國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。

　　會(huì)議指出，近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　會(huì)議研究確定了以下政策措施。(一)加大保障性住房建設(shè)力度。爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。(二)進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。(三)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　會(huì)議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對(duì)性和有效性。要加強(qiáng)督促檢查，強(qiáng)化對(duì)國(guó)家補(bǔ)助資金使用和建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督。

　　專家解讀

　　買普通商品房新政三步走

　　-人均住房小于20.75平方米再買房可能享首套貸款優(yōu)惠

　　建設(shè)部政策研究中心及北大不動(dòng)產(chǎn)研究中心兩位專家共同的看法是，“此次出臺(tái)的政策比較具有操作性，因?yàn)槊總�(gè)城市的人均住房面積，每年都會(huì)由該城市的統(tǒng)計(jì)部門公布，比如，北京2007年由北京市統(tǒng)計(jì)局公布的人均住房面積為20.75平方米，如果按照這個(gè)來計(jì)算，三口之家，之前買過使用面積小于62.25平方米、約合建筑面積小于90平方米左右房子的人，再買第二套改善型房子可以享受首付和貸款利率優(yōu)惠政策。”

　　-營(yíng)業(yè)稅減免由5年降為2年 80%房屋處免稅狀態(tài)

　　“此次國(guó)務(wù)院把營(yíng)業(yè)稅的免征時(shí)間由2006年規(guī)定的5年改回到2年，那么以北京為例，80%以上的待售二手房都應(yīng)在免稅范疇。但是否因?yàn)檫@項(xiàng)規(guī)定，而讓一些過去不滿5年未上市交易的房產(chǎn)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，使供應(yīng)量增大還要看看再說。”北大不動(dòng)產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的這位專家分析。

　　“或許長(zhǎng)期以來困擾北京二手房市場(chǎng)的一個(gè)重要原因——房源少的問題將會(huì)因此解決。2006年規(guī)定營(yíng)業(yè)稅的免征時(shí)間為5年后，二手房市場(chǎng)的房源急劇減少，很多房主因?yàn)椴坏?年、交易需要交納5.5%的營(yíng)業(yè)稅而放棄入市交易，寧愿等到滿5年再說。”中介機(jī)構(gòu)鏈家地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

　　-稅費(fèi)成本下降 滿2年二手房相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降5.5%

　　昨天，房屋中介中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)和中大恒基有關(guān)負(fù)責(zé)人為記者計(jì)算了新措施實(shí)施后的房?jī)r(jià)。

　　“之前規(guī)定不滿5年房產(chǎn)上市交易需要繳納成交價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅，調(diào)整后則無需交納，直接節(jié)省成本占房產(chǎn)總價(jià)的5.5%。”鏈家地產(chǎn)的有關(guān)負(fù)責(zé)人計(jì)算，而2年以下的二手房節(jié)省成本平均在4.1%左右：按照當(dāng)前次新房平均成交面積85平方米，平均成交價(jià)格10300元計(jì)算，平均總價(jià)在88萬元左右；而當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格漲幅相比兩年前達(dá)34%左右，即兩年前的平均成交總價(jià)在65.7萬元左右。那么，營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后差額征收營(yíng)業(yè)稅，可以節(jié)省營(yíng)業(yè)稅36135元 ［880000×5.5%-(880000-657000)×5.5%］，占到房產(chǎn)總價(jià)的4.1%左右。即此次營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，未滿2年的房產(chǎn)交易稅費(fèi)平均可節(jié)省4.1%左右。

　　新聞分析

　　為何“救樓市”？經(jīng)濟(jì)好才能大家好

　　如此密集出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策，且與一年前的樓政相比，有重大調(diào)整，意在何處？

　　首要一點(diǎn)，樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)好才能大家好。

　　12月10日，摩根士丹利研究部發(fā)布了最新一期中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告，認(rèn)為2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的典型特征是“惡化繼之以好轉(zhuǎn)”，但房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長(zhǎng)預(yù)期的最大不確定因素。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)迅速放緩的關(guān)鍵原因是房地產(chǎn)投資的減速而非出口疲軟。這個(gè)報(bào)告認(rèn)為，如果2009年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)30%的收縮，其產(chǎn)生的巨大的不利影響甚至連現(xiàn)有財(cái)政刺激計(jì)劃也無法彌補(bǔ)。

　　必須承認(rèn)，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資構(gòu)成中，與50多個(gè)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)投資三分天下有其一。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年7月，電力熱能、交通運(yùn)輸和水利環(huán)境在固定資產(chǎn)投資中占比之和不到25%，制造業(yè)投資超過30%，房地產(chǎn)投資占33%強(qiáng)。這決定了僅靠基礎(chǔ)設(shè)施投資還不足以撐起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，單純政府投資也難以彌補(bǔ)房地產(chǎn)、制造業(yè)投資的下降。房地產(chǎn)投資需求萎縮已經(jīng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，逐步影響相關(guān)行業(yè)，如鋼鐵、建材、家具等。

　　至于地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴更不待言。如今，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻，成交凝凍、土地流標(biāo)，地方財(cái)政空前吃緊。

　　在此情況下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資、保經(jīng)濟(jì)的必要選擇。房地產(chǎn)被推至“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)”，保障性安居工程被列為“國(guó)十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“保發(fā)展必先救房地產(chǎn)”“促投資離不開穩(wěn)樓市”的取向。

　　“經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴已是一個(gè)短期內(nèi)無法改變的事實(shí)，一時(shí)還找不到一個(gè)產(chǎn)業(yè)來替代房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。”房地產(chǎn)專家、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲說。

　　以房地產(chǎn)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需的根本，就是拉投資、保增長(zhǎng)、促就業(yè)、穩(wěn)大局。從這個(gè)角度，才能正確理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，政策取向的調(diào)整，其意有三：就經(jīng)濟(jì)性而言，當(dāng)前是政府推進(jìn)住房保障建設(shè)、解決安居問題較為有利的時(shí)間窗。今年上半年以前的數(shù)年間，國(guó)際經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)較快的增速，帶來全球性資源價(jià)格上漲，建材、土地等價(jià)格上漲尤快，加之資產(chǎn)膨脹、泡沫化，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，各城市“地王”頻出，建房成本節(jié)節(jié)攀升。而現(xiàn)在，全球經(jīng)濟(jì)減速導(dǎo)致石油、鋼鐵等大宗商品價(jià)格持續(xù)跳水，國(guó)內(nèi)建筑成本大大降低。同時(shí)，地價(jià)走低，動(dòng)遷成本也隨之降低。微觀上可降低保障房建造成本，花相對(duì)少的錢做相對(duì)多的事，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，宏觀上可拉動(dòng)投資、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。此為經(jīng)濟(jì)功效。

　　政治意義在于，順應(yīng)民意，求解民生難題，使科學(xué)發(fā)展觀落到實(shí)處。

　　社會(huì)功效在于，政府可以用保障房建設(shè)來平復(fù)、消弭部分期盼房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌、不理解政府救市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺到，政府救房地產(chǎn)是為了穩(wěn)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，并且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路——政府托底保障。政府要救樓市、穩(wěn)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期利益取向與普通百姓的短期利益訴求可能存在一定的分歧，保障房便是消弭分歧的一個(gè)上佳政策選項(xiàng)。

　　縱深觀察

　　-樓市何時(shí)能夠“重啟”?

　　從購(gòu)房人和業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)看，“什么時(shí)候利好政策不再頻頻出臺(tái)，什么時(shí)候開發(fā)商不再叫嚷‘救市’，什么時(shí)候輿論不再炒作崩盤”，樓市才能重新啟動(dòng)。

　　專家表示，“其實(shí)，歸根結(jié)底，大家缺的還是市場(chǎng)信心，不過不斷出現(xiàn)的利好政策將逐漸加強(qiáng)市場(chǎng)的信心。”這個(gè)療傷時(shí)間到底要多長(zhǎng)？專家看法不一，有的認(rèn)為要到明年的3月，有的認(rèn)為要到明年年中。

　　即便如此，在對(duì)待是否該購(gòu)房這個(gè)問題上，多位業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)為，四環(huán)以內(nèi)等新增供應(yīng)不大的城區(qū)，購(gòu)房人可根據(jù)自己的需求該買房的還得買；而對(duì)五環(huán)以外一些普通住宅供應(yīng)偏大的區(qū)域，不妨等等。

　　-利好政策什么時(shí)候落實(shí)?

　　昨天，建設(shè)部、北京市稅務(wù)部門等政府主管部門都表示要“拿到文件后，再制定相應(yīng)實(shí)施細(xì)則”，各商業(yè)銀行也都表示要看“總行的實(shí)施細(xì)則”。

　　昨天，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，建設(shè)部拿到相關(guān)文件后，會(huì)盡快會(huì)同有關(guān)部委出臺(tái)相應(yīng)的政策。而對(duì)近期會(huì)不會(huì)公布新的人均住房面積，市統(tǒng)計(jì)局昨天對(duì)此沒有回應(yīng)。

　　相比之下，各家商業(yè)銀行的積極性似乎更高。光大銀行北京某支行、建行北京分行某支行等有關(guān)人士都告訴記者，“我們也希望盡快實(shí)施，畢竟房貸是目前還比較優(yōu)良的業(yè)務(wù)，盼著總行趕緊出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，年底好大干一場(chǎng)。”(余美英)