房地產行業的冬天里，都說“現金為王”才是真理。不過，不知道地產大鱷們究竟是為了逆勢囤積，還是在當前不好的市道下被 “套牢”，目前各大地產公司存貨數額在增加的事實卻無法改變。高盛高華最近一份調研顯示，珠三角3地(廣州、東莞、深圳)房地產市場明年有超過2000萬平方米待消化。據《每日經濟新聞》統計，萬科、金地等地產上市公司龍頭存貨具有隱憂。

　　廣深等地房產庫存激增

　　高盛高華日前公布的一份有關珠三角房地產市場調研錄顯示，目前房地產市場庫存水平依然偏高。報告披露，僅廣州、東莞和深圳3個城市截至2008年12月7日的未售庫存就接近2000萬平方米。根據綜合計算，明年廣州、東莞和深圳待消化的面積超過2000萬平方米。

　　據報告顯示，廣州市目前獲得預售許可證但尚未售出的庫存面積約為460萬平方米，若按照2008年交易量計算，需要12個月消化。另據廣州某開發商表示，2009年新增供應量可能依然不低。

　　同時，深圳市也面臨著供應增加的問題。報告稱，據研究機構估計，包括新開工面積形成的潛在供應量在內，深圳市2009年可供預售的住宅面積或達900萬~1000萬平方米，這使2009年形勢更加不容樂觀。

　　而較之廣州和深圳，東莞地區則有更多的存貨需待消化。報告顯示，東莞前11個月的房地產交易量同比下降了約45%，高盛高華預計東莞目前820萬平方米的庫存，需要26個月才能消化完畢。這將是中國房地產庫存消化時間較長的市場之一。

　　地產企業壓力沉重

　　值得一提的是，珠三角的房產庫存壓力在一些龍頭地產企業身上表現尤其明顯。據悉，截至2008年6月30日，碧桂園(02007，HK)的51個項目中，單廣東省就有26個，其中8個位于廣州。

　　從中期業績報告上看，碧桂園在建物業預計的竣工日期主要集中在2008年第三季度至2011年，而廣州地區的7個樓盤的在建建筑面積(碧桂園房管部的測量)共2010915平方米，預期竣工日期集中在2008年第四季至2009年第四季。

　　而持作未來發展物業(持有土地使用權證)部分，其竣工預期主要集中在2008年第二季度到2012年第四季。

　　如何應對庫存的壓力，昨日碧桂園方面婉拒了記者的采訪。

　　實際上，從各大房地產上市公司此前公布的2008年三季度業績報告中，地產開發商存貨數額早已出現大幅增長的現象。據和訊研究部測算數據顯示，截至今年3季度，現有73家房地產上市公司共有價值2836億元的存貨待消化，而這些存貨消化完畢需要2年以上。

　　據 《每日經濟新聞》不完全統計，包括萬科、招商地產及金地集團等房地產龍頭公司的存貨量增長較為突出。

　　截至今年三季度，萬科存貨余額為873.76億元，比去年同期增長了31.45%，按照前9個月該公司月均銷售額39.57億元計算，萬科要消化這部分存貨余額需要大約22個月的時間。此外，保利地產、金地集團及招商地產的存貨余額也均出現較大幅度的增長，分別為417.51億、265.9億元和215.52億元。

　　多家企業放緩拿地

　　對于當前眾多開發商較大數額的存貨量，中原證券研究所研究員魏博認為，目前房地產行業自身仍然難以回暖，而因供需關系仍是供大于求，所以消化存量的壓力將貫穿2009年。

　　對此，上市公司也采取了相應的措施來積極應對。

　　萬科在其三季度報告中表示，公司為了保持更為穩健的存貨規模，公司決定在此前調低全年開竣工計劃的基礎上再度下調今年的開工計劃。

　　同樣，招商地產相關人員也對《每日經濟新聞》表示，由于公司目前的存貨可供未來2至3年的消化，所以公司在短期內不會有大規模的拿地計劃。

　　截至2008年9月10日，雅居樂(03383，HK)竣工待售的庫存為60.8萬平方米，土地儲備超過2900萬平方米。公司表示現有的土地儲備可維持公司未來7~10年的發展。在中期業績發布會上，公司主席陳卓林表示，公司的多個項目將推遲竣工。

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　　二套房貸放寬深圳銀行放得更開？

　　昨日，國務院放寬二套房貸限制政策，“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。記者隨后走訪了深圳多家銀行，發現銀行在二套房貸的認定上觀點并不統一。在市場考慮銀行如何在 “人均面積”和“當地平均水平”做比較時，銀行似乎對兩者孰大孰小并不過多考慮。

　　深圳平安銀行某支行內部人士告訴記者，只要第一套房的人均居住面積低于當地水平，客戶購買第二套房申請房貸時就可以享受二套房優惠政策，即首付兩成，貸款利率下浮30%。

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