12月17日召開的國務院常務會議將二手房營業稅免稅年限由5年改為2年，這一政策對于二手房地產市場來說無疑是“重磅”級利好。上周末是營業稅政策公布后的第一個周末，記者走訪各大中介發現，一些房產經紀已經開始根據這一政策精選一些房產證超過2年但未超過5年的“次新房”推薦給客戶，而潛在客戶對這些房源的興趣明顯增加。

　　但專家表示，這一政策有望刺激剛性需求買家積極入市，對投資型買家也有一定的刺激作用，但難改變房價下行趨勢。

　　營業稅政策放寬后的首個周末，記者走訪了各大中介發現，各房產經紀都迅速精選出很多房產證超過2年，但未到5年的“次新房”向潛在買家推銷。一些房產經紀們反映，潛在買家對這些“次新房”的興趣已大增，很多客戶開始樂意出來看房。

　　王小姐是“剛需”一族，新的營業稅政策令她頗為興奮。此前由于未過五年的二手房需要繳納高昂的營業稅，加上中介費以及其他雜費，所需費用往往超過房屋總價的10%。因此她一直回避這些需要繳納高昂稅費的“次新房”，主要將目標鎖定在一手房上，新政策的出臺大大改變了她的思維。

　　首先，營業稅免稅年限縮短之后買方的成本大為降低。根據新的政策，個人購買普通住房由超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

　　大量“次新房”增加買家選擇

　　另一方面，一些房產證超過2年的“次新房”免營業稅之后與一手房價格拉開了差距，以越秀區的嘉和苑和富邦名寓為例，一手的富邦名寓叫價13000元/平方米，同期嘉和苑二手也是12000多元/平方米，加上中介費及稅費，二手房價格與一手房價格差不多。當然滿2年免征營業稅政策出臺后，嘉和苑滿2年的物業的二手成交價就減少了5.5%，二手房價相對于一手房價有所降低。

　　王小姐也表示，一些房齡超過2年的房子一般都還比較新，如果去掉5.5%的營業稅，雜費總額已經大為下降。此外新房需要繳納維修基金，價格往往較二手房貴，因此新政后王小姐考慮去考察二手房市場，如果有“筍盤”出現便可以考慮出手。

　　專家表示，營業稅免稅年限的縮短將造成大量的“次新房”受到買家青睞，這可能搶奪一手市場的潛在客戶，因此對于一手房市場來說會造成一定的沖擊。而對于二手房市場來說可能會推動市場的成交量上升，但難以推動普通商品房價格重新上漲。

　　中原地產企業傳訊部經理譚秋琪先生說，從二手房市場的成交情況來看，從10月份到現在，二手房交易都有回暖的跡象。從近期的成交量來看，已經較9月份有約20%的增長。加上營業稅政策大幅降低了交易成本，將刺激二手房市場的成交量繼續放大，其中對于自住型買家來說刺激作用會非常大，對投資型買家來說刺激作用則相對次之。

　　這一政策雖然有望增加市場成交量，但也難改變房價下行趨勢。在2006年營業稅的免稅年限由2年改為5年之時，雖在短時間內抑制了市場成交，但僅在1個月左右時間內市場恢復活躍，價格也繼續上漲。因此，在牛市當中的打壓政策難以令價格回落；同樣，下跌過程中政府的刺激政策可能也難令樓市價格重新上漲。(陳芳 林琳)