亦莊的房地產(chǎn)市場曾經(jīng)風(fēng)光過，在2002年~2005年期間，亦莊是一個(gè)經(jīng)常被人們提起，并被寄予厚望的地方。各種風(fēng)格迥異的聯(lián)排、別墅在這個(gè)期間拔地而起，構(gòu)成了亦莊花園一樣的優(yōu)美景觀。

　　然而過快的土地消耗卻讓這片區(qū)域在近兩年發(fā)展停滯不前，亦莊就像一片孤島。雖然很多投資者看到了亦莊的美好環(huán)境和投資潛力，但大多數(shù)人對亦莊普遍有一種感覺：居住于亦莊鎮(zhèn)的人大多并不在亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作，而在亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)上班的人反而每天乘坐班車進(jìn)出這片開發(fā)區(qū)。

　　如今核心區(qū)域已經(jīng)沒有多少土地。在新城規(guī)劃背景下，亦莊會迎來怎樣的第二輪發(fā)力？

　　　　“孤島”上的不均衡分配

　　“北京是個(gè)交融的社會，任何地方住的都不是100%的當(dāng)?shù)厝�，亦莊住的人很多是在本地的500強(qiáng)企業(yè)的員工，也有很多是CBD的白領(lǐng)，很難說北京哪個(gè)區(qū)域的人一定在此上班�！敝熹J分析。但大體來講，居住還是有一定的區(qū)域性，而亦莊居住人群的區(qū)域性相對北京其他地區(qū)更加薄弱。

　　“其實(shí)從南三環(huán)開車到亦莊，距離并不遠(yuǎn)�？墒侵虚g要經(jīng)過一段開發(fā)不足的‘荒蕪’區(qū)域，感覺上就遠(yuǎn)得多。就像2000年以前的望京也讓人感覺很遠(yuǎn)，當(dāng)時(shí)東北四環(huán)還沒有大規(guī)模的開發(fā)，雖然當(dāng)時(shí)的望京也離亞運(yùn)村很近，卻給人被隔離開的感覺。”高策顧問總經(jīng)理車輪表示。而這段心理上的距離，讓亦莊在某種程度上形成了一個(gè)“孤島”，使得人們對于在在亦莊居住產(chǎn)生很大的抗性。

　　“要解決這個(gè)問題，配套是非常重要的�！避囕喺f，“亦莊正經(jīng)歷一個(gè)‘痛苦’的過程。首先，這里現(xiàn)在幾乎沒有大型超市，商業(yè)設(shè)施不充足，大部分人的大部分消費(fèi)仍然得回到城里。這在很大程度上制約了亦莊房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另一方面的配套是交通，2007年開通的5號線，和預(yù)計(jì)2010年開通的亦莊輕軌線，將非常有助于縮短人們的心理距離。”

　　另外一個(gè)原因在于消費(fèi)階層的“錯(cuò)位”。在過去很長一段時(shí)間里，亦莊的產(chǎn)業(yè)以工廠制造為主，這導(dǎo)致很多工作于此的人是產(chǎn)業(yè)工人。亦莊核心居住區(qū)的項(xiàng)目卻有較高的檔次，受到規(guī)劃指標(biāo)的限制，大部分住宅產(chǎn)品的容積率都在1.3~1.5%之間。

　　亦莊的制造產(chǎn)業(yè)帶來的“藍(lán)領(lǐng)”人群，卻無法承載定位“國際生態(tài)宜居新城”的亦莊的“高端”住宅產(chǎn)品。

　　“小戶型市場基本是空白的�！敝袕V信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理韓昆說，“現(xiàn)在有一些小戶型項(xiàng)目，都是通過‘商改住’來做，真正的在售純住宅產(chǎn)品只剩下一兩個(gè)�！�

　　“所以，亦莊現(xiàn)在東擴(kuò)(路東區(qū))、南擴(kuò)(馬駒橋)，產(chǎn)業(yè)怎么定位、發(fā)展很重要。如果將來仍然以建工廠方向的話，以產(chǎn)業(yè)工人為主要消費(fèi)人群，一定會影響本地人群的消費(fèi)能力，房地產(chǎn)市場的本地需求就會有問題。好在現(xiàn)在新城定位與高端產(chǎn)業(yè)，意味著將來才會有更多的白領(lǐng)、高級藍(lán)領(lǐng)甚至金領(lǐng)出現(xiàn)。”車輪分析。

　　那么，如何安置低端消費(fèi)人群的本地居住問題？如何讓他們也在亦莊找到棲身之所？

　　“目前已經(jīng)有部分普通居住區(qū)域，如路東區(qū)北側(cè)的三羊居住區(qū)，這里將來還會有較大開發(fā)空間，但它與亦莊目前的核心區(qū)，交通上有一定問題。馬駒橋南邊將來也會有大量普通住宅在里面�！避囕喺f。

　　據(jù)韓昆透露，在馬駒橋一帶，珠江、復(fù)地、融科、和聲、金地等開發(fā)商都已有項(xiàng)目。“容積率都在2以上，從亦莊鎮(zhèn)過去要20分鐘車程，雖然配套完全沒做起來，人文環(huán)境也不如亦莊鎮(zhèn)。但房價(jià)控制得不錯(cuò)，在6~7千元/平方米左右。另外，在亦莊南部區(qū)域，政府已經(jīng)拿出兩塊地做限價(jià)房，這些定位與亦莊核心區(qū)大有不同，都是為了解決開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上的低端購買力人群的需求�！�

　　被低估的市場

　　亦莊目前的房價(jià)在1萬元上下。“這是被低估的。南四環(huán)的房價(jià)都在1.1萬元/平方米，東四環(huán)在1.3萬元/平方米左右�！表n昆說。

　　“現(xiàn)在不是看價(jià)格的時(shí)候。整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)形勢對價(jià)格有影響，難免會有偏差，導(dǎo)致價(jià)值與價(jià)格不對等。但我認(rèn)為從長遠(yuǎn)來講，亦莊這片在新城規(guī)劃背景下，區(qū)域價(jià)值正逐步提升。投資價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值都會提升。”北京合生美添房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱銳說，“房地產(chǎn)受金融危機(jī)影響比較大，但長遠(yuǎn)來看，價(jià)格還是有大的一些回補(bǔ)的空間。亦莊的房價(jià)確實(shí)是比較低的板塊�！�

　　朱銳認(rèn)為，亦莊這兩年發(fā)展的“停滯”跟定位有關(guān)，原來的住宅都作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的必要補(bǔ)充，只是工作人員和從業(yè)人員需要的居住區(qū)，其實(shí)標(biāo)準(zhǔn)還差得很遠(yuǎn)。而現(xiàn)在的新城規(guī)劃對所有開發(fā)商來講，都是一個(gè)非常好的機(jī)會。

　　亦莊的房價(jià)曾領(lǐng)先通州，而現(xiàn)在卻低于通州。但朱銳認(rèn)為，實(shí)際上亦莊的園區(qū)規(guī)劃很好，居住密度比較低，先天基礎(chǔ)比通州要好得多，但通州的大開發(fā)卻恰好趕上了房價(jià)飆升的幾年。“而亦莊這幾年的停滯跟開發(fā)中途斷檔有很大關(guān)系。現(xiàn)在亦莊的前景很多人看的也不是很明確，只知道馬上修地鐵，馬上要做相應(yīng)的工作，具體的情況很多投資者也清楚。但是，隨著新城的重新規(guī)劃，相信亦莊房地產(chǎn)市場的價(jià)值肯定會很快被重新挖掘和重新定位。”朱銳說。

　　　　飽和市場下的深度提升空間

　　“亦莊老的行政區(qū)劃土地比較緊張，該開發(fā)的也都開發(fā)完了。新的區(qū)域在東部和南部，這里會迎來一個(gè)新的重新定位。”朱銳說，“亦莊新城會以原來的基礎(chǔ)為主軸，補(bǔ)充進(jìn)來很多東西�！�

　　據(jù)他介紹，合生美添在亦莊的項(xiàng)目中就做了會所和國際俱樂部，而在此之前，“亦莊甚至連游泳池都沒有。我們做的小區(qū)可能還要規(guī)劃高爾夫的練習(xí)場。這些都是亦莊未來需要發(fā)生的變化。以前的亦莊滿足居住功能就可以了，現(xiàn)在要向新城靠攏，許多第三產(chǎn)業(yè)都需要跟進(jìn)�！�

　　而這個(gè)項(xiàng)目配套中還包括商場�！叭绻�不建新城的話，在亦莊開發(fā)區(qū)做商場定位就會有問題，但現(xiàn)在反而很缺乏一個(gè)商場，建成后會有大量消費(fèi)人群，亦莊整個(gè)區(qū)域的商業(yè)也會有大量的跟進(jìn)�！�

　　如果說奧運(yùn)會是北京向全世界做了一次廣告，那么2010年的上海世博會則會為中國的幾大城市帶來實(shí)質(zhì)性的投資新機(jī)會�！白钭屓烁信d趣的城市無疑仍然是上海和北京，在此背景下的亦莊又地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的軸承點(diǎn)，交通四通八達(dá)，第二機(jī)場的興建，也很可能帶來更大的利好。”韓昆說。

　　“但亦莊的居住功能還沒有深度挖掘�！表n昆補(bǔ)充。很多人并不了解亦莊的歷史，這一片20多平方公里的干凈土地，在清朝時(shí)期曾是一片皇家狩獵場。如今，清新雅致的生態(tài)環(huán)境沿襲下來，居住產(chǎn)品大部分都南北通透，設(shè)計(jì)人性化。“從房地產(chǎn)角度來說，做好這一片低密度居住區(qū)，營造出‘國際’感覺，讓來亦莊的人們感覺像到了國外，這已經(jīng)是亦莊的成功之處�！�(劉辰）