商業房產市場對宏觀經濟表現敏感，國內外經濟環境的變化拖累上海商業市場持續走低。昨天，上海多家房產研究機構公布的統計數據顯示，11月辦公樓市場的成交量上漲，但市場依然供過于求，一些頂級辦公樓已開始促銷吸引租賃者。而商鋪市場受制于市場供需結構的問題，也處于嚴重的過剩狀態。

　　　　辦公樓市場促銷攬客

　　辦公樓成交量雖漲，仍無法消化存量。上海華燕置業有關統計數據顯示，11月辦公樓市場的成交量為10.24萬平方米，較10月上漲了56.57%，11月辦公樓市場供需比為1：0.61，是下半年來辦公樓市場表現最好的一個月，也一定程度上緩解了供需矛盾。由于11月上海港國際客運中心的成交量較大，從而拉動了整個辦公樓市場的成交放量。

　　2008年，上海辦公樓市場從供不應求轉向供大于求，但從全年辦公樓市場的供應量來看，仍處于較高水平。受國內外經濟環境變化的影響，上海高端辦公樓市場的租賃行情普遍看跌。中原地產的有關數據顯示，在租賃市場上，11月上海寫字樓租金下調趨勢依然嚴峻，部分甲級寫字樓面臨巨大壓力。對于部分優質租戶，業主方多積極采用加上延長免租期等手段，使得部分項目成交下滑幅度較市場報價已達15%-20%或者更高。11月上海甲級寫字樓整體租金為9.44元/平方米每天，環比下降了1.5%。

　　上海中原有關分析人士表示，預計未來一段時間寫字樓市場成交租金依然處于下滑通道，作為金字塔頂端的甲級寫字樓受影響最大。

　　　　外圍區域商鋪少人問津

　　上海商鋪市場仍然呈現成交低迷的行情。有關分析數據顯示，11月，上海商鋪市場的成交量為6.77萬平方米，成交量與10月相比基本不變，但供應量比11月有所下滑，供需比因此上升為 1：0.49，整個市場的供大于求的局依然沒有逆轉。

　　雖然外環區域的商鋪大量上市，但市場需求更集中的是中心區域的商鋪。據統計，整個2008年的商鋪市場供應量，較去年相比一直處于較低的水平。11月上海商鋪市場僅新增供應面積13.93平方米，較10月環比下滑19%。從目前商鋪的供應主力區域來看，主要以外圍區域為主，如松江、嘉定、奉賢等。在整體經濟環境不景氣的前提下，這些郊縣區域的商鋪難以吸引投資客眼球，而市中心區域的商鋪可選擇范圍較小，這一層面上供需區域不對稱的矛盾是造成目前供需結構不合理的原因之一。

　　上海中原研究咨詢部經理馬冀表示，預計未來特別是外郊環間的住宅商業配套面對較大的銷售壓力。租賃方面，伴隨物業的升級以及年底零售商促銷力度的加大，營業額迅速增長，市區商圈優質物業的租金上漲趨勢明朗。(記者 林勁榆）