在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過量?jī)r(jià)齊跌后，11月份，國(guó)內(nèi)多數(shù)大城市樓市成交出現(xiàn)“回春”現(xiàn)象，環(huán)比大幅上升。

　　　深一手房成交環(huán)比增近八成

　　根據(jù)招商證券地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國(guó)的統(tǒng)計(jì)，11月份，除廣州和珠海分別小幅下降0.8%和1.0%以外，其他監(jiān)測(cè)城市成交環(huán)比上升

　　15%到80%不等。其中，深圳一手商品房成交量同十月份相比，增長(zhǎng)了79.7%。

　　東方證券研究所薛和斌的統(tǒng)計(jì)顯示，從11月30日至12月6日，長(zhǎng)三角和珠三角主要城市樓市成交持續(xù)保持增長(zhǎng)，其中，上海日均成交638套，環(huán)比增長(zhǎng)7%；南京日均成交217套，環(huán)比增長(zhǎng)3%；杭州日均成交65套，環(huán)比增長(zhǎng)3%。深圳日均成交216套，雖然環(huán)比減少了2%，但同比增長(zhǎng)了199%；東莞和惠州日均成交量環(huán)比分別增長(zhǎng)8%和1%。

　　降息減稅政策促使市場(chǎng)活躍

　　而根據(jù)中原地產(chǎn)向本報(bào)記者提供的數(shù)據(jù)顯示，12月1日至12月7日，廣州十區(qū)一手住宅共簽約1660套左右，簽約面積約17萬平方米，環(huán)比分別約上漲30%和26%。

　　分析人士指出，11月份以來，央行大幅降息以及減免稅費(fèi)減輕了部分購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，提高了市場(chǎng)購(gòu)買力，同時(shí)，也讓房地產(chǎn)開發(fā)商獲得喘息的機(jī)會(huì)。

　　關(guān)注焦點(diǎn)

　　近期全國(guó)主要城市樓市成交量出現(xiàn)大幅回升，其中，11月份，深圳市一手樓市成交量環(huán)比增長(zhǎng)近八成。樓市成交回暖是房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬里的一種假象，還是真正觸底反彈？業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨多重困難，因此，談?wù)撌袌?chǎng)整體回暖恐為時(shí)尚早。

　　問題：房地產(chǎn)業(yè)面臨兩大硬傷

　　需要注意的是，在樓市成交暫時(shí)回暖的背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍面臨兩大硬傷。

　　　硬傷之一：高庫(kù)存

　　2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，吸引了大量企業(yè)進(jìn)入。進(jìn)入2008年，市場(chǎng)需求急劇萎縮，前期滯銷造成的樓市高庫(kù)存成為行業(yè)的一大硬傷。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日，可售期房住宅套數(shù)為113147套；未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為35698套，同比增長(zhǎng)了68.8%。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國(guó)商品房空置面積高達(dá)1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%。

　　從上市公司來看，剔除ST公司后86家A股房產(chǎn)公司三季度末的存貨金額達(dá)4015.2億元，同比增長(zhǎng)近60%。

　　　硬傷之二：高地價(jià)

　　在2006年到2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)飆升，地價(jià)也日高一日。而在市場(chǎng)短期迅速逆轉(zhuǎn)后，地價(jià)也跟隨房?jī)r(jià)的下跌而貶值，甚至出現(xiàn)成本和房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象。

　　廈門風(fēng)火房地產(chǎn)總經(jīng)理張煒勝表示，沉淀在土地里的資金量巨大，導(dǎo)致房企流動(dòng)資金短缺。他預(yù)計(jì)在2009年2月之前，將有30%開發(fā)商出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的局面。

　　廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同博士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，多數(shù)開發(fā)商去年高價(jià)拿的地目前還沒有正式開發(fā)，隨著行業(yè)繼續(xù)調(diào)整，這部分高價(jià)地將會(huì)給房企造成很大的傷害。

　　觀點(diǎn)：整個(gè)市場(chǎng)回暖還為時(shí)尚早

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱近期表示，假設(shè)2009年銷售進(jìn)度與2008年三季度相近，那么各城市完全消化“庫(kù)存”所需的時(shí)間最少也要兩年。在丁祖昱看來，包括深圳、廣州、北京、杭州等重點(diǎn)城市在內(nèi)，“庫(kù)存”消化需三年以上的市場(chǎng)在2009年9月前實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇是不太可能的。

　　而韓世同表示，上海、北京等地成交量出現(xiàn)反彈有政策因素，而且10月份的基數(shù)比較小。他表示，優(yōu)惠政策能否真正刺激有效需求、成交量能否持續(xù)回升目前還不明確，因此，說整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖還為時(shí)尚早。

　　全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)繼續(xù)回落

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，11月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)繼續(xù)回落為98.46，比10月份回落1.22點(diǎn)，比去年同期回落8.13點(diǎn)。

　　市場(chǎng)萎縮、行業(yè)景氣度的下滑以及融資受限，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下降，而且商品房投資回落較為明顯。今年前11個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26546億元，同比增長(zhǎng)22.7%，增幅比1~10月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資19333億元，同比增長(zhǎng)25.2%，回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.8%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地的熱情大為減弱。1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；而完成土地開發(fā)面積僅2.1億平方米，同比下降將近3%。

　　另外，1~11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33404億元，同比增長(zhǎng)4.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)5.2%；企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)30.9%。(張忠安）