亦莊的房地產市場曾經風光過，在2002年~2005年期間，亦莊是一個經常被人們提起，并被寄予厚望的地方。各種風格迥異的聯排、別墅在這個期間拔地而起，構成了亦莊花園一樣的優美景觀。

　　然而過快的土地消耗卻讓這片區域在近兩年發展停滯不前，亦莊就像一片孤島。雖然很多投資者看到了亦莊的美好環境和投資潛力，但大多數人對亦莊普遍有一種感覺：居住于亦莊鎮的人大多并不在亦莊產業園區工作，而在亦莊產業園區上班的人反而每天乘坐班車進出這片開發區。

　　如今核心區域已經沒有多少土地。在新城規劃背景下，亦莊會迎來怎樣的第二輪發力？

　　　　“孤島”上的不均衡分配

　　“北京是個交融的社會，任何地方住的都不是100%的當地人，亦莊住的人很多是在本地的500強企業的員工，也有很多是CBD的白領，很難說北京哪個區域的人一定在此上班。”朱銳分析。但大體來講，居住還是有一定的區域性，而亦莊居住人群的區域性相對北京其他地區更加薄弱。

　　“其實從南三環開車到亦莊，距離并不遠。可是中間要經過一段開發不足的‘荒蕪’區域，感覺上就遠得多。就像2000年以前的望京也讓人感覺很遠，當時東北四環還沒有大規模的開發，雖然當時的望京也離亞運村很近，卻給人被隔離開的感覺。”高策顧問總經理車輪表示。而這段心理上的距離，讓亦莊在某種程度上形成了一個“孤島”，使得人們對于在在亦莊居住產生很大的抗性。

　　“要解決這個問題，配套是非常重要的。”車輪說，“亦莊正經歷一個‘痛苦’的過程。首先，這里現在幾乎沒有大型超市，商業設施不充足，大部分人的大部分消費仍然得回到城里。這在很大程度上制約了亦莊房地產市場的發展。另一方面的配套是交通，2007年開通的5號線，和預計2010年開通的亦莊輕軌線，將非常有助于縮短人們的心理距離。”

　　另外一個原因在于消費階層的“錯位”。在過去很長一段時間里，亦莊的產業以工廠制造為主，這導致很多工作于此的人是產業工人。亦莊核心居住區的項目卻有較高的檔次，受到規劃指標的限制，大部分住宅產品的容積率都在1.3~1.5%之間。

　　亦莊的制造產業帶來的“藍領”人群，卻無法承載定位“國際生態宜居新城”的亦莊的“高端”住宅產品。

　　“小戶型市場基本是空白的。”中廣信地產服務機構副總經理韓昆說，“現在有一些小戶型項目，都是通過‘商改住’來做，真正的在售純住宅產品只剩下一兩個。”

　　“所以，亦莊現在東擴(路東區)、南擴(馬駒橋)，產業怎么定位、發展很重要。如果將來仍然以建工廠方向的話，以產業工人為主要消費人群，一定會影響本地人群的消費能力，房地產市場的本地需求就會有問題。好在現在新城定位與高端產業，意味著將來才會有更多的白領、高級藍領甚至金領出現。”車輪分析。

　　那么，如何安置低端消費人群的本地居住問題？如何讓他們也在亦莊找到棲身之所？

　　“目前已經有部分普通居住區域，如路東區北側的三羊居住區，這里將來還會有較大開發空間，但它與亦莊目前的核心區，交通上有一定問題。馬駒橋南邊將來也會有大量普通住宅在里面。”車輪說。

　　據韓昆透露，在馬駒橋一帶，珠江、復地、融科、和聲、金地等開發商都已有項目。“容積率都在2以上，從亦莊鎮過去要20分鐘車程，雖然配套完全沒做起來，人文環境也不如亦莊鎮。但房價控制得不錯，在6~7千元/平方米左右。另外，在亦莊南部區域，政府已經拿出兩塊地做限價房，這些定位與亦莊核心區大有不同，都是為了解決開發區產業鏈上的低端購買力人群的需求。”

　　被低估的市場

　　亦莊目前的房價在1萬元上下。“這是被低估的。南四環的房價都在1.1萬元/平方米，東四環在1.3萬元/平方米左右。”韓昆說。

　　“現在不是看價格的時候。整個國家經濟形勢對價格有影響，難免會有偏差，導致價值與價格不對等。但我認為從長遠來講，亦莊這片在新城規劃背景下，區域價值正逐步提升。投資價值、產業價值都會提升。”北京合生美添房地產有限公司副總經理朱銳說，“房地產受金融危機影響比較大，但長遠來看，價格還是有大的一些回補的空間。亦莊的房價確實是比較低的板塊。”

　　朱銳認為，亦莊這兩年發展的“停滯”跟定位有關，原來的住宅都作為產業園區配套的必要補充，只是工作人員和從業人員需要的居住區，其實標準還差得很遠。而現在的新城規劃對所有開發商來講，都是一個非常好的機會。

　　亦莊的房價曾領先通州，而現在卻低于通州。但朱銳認為，實際上亦莊的園區規劃很好，居住密度比較低，先天基礎比通州要好得多，但通州的大開發卻恰好趕上了房價飆升的幾年。“而亦莊這幾年的停滯跟開發中途斷檔有很大關系。現在亦莊的前景很多人看的也不是很明確，只知道馬上修地鐵，馬上要做相應的工作，具體的情況很多投資者也清楚。但是，隨著新城的重新規劃，相信亦莊房地產市場的價值肯定會很快被重新挖掘和重新定位。”朱銳說。

　　　　飽和市場下的深度提升空間

　　“亦莊老的行政區劃土地比較緊張，該開發的也都開發完了。新的區域在東部和南部，這里會迎來一個新的重新定位。”朱銳說，“亦莊新城會以原來的基礎為主軸，補充進來很多東西。”

　　據他介紹，合生美添在亦莊的項目中就做了會所和國際俱樂部，而在此之前，“亦莊甚至連游泳池都沒有。我們做的小區可能還要規劃高爾夫的練習場。這些都是亦莊未來需要發生的變化。以前的亦莊滿足居住功能就可以了，現在要向新城靠攏，許多第三產業都需要跟進。”

　　而這個項目配套中還包括商場。“如果不建新城的話，在亦莊開發區做商場定位就會有問題，但現在反而很缺乏一個商場，建成后會有大量消費人群，亦莊整個區域的商業也會有大量的跟進。”

　　如果說奧運會是北京向全世界做了一次廣告，那么2010年的上海世博會則會為中國的幾大城市帶來實質性的投資新機會。“最讓人感興趣的城市無疑仍然是上海和北京，在此背景下的亦莊又地處環渤海經濟圈的軸承點，交通四通八達，第二機場的興建，也很可能帶來更大的利好。”韓昆說。

　　“但亦莊的居住功能還沒有深度挖掘。”韓昆補充。很多人并不了解亦莊的歷史，這一片20多平方公里的干凈土地，在清朝時期曾是一片皇家狩獵場。如今，清新雅致的生態環境沿襲下來，居住產品大部分都南北通透，設計人性化。“從房地產角度來說，做好這一片低密度居住區，營造出‘國際’感覺，讓來亦莊的人們感覺像到了國外，這已經是亦莊的成功之處。”(劉辰）