曾在深圳樓市銷聲匿跡許久的“一成首付”現(xiàn)象又重出江湖了。昨日,記者多方調(diào)查獲悉,兩大知名開發(fā)商的部分樓盤向置業(yè)者推出“一成首付”促銷舉措,置業(yè)者自付一成后,另外一成首付可采用銀行信用卡兩年內(nèi)免息還房貸的方法支付。業(yè)內(nèi)人士透露,另有一些開發(fā)商正準(zhǔn)備效仿該做法,“一成首付”有蔓延趨勢。對此,房地產(chǎn)專業(yè)律師提醒,此舉潛藏較大風(fēng)險(xiǎn),如房價(jià)下跌或引發(fā)更大面積“負(fù)資產(chǎn)”和“斷供”現(xiàn)象,銀行不良貸款也會增加。

　　現(xiàn)象

　　事業(yè)單位員工購房可享“一成首付”

　　近日,招商地產(chǎn)在媒體上打出廣告:“招商·依山郡3期”開盤勁銷,年終九二折特惠,60—84平方米精裝公寓,4萬—6萬元即可入住。有多名市民向本報(bào)反映,該樓盤廣告所言的“60—84平方米精裝公寓,4萬—6萬即可入住”就是向置業(yè)者推行“一成首付”。

　　記者以購房者身份咨詢該樓盤售樓處,工作人員陳先生介紹,該盤推出200多套的精裝公寓確實(shí)可以一成首付。比如一套65.6平方米的兩房公寓,6000多元的單價(jià),總價(jià)45萬元,購房者可以只付4.5萬元。但是,這一優(yōu)惠是有對象限制的,只有深圳市事業(yè)單位或部分公司員工才能享受這一政策。

　　按照國家相關(guān)房貸政策規(guī)定,置業(yè)者購房首付不能低于兩成,那么招商地產(chǎn)對“依山郡”業(yè)主收取“一成首付”之外,另外一成首付如何處理?上述銷售人員陳先生表示,開發(fā)商方面不會幫業(yè)主墊首付,銀行是主動自愿為符合條件的購房者提供九成貸款的。至于與該盤合作的銀行,陳先生透露說已有3家,包括國有銀行和深圳本土股份制銀行。據(jù)悉,招商·依山郡3期一批12月7日開盤,推出400多套單位,銷售人員聲稱已銷售200多套,業(yè)績良好,但不知其中有多少是由其一成首付政策帶來的客戶。

　　隨后,記者正面與該樓盤項(xiàng)目經(jīng)理王晨陽接觸,他表示,銀行不僅有房貸,還有信用貸款、裝修貸款等其他多種貸款業(yè)務(wù),這次是銀行主動愿意對特定客戶放貸九成。之所以將受惠客戶確定在“事業(yè)單位和特定公司員工”,是從還款能力方面考慮的。

　　現(xiàn)象

　　信用卡免息還貸可抵“一成首付”

　　無獨(dú)有偶,另一大型開發(fā)商在龍華的一個(gè)樓盤最近也開放了樣板間,宣稱即將推出40多平方米的公寓和80多平方米的一房一廳。除了一些優(yōu)惠之外,該盤還可以方便購房者采取一成首付方式。

　　記者致電該樓盤售樓處咨詢時(shí),工作人員承認(rèn)確實(shí)可讓購房者先付一成房款,另外一成由購房者辦理中國工商銀行深圳分行的信用卡,在兩年24個(gè)月內(nèi)免息還貸給銀行。中國工商銀行深圳分行工作人員受訪時(shí),并不承認(rèn)有上述這種放貸方式,聲稱對具體情況不了解。

　　據(jù)深圳一知名中介高層向記者透露,現(xiàn)在還有部分樓盤正在嘗試采取上述這種方式與銀行合作促銷和發(fā)放貸款,以期實(shí)現(xiàn)樓盤的快速銷售,緩解資金壓力。直接的或變相的一成首付現(xiàn)象,在深圳樓市有蔓延的趨勢。

　　現(xiàn)象

　　開發(fā)商為部分買家墊“一成首付”

　　記者獲悉,不久前,梅林關(guān)口的樓盤“書香門第·上河坊”也推出“特別”優(yōu)惠,開發(fā)商推出部分單位為買家墊付一成首付。

　　有不少市民向記者反映,他們的手機(jī)收到上述樓盤促銷短信,稱4萬元首付即可買到精裝修兩房。而公開信息顯示,該樓盤均價(jià)12000元/平方米,4萬首付從何而來?

　　據(jù)該樓盤銷售中心人員表示,該樓盤現(xiàn)在正在做一個(gè)“投資套餐”的優(yōu)惠活動。參加“投資組合”的單位僅9000多元/平方米,還帶1500元/平方米的精裝修。4萬首付是樓層在10層以下的單位,戶型也有限制。以一套51平方米兩房為例,其總價(jià)應(yīng)該在45萬元左右,這樣首付兩成也需要9萬元。銷售人員告訴記者,如果已經(jīng)在該樓盤購買了三套房,第四套房才可以享受首付一成的待遇,另外一成首付開發(fā)商先墊付給銀行,等樓盤入伙時(shí)買家再向開發(fā)商支付已墊付的一成首付,而樓盤入伙時(shí)間為明年年底。

　　專家分析�，�

　　房價(jià)若下跌將引發(fā)“斷供”加劇

　　“這是營銷時(shí)代加創(chuàng)新思維方式下的特色產(chǎn)物。”深圳美亨投資公司總經(jīng)理吳茂萍表示,這對開發(fā)商、購房者都是“雙贏”的“短期促銷”。但是,信用卡無息首付的做法只是讓購房者的首付款延后兩年付,這同樣考驗(yàn)購房者的實(shí)際支付壓力。如果購房者沒有足夠的實(shí)力支付這兩年的一成首付,將給銀行、購房者自身帶來直接的風(fēng)險(xiǎn)和損失。因此,購房者要慎重考慮這種貸款方式,銀行也要注意多方調(diào)查消費(fèi)者的信用和支付能力。

　　上述地產(chǎn)中介高層對記者表示,招商地產(chǎn)等知名開發(fā)商采取這種售樓方式,是在打國家房貸政策的“擦邊球”,延長首付期限,這會鼓勵(lì)其他開發(fā)商也采取各種方式降低首付,可能引起惡性風(fēng)險(xiǎn)的加大。未來的深圳房價(jià)如果稍有波動,比如下跌10%,這些購房者就會變成“負(fù)資產(chǎn)”,可能會使目前深圳樓市本已十分敏感的“斷供”現(xiàn)象加劇。

　　但招商·依山郡項(xiàng)目經(jīng)理王晨陽解釋,其實(shí)現(xiàn)行的政策與以前深圳樓市出現(xiàn)的“買一成送一成”首付不一樣,此次政策是銀行答應(yīng)、經(jīng)過銀行允許的。

　　一券商房地產(chǎn)分析師稱,此次一成首付現(xiàn)象因不是開發(fā)商墊付的,因此風(fēng)險(xiǎn)更多地積壓到了銀行身上。相對于去年,銀行的貸款業(yè)務(wù)下降明顯,為了改善業(yè)績和提前搶占市場規(guī)模,部分銀行愿意聯(lián)合開發(fā)商開展一成首付促銷。另外,從房價(jià)的未來趨勢考慮,目前深圳房價(jià)已下跌三四成,最近一段時(shí)間國家持續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)穩(wěn)市,估計(jì)未來深圳房價(jià)降價(jià)空間已很小,銀行可能判斷此時(shí)多放貸風(fēng)險(xiǎn)不大了。另外,從開發(fā)商角度分析,銀行信貸和銷售回款一直都是開發(fā)商的主要融資渠道,在萎靡市場之下,也是大型房企加速擴(kuò)張的機(jī)會,通過快速銷售取得更多現(xiàn)金部署拿地和未來發(fā)展策略,也是一個(gè)重要方面。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)�，�

　　信用卡首付更易影響購房者信用

　　“一成首付明顯有規(guī)避政策嫌疑,且更容易影響購房者的信用記錄。”房地產(chǎn)專業(yè)律師張茂榮受訪時(shí)對此提出了憂慮。

　　聽完記者的情況介紹后,張茂榮表示這是深圳樓市出現(xiàn)的新的一成首付方式,這種操作本質(zhì)上是與國家房貸政策相矛盾的。采用信用卡無息首付,實(shí)際上就是一成首付,一成信用卡套現(xiàn),銀行放貸還是出了九成。

　　按照通常大眾的理解,“首付兩成”政策雖然沒有明確規(guī)定首付的時(shí)間期限,但其理解應(yīng)該是購房者與銀行簽訂合同后,即用自有資金交付房款的兩成,而不是拖延很長一段時(shí)間。允許購房者一成首付,實(shí)際增加了其還款壓力,因?yàn)殂y行發(fā)放房貸多少都是通過審核購房者收入狀況來確定的,如果購房者只能承擔(dān)月供5000元,而采取一成首付之后,購房者就要增加每月還信用卡首付的錢,這樣一來,購房者的還貸能力就被削弱了,如果遭遇變故,購房者無法及時(shí)還貸,更容易對其銀行信用造成影響。同時(shí),銀行在房貸業(yè)務(wù)方面,就更容易形成不良資產(chǎn)。

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　　會否吸引投資客入市?

　　部分樓盤現(xiàn)在實(shí)行一成首付,且有擴(kuò)大化的趨勢,部分購房者疑惑,這些優(yōu)惠政策會不會吸引投資客入市,進(jìn)而推高房價(jià)呢?

　　部分開發(fā)商表示,“書香門第·上河坊”開盤時(shí)有不少投資客來到現(xiàn)場,但由于當(dāng)時(shí)開盤價(jià)格偏高,這部分投資客沒有出手。預(yù)計(jì)目前該樓盤所作的墊首付等促銷活動應(yīng)該是針對投資性買家,先降樓價(jià)再降首付,加上特惠單位也都帶精裝修,這些都能吸引到投資客。

　　據(jù)銷售人員稱,此次優(yōu)惠活動對象是買三套以上物業(yè)的買家,不過如果購買一套房做投資時(shí),也可以安排,與其他已買房客戶“打包”購買。

　　對此,世華地產(chǎn)市場研究中心魯曉芳表示,現(xiàn)在大部分的投資客都是長期投資,他們一般都不會非常計(jì)較首付一成還是二成,看重的還是樓盤單位是否升值的前景。目前,整體經(jīng)濟(jì)大勢不好,一成首付就算擴(kuò)大化,對投資客入市的作用也很小。

　　至于對房價(jià)的影響,魯曉芳認(rèn)為,由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響,房價(jià)應(yīng)該會平穩(wěn)一段時(shí)間,一成首付現(xiàn)象不會引起房價(jià)回漲。(記者 盧先兵)