2008住宅地今日最后一拍

　　花都地塊樓面地價剛過千元,比去年地王降價八成

　　廣州年內最后一次住宅地塊拍賣將在今天(12月16日)上演。記者昨日(12月15日)從廣州市國土房管局獲悉,花都一幅樓面地價剛過千元的住宅地塊和番禺一幅金融商業地塊將亮相拍賣會。從昨日報名情況來看,廣州近期土地市場的觀望氣氛依然濃重,截至昨日18時,兩地塊各有一家開發商報名。

　　作為廣州今年供應的最后一塊住宅用地,本次推出的花都區鳳凰路地塊,建筑面積15萬多平方米,最低成交價僅為16265萬元。該地塊折合樓面地價只有1040元/平方米,相比去年創下樓面地價5659元/平方米的鳳凰東路“花都地王”,降幅高達81.6%。

　　按照業界公認慣例地價占房價四成的比例計算,鳳凰路地塊的房價將達到2600元/平方米。

　　在樓市冷風波及土地市場的情況下,廣州市國土房管局開始調整土地出讓底價,低地價推地在一定程度上促進了住宅用地的成交,開發區的KXC-P6-1地塊,在第一次無人競價后,地價大幅下調1.4億元,最后終于順利成交。

　　今天同時出讓的還有番禺市橋清河東路南側一幅商業金融業地塊。昨日,廣州市國土房管局發布補充公告,因規劃調整,本地塊總建筑面積由40353.75平方米調整為37720平方米,最低交易價由10350萬元調整為9675萬元。

　　截至昨日18時,兩地塊各有一家開發商報名。業內人士分析,在本月初的廣州今年最大規模土地出讓會上,眾多住宅地塊成功“出嫁”,并沒有出現市場擔心的大規模流拍現象,一些中小開發商趁機抄底拿地,此次推出地塊流拍的可能性降低。

　　分析

　　地價跌回前年水平郊區樓價將更實惠

　　從地產豪門大舉圈地頻造“地王”,到中小開發商抄底拿地的“平價賣場”,廣州土地市場“高溫退燒”花了僅僅一年時間。

　　今年年初,廣州市曾計劃全年供應2.5—4平方公里的住宅用地。但樓市、土地市場齊齊遭遇寒冬,到11月,廣州市國土房管局將今年的住宅用地供應計劃從原定的2.5平方公里降至1.8平方公里,這是繼今年供地計劃從4平方公里降到2.5平方公里后,第二次降低住宅用地供應量。

　　數據顯示,截至昨日,今年全市十區共出讓住宅用地18宗,用地面積1.26平方公里,占年度計劃1.8平方公里的七成。如果今天花都住宅地成功出讓,今年共成交住宅用地面積1.32平方公里。對于剩余的土地,廣州市國土房管局有關負責人表示,可能把部分用地放在明年適當時候出讓。

　　由于整體市場變化,目前推出的18塊住宅用地中,除了不見“地王”蹤影外,絕大部分更是以底價成交,而且拿地的也基本上是名不見經傳的小開發商。據統計,今年至今為止的平均樓面地價為3324元/平方米,僅為去年全年4760元/平方米的69.8%,比去年下跌30.2%,已經回到了2006年的地價水平。

　　從出讓土地的區域來看,今年廣州大部分出讓的土地都在番禺、蘿崗、花都、南沙等區。專家認為,由于今年低價成交的土地多位于郊區,因此可以預見未來郊區的樓價仍將比較實惠。

　　中原地產研究二部經理胡廣東預測,明年廣州新增土地供應仍將以番禺、花都、增城、蘿崗等外圍區域為主。其中,花都將是明年政府推地的重要區域,預計比例將至少占全市供地量的兩成左右。另外,番禺、增城也可能將有較大規模地塊上市。

　　對此,廣州知名房產專家韓世同表示,廣州今年推出的地塊多是位于郊區的巨無霸地塊,市中心土地供應的減少勢必造成房源供應的減少,有可能會抬高市中心房價。他建議,政府應該適度盤活推出市中心地塊,而且由于市中心地塊對開發商更有吸引力,在一定程度上也能促進土地市場回暖。

　　至于地價整體回落能否帶來低樓價,有專家表示:“低地價未必預示著兩年之后的樓價一定降低,未來兩年的樓價要視經濟環境和市場情況而定。”這是因為除了成本之外,樓價更多是由供需來決定,但是高地價在面對低地價的競爭時,低價拿地的發展商在未來的市場上更有競爭力,更有調價空間。 (記者 鄭佳欣)