由于房地產新政密集出臺 近期北京房產交易數量出現回升 但記者調查發現———

　　近期，類似“央行大降息，房價已觸底，現購××花園省××萬！”這樣的短信常常出現在人們的手機上。那么，現階段北京房價是否已經觸底？北京樓市是否已經回暖？現在是不是買房的好時機？就這些問題，本報記者進行了調查和采訪。

　　-北京樓市是否回暖

　　“除了個別打折‘一次到位’的樓盤出現銷售回升外，更多的樓盤還是成交清淡，北京樓市并沒有出現回暖的跡象。”針對前段時間部分媒體說的“北京樓市開始回暖”的說法，近日接受記者調查的多位開發商和購房人如是說。

　　據了解，前段時間，部分媒體之所以出現“北京樓市開始回暖”的說法，是基于對北京市房地產交易管理網站上11月份的一手房和二手房成交數據的分析：北京市房地產交易管理網站的統計數據顯示，11月份，不算經濟適用住房和限價房，北京商品住宅期房簽約銷售量為5558套，二手房簽約量為5106套，分別比10月份多了2096套和1767套。由此，“北京樓市回暖”開始傳播。

　　而記者通過對北京多家在售樓盤售樓處、相關研究機構、專家學者及多位業內人士的調查了解，普遍的看法是，“11月份新房和二手房成交量上升比較大并不能說明樓市真的開始回暖，因為10月22日財政部出臺的有關契稅優惠和首套住房的首付、利率優惠等新政，很多購房人因此等待11月份各地開始出實施細則了才開始集中簽約”。中原地產華北區總經理李文杰說，“實際上，由于財政部新政的出臺，很多本來該在10月份簽約的一手房或者二手房交易，都拖延至11月份簽約了。”

　　而另一位不愿意透露姓名的開發商則認為，11月份北京一手房之所以出現簽約套數比10月多出了2000多套，還因為11月份幾個低價入市的新盤帶來的銷售。“這幾個新盤，有的因為得房率只有60%多，且是50年的產權，每平方米七八千的開盤價格加上小戶型，總價低，銷售得比較快；有的打折一次到位，直接降到每平方米1.1萬多開盤，銷售得都比較不錯。但是除了這幾個低價入市的新盤外，其他樓盤銷售量并沒有起色，所以說，北京樓市回暖為時尚早。”

　　但從購房人看，財政部契稅優惠、首套自住房的貸款利率優惠加上央行最近一次的大幅降息，確實觸動了很多此前一直觀望的購房人，打聽現在是否可以買房的購房人開始增多。某房地產公司行政部門的張先生告訴記者，“最近不斷地有朋友或者同學問我，是不是可以出手買房。”而記者對50位準購房人調查也顯示，和前階段“巋然不動”相比，現在他們有點“亂”，開始動心是否該出手買房了。

　　-北京房價是否觸底

　　調查顯示，無論是這些開始打探是否可以買房的購房人，還是為賣不動房子而焦心的開發商們，眼下關心的最主要問題便是，年初開始進入下跌通道的北京房價，至今是否觸底？如果樓市觸底，有什么特征？記者先采訪了經歷過1998年亞洲金融風暴、樓市曾經跌入低谷的香港樓市業內人士。香港中原地產董事局主席施永青對此表示，從美國、日本等國家以及上次香港樓市的調整情況看，和股市一樣，樓市、樓價觸底特征很不好說，沒有一個絕對的底，但是一般而言，如果成交量不再繼續下滑、房價不再繼續下跌，就說明樓市基本觸底了。由此，北京的多位開發商和研究機構負責人、學者產生了兩種不同的看法。

　　以中原地產華北區總經理李文杰、金隅嘉業相關負責人、銀泰置業相關負責人為代表的部分業內人士認為，北京房價已經基本見底，他們的判斷有以下幾個方面的理由：首先，從目前看，北京樓盤降價與否或者降價多少，開發商基本是按照自己的現金流“走一步，看一步”，制定樓盤的價格策略，“那些現金流有問題的，基本該降的都已經降價了；那些通過各種渠道解決現金流問題的，能支撐到年底，過了年關，明年開春，借助利好政策，也許就能渡過困難時期。”其次，從北京樓市銷售的傳統看，12月份和未來的1月份，即便沒有出現樓市遇冷，也是一年中銷售價格最低的時節，因此，過了12月和1月，部分樓盤可能不再降價促銷。第三，從明年的新盤供應看，今年因為調整，北京市土地中心成功出讓的新住宅用地很少，這就意味著明年新盤量會因此減少。“明年市場上賣的樓盤主要還是今年目前在售的存貨，供應減少，而北京樓市的剛性需求存在，供需決定明年的房價調整概率會小于今年。”北京大學不動產研究中心一位專家強調。

　　而以南方來京的開發商為代表的業內人士則不贊同上述“見底說”。幾位不愿意透露姓名的南派進京開發商負責人表示，“從目前的情形看，四環以內、城區的房子——硬性需求比較大的區域，房價此前變動不大，此后也因為需求大而不會出現降價，但是遠郊區的普通住宅(除稀缺型的別墅等)，包括亦莊在內，進入明年，如果銷售還是沒有起色的話，肯定要以降價來帶動銷售量。”

　　-現在買房是不是時候

　　那么，現在買房是不是時候？對這個問題，認為“房價已經觸底”的業內人士強調，“即便不考慮房價調整的因素，每年的12月和1月也是傳統上樓市銷售價格最低的月份，購房人在這個時候買房是最合適的，何況是現在？有需求的購房人當然可以利用眼下的市場形勢和開發商狠砍價格，買下自己看好的房子。”

　　“對自用的人來講，不管市場環境如何，永遠沒有時機的問題，什么時候需要房子，什么時候就買，相對合適就行，而從這個角度看，眼下北京樓市由過去的賣方市場調整到了買方市場，房價也運行到了底部，應該到了買房的時候了。”幾位堅持“北京房價觸底”說的業內人士表示。不過，他們也強調，現在買房一定要謹慎，千萬不能因為某些項目降價了，就趕緊買房，除了價格外，你還要看開發商是否有能力保證你未來的家的品質，否則，房價再見底，也不能買。

　　另幾位對“房價見底”持不同意見的業內人士表示，購房者在考慮該不該買房的時候，應該更多地考慮自己是為什么要買房，如果因為孩子上學或者照顧父母等特別需求而購房，看到合適的，該買就買，因為如果等到價格合適的時候，也許房子已經被別人買走了，也正是如此，他們認為四環以內的城區，因為存在大量的剛性需求，購房人考慮該不該買房的時候，只能相對考慮價格。“而無疑，市場調整的時候，就是買房人有籌碼和開發商談價格的時候，因此，相對合適的時候該買就得買，否則過了這個村就沒有那個店。”但是，在明年市場不是很明朗的前提下，那些要買五環以外的遠郊區域的房子的購房人，不妨等到明年上半年再說。“遠郊區域的房子供應量相對大，如果明年上半年北京樓市銷售還沒有明顯起色的話，今年已經挺了一年的開發商肯定要通過‘以價帶量’的方式即降價促銷，回收現金流。”(余美英)