小公寓供需矛盾加大，紛紛變臉寫字樓。昨日，記者由東莞市規劃局官方網站了解到，繼第一國際、希爾頓廣場、華和商業大廈公寓改成寫字樓之后，近日又有卡布斯國際廣場、金明商住樓跟進，將公寓、商場等改建成辦公樓。

　　業內人士認為，《東莞市住宅禁商實施辦法》規定，從明年1月1日起將對住宅改商用進行嚴格的控制，隨著公寓供求的飽和，許多樓盤趕在此規定前變臉寫字樓，此外，東莞正處于雙轉型時期，寫字樓的需求量較大，寫字樓和公寓在差不多成本的情況下所創造的價值不一樣是公寓改建寫字樓的主要原因。

　　現象

　　近10個樓盤從住宅改成寫字樓

　　今年初，東莞市規劃局網站公示了東莞大道旁樓盤第一國際的規劃變更，其一棟公寓被改成了寫字樓。隨后，許多小公寓住宅跟進，申請改建寫字樓。

　　近日，緊鄰第一國際的卡布斯國際廣場規劃變更的消息也在網上發布，其B棟塔樓的使用性質由原來的住宅變更為辦公樓，標準層由住宅房間改為辦公室房間。與此同時，東城中路與東縱大道交界處的金明商住樓3層也改為寫字樓，原整層商場改為26個寫字樓辦公單位。

　　截至目前，經記者粗略統計，東莞已有近10個樓盤進行了使用性質的規劃變更。其中比較典型的有希爾頓廣場和華和商業大廈，前者由原來的5棟公寓改為3棟商務住宅加2棟寫字樓，后者將原9～14層公寓改為辦公用房，面積共1萬多平方米。

　　析因

　　小公寓“消化不良”

　　紛紛“變臉”寫字樓

　　小公寓市場趨于飽和，供需矛盾加大是公寓變臉寫字樓的重要原因。

　　東莞商業中心發展有限公司營銷中心研發部副經理雷非非認為，前幾年由于住宅市場發展蓬勃，公寓類產品一直供不應求，往往推出即告售罄，房地產開發企業對于公寓市場預期過于理想，導致大量同質化的公寓類產品集中上市，今年下半年就有近萬套公寓類產品上市。但受政策影響，投資性需求大量萎縮之后，公寓出現供過于求，競爭非常激烈，大量小戶型產品均出現不同程度的滯銷，因此開發商不得不考慮小戶型突圍之道。

　　光大地產營銷總監趙洪亮同意這種說法。他認為，公寓貨量太大，加上經濟適用房等一系列政策的效果會分散公寓的消化量，現在又是東莞產業轉型時期，人口的不穩定性比較大，很多人不愿意出手買房，寧愿租房住，所以小公寓市場會出現消化不良的現象。“公寓改寫字樓一定要看是在哪一個區域，某些比較旺的地方公寓改建寫字樓還是有增值性的。”

　　寫字樓成交價比公寓

　　高2000多元/平方米

　　雷非非透露，公寓改成寫字樓后，產品的性能不一樣，在售價上也有一定的調整。“寫字樓單位計價比較高，而公寓和寫字樓的成本是一樣的，寫字樓相對來說利潤會高一些，未來的使用率也比公寓要強一些，使用得要多一些。”

　　東莞中原地產市場研究部數據顯示，截至11月30日，東莞市公寓可售存量為10048套，后市的銷售壓力大。從可售存量來看，現階段公寓可銷售的套數足夠市場消化兩年，而上個月東莞公寓成交393套，其中4000~5000元/平方米這個價格段成交套數為205套，占了總成交量的50.1%，成交均價為5001元/平方米，與10月的5347元/平方米相比，下降明顯。

　　而上月寫字樓成交68套，成交面積為4293平方米，成交均價為7419元/平方米，比公寓成交價格高了2000多元/平方米。

　　雷非非認為，即使是同樣品質、同樣地段、同樣價格的房子，寫字樓比公寓仍然更有競爭力。

　　地段好的項目商用

　　價值大于居住價值

　　公寓改成寫字樓的項目基本上都是位于東莞大道、鴻福路等重要地段的項目。理想0769營銷部副經理梅華鋒認為，寫字樓是投資性物業，地段因素占了70%以上，住宅可以通過區域性發展把地段發展起來，但是寫字樓就要有個地理區位。

　　合富輝煌東莞市場研究部副經理李興旺也表示，公寓消化壓力巨大導致公寓變臉寫字樓，公寓通常是投資性住宅，在當前投資絕跡的形勢下，公寓銷售更不容樂觀。寫字樓屬非住宅產品，國家暫時并未對非住宅需求進行過多的限制。而且東莞正值經濟社會雙轉型，未來辦公樓需求量會較大，尤其是地段較好的項目，其商用價值往往要大于居住價值。

　　寫字樓投資回報率

　　高于公寓投資回報率

　　“資金都是逐利性的，投資客的資金總是要尋找出口。”雷非非表示，就目前來看，公寓的投資性價比趕不上寫字樓這一塊，投資客在這個階段沒有它所需要的產品，寫字樓如果價格合適的話還是對投資客有一定的吸引力。理想0769營銷部副經理梅華鋒也認為，差不多接近價位的產品，寫字樓投資回報率顯然還要大大高過公寓，而房地產投資屬性始終是其重要的一面，真正有投資實力的客戶群往往更傾向于高端商務產品。

　　雷非非認為，“東莞寫字樓的投資回報率很多到了5%、8%，甚至有的超過10%，如果有5%的投資回報率完全可以接受了，產品的價值本來就上升，資金回報能夠滿足現有的資金回報的話都是比較理想的產品了。”而公寓的投資回報率卻達不到這個標準。

　　消費者態度：

　　寫字樓是不是改的？你不在乎，我在乎

　　公寓變臉寫字樓后能否獲得消費者的認同呢？記者隨機采訪了幾位消費者。

　　陳小姐在第一國際購買了一套寫字樓，隨后很快租了出去。陳小姐認為，寫字樓和住宅的功能不一樣，只要地段好、容易出租、投資回報率高就可以考慮購買。她表示不會去考慮那寫字樓是否由公寓改成的，買之前也沒有去打聽過。

　　已買了幾套住宅的謝先生卻持有不同的看法。他認為，寫字樓作為辦公用途，使用時是否安全、方便都是要考慮到的。“如果電梯太少了，每天上班要等很久，別人也不會租的。”謝先生說，比如在安全問題上，公寓和寫字樓的要求不同，但是按住宅要求打下地基后再改變用途的寫字樓是否能夠達到標準，自己很難認定。

　　他表示：“在相同條件下，我會選擇一開始就規劃成寫字樓的樓盤。”謝先生說，這樣以后在使用的時候會更放心。

　　相關規定：

　　明年起執行的《東莞市住宅禁商實施辦法》規定，凡2006年1月1日以后報建的住宅及商住樓住宅功能房屋，不得用作商業功能用途；自2012年1月1日起，所有住宅及商住樓的住宅功能房屋，不得用作商業功能用途；住宅用作商業功能用途的，業主應在限期前盡快辦理建筑物使用功能變更手續或者恢復其使用功能。(記者蔣幸端 潘勤毅）