曾在深圳樓市銷聲匿跡許久的“一成首付”現象又重出江湖了。昨日,記者多方調查獲悉,兩大知名開發商的部分樓盤向置業者推出“一成首付”促銷舉措,置業者自付一成后,另外一成首付可采用銀行信用卡兩年內免息還房貸的方法支付。業內人士透露,另有一些開發商正準備效仿該做法,“一成首付”有蔓延趨勢。對此,房地產專業律師提醒,此舉潛藏較大風險,如房價下跌或引發更大面積“負資產”和“斷供”現象,銀行不良貸款也會增加。

　　現象

　　事業單位員工購房可享“一成首付”

　　近日,招商地產在媒體上打出廣告:“招商·依山郡3期”開盤勁銷,年終九二折特惠,60—84平方米精裝公寓,4萬—6萬元即可入住。有多名市民向本報反映,該樓盤廣告所言的“60—84平方米精裝公寓,4萬—6萬即可入住”就是向置業者推行“一成首付”。

　　記者以購房者身份咨詢該樓盤售樓處,工作人員陳先生介紹,該盤推出200多套的精裝公寓確實可以一成首付。比如一套65.6平方米的兩房公寓,6000多元的單價,總價45萬元,購房者可以只付4.5萬元。但是,這一優惠是有對象限制的,只有深圳市事業單位或部分公司員工才能享受這一政策。

　　按照國家相關房貸政策規定,置業者購房首付不能低于兩成,那么招商地產對“依山郡”業主收取“一成首付”之外,另外一成首付如何處理?上述銷售人員陳先生表示,開發商方面不會幫業主墊首付,銀行是主動自愿為符合條件的購房者提供九成貸款的。至于與該盤合作的銀行,陳先生透露說已有3家,包括國有銀行和深圳本土股份制銀行。據悉,招商·依山郡3期一批12月7日開盤,推出400多套單位,銷售人員聲稱已銷售200多套,業績良好,但不知其中有多少是由其一成首付政策帶來的客戶。

　　隨后,記者正面與該樓盤項目經理王晨陽接觸,他表示,銀行不僅有房貸,還有信用貸款、裝修貸款等其他多種貸款業務,這次是銀行主動愿意對特定客戶放貸九成。之所以將受惠客戶確定在“事業單位和特定公司員工”,是從還款能力方面考慮的。

　　現象

　　信用卡免息還貸可抵“一成首付”

　　無獨有偶,另一大型開發商在龍華的一個樓盤最近也開放了樣板間,宣稱即將推出40多平方米的公寓和80多平方米的一房一廳。除了一些優惠之外,該盤還可以方便購房者采取一成首付方式。

　　記者致電該樓盤售樓處咨詢時,工作人員承認確實可讓購房者先付一成房款,另外一成由購房者辦理中國工商銀行深圳分行的信用卡,在兩年24個月內免息還貸給銀行。中國工商銀行深圳分行工作人員受訪時,并不承認有上述這種放貸方式,聲稱對具體情況不了解。

　　據深圳一知名中介高層向記者透露,現在還有部分樓盤正在嘗試采取上述這種方式與銀行合作促銷和發放貸款,以期實現樓盤的快速銷售,緩解資金壓力。直接的或變相的一成首付現象,在深圳樓市有蔓延的趨勢。

　　現象

　　開發商為部分買家墊“一成首付”

　　記者獲悉,不久前,梅林關口的樓盤“書香門第·上河坊”也推出“特別”優惠,開發商推出部分單位為買家墊付一成首付。

　　有不少市民向記者反映,他們的手機收到上述樓盤促銷短信,稱4萬元首付即可買到精裝修兩房。而公開信息顯示,該樓盤均價12000元/平方米,4萬首付從何而來?

　　據該樓盤銷售中心人員表示,該樓盤現在正在做一個“投資套餐”的優惠活動。參加“投資組合”的單位僅9000多元/平方米,還帶1500元/平方米的精裝修。4萬首付是樓層在10層以下的單位,戶型也有限制。以一套51平方米兩房為例,其總價應該在45萬元左右,這樣首付兩成也需要9萬元。銷售人員告訴記者,如果已經在該樓盤購買了三套房,第四套房才可以享受首付一成的待遇,另外一成首付開發商先墊付給銀行,等樓盤入伙時買家再向開發商支付已墊付的一成首付,而樓盤入伙時間為明年年底。

　　專家分析�，�

　　房價若下跌將引發“斷供”加劇

　　“這是營銷時代加創新思維方式下的特色產物。”深圳美亨投資公司總經理吳茂萍表示,這對開發商、購房者都是“雙贏”的“短期促銷”。但是,信用卡無息首付的做法只是讓購房者的首付款延后兩年付,這同樣考驗購房者的實際支付壓力。如果購房者沒有足夠的實力支付這兩年的一成首付,將給銀行、購房者自身帶來直接的風險和損失。因此,購房者要慎重考慮這種貸款方式,銀行也要注意多方調查消費者的信用和支付能力。

　　上述地產中介高層對記者表示,招商地產等知名開發商采取這種售樓方式,是在打國家房貸政策的“擦邊球”,延長首付期限,這會鼓勵其他開發商也采取各種方式降低首付,可能引起惡性風險的加大。未來的深圳房價如果稍有波動,比如下跌10%,這些購房者就會變成“負資產”,可能會使目前深圳樓市本已十分敏感的“斷供”現象加劇。

　　但招商·依山郡項目經理王晨陽解釋,其實現行的政策與以前深圳樓市出現的“買一成送一成”首付不一樣,此次政策是銀行答應、經過銀行允許的。

　　一券商房地產分析師稱,此次一成首付現象因不是開發商墊付的,因此風險更多地積壓到了銀行身上。相對于去年,銀行的貸款業務下降明顯,為了改善業績和提前搶占市場規模,部分銀行愿意聯合開發商開展一成首付促銷。另外,從房價的未來趨勢考慮,目前深圳房價已下跌三四成,最近一段時間國家持續強調房地產穩市,估計未來深圳房價降價空間已很小,銀行可能判斷此時多放貸風險不大了。另外,從開發商角度分析,銀行信貸和銷售回款一直都是開發商的主要融資渠道,在萎靡市場之下,也是大型房企加速擴張的機會,通過快速銷售取得更多現金部署拿地和未來發展策略,也是一個重要方面。

　　法律風險�，�

　　信用卡首付更易影響購房者信用

　　“一成首付明顯有規避政策嫌疑,且更容易影響購房者的信用記錄。”房地產專業律師張茂榮受訪時對此提出了憂慮。

　　聽完記者的情況介紹后,張茂榮表示這是深圳樓市出現的新的一成首付方式,這種操作本質上是與國家房貸政策相矛盾的。采用信用卡無息首付,實際上就是一成首付,一成信用卡套現,銀行放貸還是出了九成。

　　按照通常大眾的理解,“首付兩成”政策雖然沒有明確規定首付的時間期限,但其理解應該是購房者與銀行簽訂合同后,即用自有資金交付房款的兩成,而不是拖延很長一段時間。允許購房者一成首付,實際增加了其還款壓力,因為銀行發放房貸多少都是通過審核購房者收入狀況來確定的,如果購房者只能承擔月供5000元,而采取一成首付之后,購房者就要增加每月還信用卡首付的錢,這樣一來,購房者的還貸能力就被削弱了,如果遭遇變故,購房者無法及時還貸,更容易對其銀行信用造成影響。同時,銀行在房貸業務方面,就更容易形成不良資產。

　　市場反應�，�

　　會否吸引投資客入市?

　　部分樓盤現在實行一成首付,且有擴大化的趨勢,部分購房者疑惑,這些優惠政策會不會吸引投資客入市,進而推高房價呢?

　　部分開發商表示,“書香門第·上河坊”開盤時有不少投資客來到現場,但由于當時開盤價格偏高,這部分投資客沒有出手。預計目前該樓盤所作的墊首付等促銷活動應該是針對投資性買家,先降樓價再降首付,加上特惠單位也都帶精裝修,這些都能吸引到投資客。

　　據銷售人員稱,此次優惠活動對象是買三套以上物業的買家,不過如果購買一套房做投資時,也可以安排,與其他已買房客戶“打包”購買。

　　對此,世華地產市場研究中心魯曉芳表示,現在大部分的投資客都是長期投資,他們一般都不會非常計較首付一成還是二成,看重的還是樓盤單位是否升值的前景。目前,整體經濟大勢不好,一成首付就算擴大化,對投資客入市的作用也很小。

　　至于對房價的影響,魯曉芳認為,由于經濟大環境影響,房價應該會平穩一段時間,一成首付現象不會引起房價回漲。(記者 盧先兵)