一兩年的走勢(shì)，深圳市世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理黃梓武表示相對(duì)樂觀。他說，深圳今年的商品住宅存量，按現(xiàn)在的銷售水平賣，還夠賣一年的。不過，深圳是一個(gè)移民城市，來深創(chuàng)業(yè)者沒有上輩留下來的房，需要自己購買，剛性需求較大；而且，近兩年，深圳的公共交通將以超乎想象的速度發(fā)展和完善，關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化進(jìn)程加速，關(guān)內(nèi)居民到交通便利的關(guān)外片區(qū)購房改善居住條件的需求會(huì)持續(xù)釋放出來。(作者:譚建偉 徐強(qiáng)）