揭去優惠打折面紗———

　　臨近歲末，京城眾多樓盤銷售也已經進入2008年的收尾階段，各大研究機構統計顯示，京城目前在售的約500個左右項目中，打折銷售的樓盤達9成以上，而進入12月份以來，不少項目干脆直接亮出銷售“底牌”，拋開所有打折促銷的銷售手段，頻頻喊出“最低價”、“一口價”吸引眼球，直降幅度每平方米多達數千甚至上萬元，其破釜沉舟的決心可見一斑。

　　●市場現狀●

　　●打折贈送不如直接降價

　　“我們的項目目前推出的房源執行最低毛坯價7200元/平方米，除此之外沒有任何折扣和優惠了，您可以算一算，之前推出的8.5折送精裝修購房計劃折合下來最少也得9200元/平方米左右，沒有比現在更合適的了。”東五環某項目銷售人員接受采訪時表示。據了解，該項目前兩個月銷售均價一直維持在9500元/平方米的水平，銷售情況并不理想，最近決策層咬牙祭出7200元/平方米的區域新低價力求吸引客群，這一價格比周邊的二手房價格還要低。

　　“現在再提優惠幾幾折或者送精裝修、送家電、送車位、送物業費任何廣告都很難打動買房人的心，對他們來講這些促銷優惠方式已經習以為常，難以形成刺激。要想賣房，最管用的方式就是直接降價，降價幅度是否能和買房人心理價位契合，決定著樓盤的命運。”某項目負責人私下表示。

　　二、三環及長期以來公認的“黃金置業區域”所出現的大幅價格松動，可以看做是直降引領下的“樓市風向標”。據了解，位于東直門附近的首開幸福廣場日前推出18000元/平方米起的特惠房，戶型面積90-258平方米，且為精裝修現房；地處三里屯南街的精裝修酒店式公寓復地國際公寓均價約19000元/平方米，現房銷售，短短半個月時間便銷售兩百多套。而另一核心區域西直門西北角的智地鉆河公館也力推其精裝小戶型，首期均價18000元/平方米起，總價約65萬/套起。而緊鄰奧體的住宅項目奧東18號在12月推出南樓D座，精裝修戶型面積87平方米一居至190平方米三居，起價14800元/平方米，一次性付款再打9.2折、貸款9.3折。查詢搜房、焦點等網站公布信息，就在11月份該項目銷售均價仍達25000元/平方米，其直降力度之大令人咋舌。

　　此外值得一提的是，位于北四環保福寺橋，與清華大學咫尺之隔的龍湖·唐寧ONE折合各種優惠實際成交價格在19000元/平方米左右，業主還可享受北京名校中關村二小的入學資格，而該項目在年初的時候，業界還普遍預測其銷售價格將可能達到40000元/平方米。“如今項目的價格制定必須認清現實，買房人和開發商心中都應該有一個評判，直降也好，優惠打折也罷，只有拒絕虛高，以貼心的價格能讓買房人切身感覺到物有所值甚至物超所值，他們才會選擇出手。”龍湖·唐寧ONE銷售總監鄒墨遠接受采訪時表示。

　　●定價趨合理買房人積極回應

　　“在目前的情況下，市場能接受的價格就是合理的價格，與其定高價再給折扣的遮遮掩掩，還不如痛痛快快地亮出低牌，一次到位。”首城國際中心銷售總監任莉表示，該項目前不久推出的A區房源以起價10800元/平方米的超低起價震撼東三環沿線，開盤當日數百套房源被搶購一空。

　　“從我們買房人來講，其實也不需要各種花里胡哨的折扣和贈送，眼下直接降價的做法就很好，直接告訴我們房子最低賣多少錢，不要精裝修可以刨除成本算毛坯，不要贈送可以直接折房款，這樣我們心理也就更有譜，對實際價格也能有一個比較直觀的把握。”白領張小姐對直降賣房的觀點，得到了大多數買房人的肯定。

　　據了解，目前市場上甩出“直降牌”的項目越來越多，燕郊區域百萬大盤星河皓月于近期推出均價3770元/平方米的“公園新區”產品，對比前期組團銷售價格，落差在1500元/平方米上下，引起周邊項目的競相價格調整。位于朝陽北路東葦路的萬象新天四期日前推出的房源起價8271元/平方米，而周邊的柏林愛樂、北京新天地等項目尾房和二手房價格仍維持在9000-12000元/平方米的區間。而位于通州區楊莊路的區域大盤世紀星城三期目前在售均價也調整到8600元/平方米，這比該項目最高點位時的均價13000元/平方米左右，單價足足低了近4000元。

　　星河皓月銷售總監劉振剛接受采訪時表示，事實上眼下很多項目都將“直降多少多少”擺在了臺前，相比過去對打折降價的隱晦，如今的開發商在價格制定上更加直白，降價前后的價格落差對比之下一目了然，直降數千元已經不是什么稀罕的事情。之所以這么做，目的只有一個，以最低價吸引客源，盡可能多地銷售回款度過年關再做打算，而這一思路也得到了不少買房人的積極回應，取得了相當的銷售量。

　　●延伸●

　　●一口價促銷異曲同工

　　除了直降“最低價”之外，目前市場上出現的“一口價”和“你出價我賣房”等營銷模式也有異曲同工之效，位于中央別墅區的長實“譽天下”別墅近來推出的“一口價”銷售策略成為市場討論的熱點，“譽天下”以“一口價”的銷售模式，出售270平方米聯排別墅，另贈送100平方米產權車庫和花園陽臺，總價467萬元；300平方米的雙拼別墅，總價530萬元，與原來的總價相比，折扣打到了六折以下。朝陽門附近的北京INN也在市場上首次推出買房人看房后針對其選中戶型提出價格申請，再由開發商復議后決定是否賣房的銷售模式。據了解，目前該項目精裝修房源成交價格在22000元/平方米上下，對比最高時候28000元/平方米左右的價格，實際下降也很明顯。

　　“無論是最低價、一口價還是你出價我賣房，如今種種市場表現下房地產市場價格的大幅回落都是不爭的事實，也充分表明了開發商急于出貨回款，以解資金鏈燃眉之急的心態，而這樣的狀況，也許還將在來年的相當時間內持續下去。我們可以看到，隨著供求關系的急劇轉變，樓盤價格的制訂體系也在發生著很大轉型，短期來看，區域價格PK不可避免，競爭將日益激烈；從長期來看，對買房人將提供更多選擇，也有利于市場的優勝劣汰，整合重組。”專家指出。(邱旸)