在上海一家金融企業工作的白領小方，正在籌劃著購進自己的第二套住宅，并將目標定在了上海的黃金地段——靜安區。剛剛聽到國務院17日部署的“房產新政”，小方夫婦十分興奮，然而近幾日在新開樓盤和房屋中介處咨詢一圈下來，小方發現上述政策的利好因素，在上海早已經提前消化。他依然要陷入“買與不買”的時機選擇中，期待價格和政策面上的實質性變化。

　　上海易居研究員一位分析師對記者表示，小方這樣的購房者的心態很典型。就上海而言，此次新政中對居民購房最為關鍵的“二套房貸”和“營業稅減免”政策，已經在上海實施了一段時間，因此對比上海的現行政策并未出現放松，也不可能在短期內推動房屋成交量的上揚。不過，他認為這畢竟是政府對改善型購房需求的認可和證明，只是政策的“小步伐出臺”局限，將影響“進一步鼓勵普通商品住房消費”意圖的實現，二套房貸政策不“真正放開”，改善性購房需求無法充分釋放。新政出臺后首日，上海普通住宅成交267套，與12月初以來的日成交額相比并無明顯變化。

　　政策利好已經提前釋放

　　就此次新政中關鍵的“二套房貸政策”，大華集團的一處樓盤銷售人員告訴記者，新政之前，擁有首套房的業主購買二套房已經在按“首次貸款購房享受優惠利率”操作，條件是要有當地居委會開具的證明，證明業主的人均住房面積低于當地平均水平(上海為32.2平方米)。“比如你們小夫妻兩口原來有個100平方米的房子，平均每人50平方米，肯定是高于當地平均水平的，沒有辦法貸到款，但如果你把父母也拉進來，讓居委會開具兩代同堂的證明，銀行就可以給你們提供優惠的二套房貸了”。

　　長城證券地產研究小組表示，此次新出的二套房貸政策，是重申2007年12月5號央行452號文件的規定，因此，從政策上來看，并沒有太多的新意。關于減免營業稅，此前上海政府已經出臺該政策，新政對上海市場意義有限。

　　再出新政空間不大

　　國金證券房地產分析師曹旭特表示，此次政府出臺的政策力度較大，后市再出臺更多的政策已經沒有太大空間。他認為，此次的刺激性政策對于樓市的企穩有重要作用，房價距離合理水平的偏差將會受益于稅收政策而逐漸收窄。同時，短期企穩的成交量和銀行對地產商開發貸款的支持都會增強購房者入市的信心。

　　上海華域不動產的置業經理朱燁告訴記者，上海“減免營業稅”的政策對于房價的下調力度影響最大，此前其公司代理的位于上海中內環間的“中環家園”、“中環花苑”等樓盤100平方米一套的總價均在165萬元以上，目前這一平均價格已經降到了140萬元左右，“主要是以往稅負都被賣房人打包在房價中轉嫁給了購房人，現在這一塊價格消失了”，他認為，接下來政府再出臺有如此影響力的政策幾乎無可能，“除非完全取消營業稅”。

　　中原地產一位分析師表示，今后即使有更多的政策刺激，也無外乎繼續在降息和稅費上做文章，完全取消二套房限制的可能性不大。該分析師表示，上海目前執行的二套房貸標準，其實比國務院新政的標準更加寬松，上海政策并沒有界定“第二套住房須為普通商品房”，可見中央政府對炒房行為十分謹慎，“希望促進改善性需求，而非投資與投機性需求”。(記者 王進)