11月29日上午11時15分，“山西運城+河津購房團”一行53人乘專機抵達首都國際機場。與此同時，數十家媒體及相關業內人士近百名在首都機場翹首以盼，在這一行人初一亮相便蜂擁而至……

　　“團體包機高調來京購買別墅”，在樓市低谷的今天，無論對開發商還是媒體，都使得這53人看起來有格外的“吸引力”。

　　據了解，這53人是由房龍網組織的山西包機看房團，此次將在北京進行為期三天的購房活動。房龍網北京分公司總經理金鑫向《中國經濟周刊》介紹，此次購房團成員主要由來自山西運城、河津的主力消費人群組成，其中不乏私企老板、煤礦主和大學教授。

　　自從中央和地方政府出臺各種房地產救市政策以來，溫州炒房團、境外投資客“抄底”各地樓市的消息就不絕于耳：溫州投資看房團轉戰杭州、廈門等地；數家境外投資基金也在代理機構的組織下四處考察樓盤。

　　表面看似平靜的房地產市場，似乎正在涌動著一股由民間游資、境外資本等匯成的巨大暗流。

　　購房目標——

　　300—1000萬元的別墅

　　今年的秋冬，樓市少了過去幾年令人炫目的成交量。開發商們大都感受到了捉襟見肘的尷尬，在振臂吆喝的同時，地產營銷的新概念也鋪天蓋地席卷而來。“團購房”在此時應運而生。

　　記者了解到，僅11月29日，北京市場上各式各樣的看房團加起來總人數約達到6000人左右，這其中包括搜房網的“看房團”、焦點網的“抄底團”以及房龍網的“飛機購房團”等。

　　自去年三季度開始，北京房地產市場持續低迷，尤其是在奧運會之后，成交量更顯寥寥。一些業界人士認為，京城房價經過一輪深幅調整，房價已經基本調整到位，抄底時機顯現。

　　《中國經濟周刊》記者在機場采訪了剛下飛機的一位“飛機購房團”成員——運城市河東廣告有限公司總經理任鵬。他告訴記者：“盡管大環境還在跌，但我看好北京的豪宅市場。在北京置業主要是為子女考量，心中理想成交價在300萬元左右。”

　　眾所周知，在北京房地產市場，山西購房者占有相當比例，據不完全統計，山西在京購房人數占到總人數的14%，成為除北京人以外購買房屋最多的人群。

　　“山西人買房，以出手闊綽著稱，常整棟購買市中心的公寓、商鋪，而且都是一次性付清，擁有雄厚的購買力。”房龍網副總裁王一在接受采訪時告訴《中國經濟周刊》，“區別以往，這次來京的山西客戶，將集中選購300——1000萬的別墅”。

　　據了解，自2006年6月1日起，國內一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續。隨著城區別墅用地停止審批，已建成別墅的稀缺性保證了產品的增值，而京城別墅市場的價格漲幅遠遠落后于普通住宅市場，持續半年之久的市場觀望期使得目前的別墅價格不斷下跌，京城別墅價值洼地效應顯現，已經成為異地購房客抄底的主要目標。

　　“四萬億效應”刺激樓市

　　隨著央行的數次降息，下降幅度達到破天荒1.08個百分點外，還采取了“三率”同時下調的措施。貨幣政策的寬松信號一再發布使得市場的聲音漸漸熱絡起來。國家四萬億的提振經濟計劃更是給蕭條的樓市帶來了柳暗花明的希望。

　　同時，席卷全球的金融海嘯似乎絲毫沒有影響到外資機構對中國房地產市場的傾心。一些外資機構紛紛宣布在中國房地產的擴張計劃：美林宣布投資26.5億美元成立新的亞洲房地產基金；凱雷正計劃快速涉足中國二線城市樓市；百仕通集團將投資約200億美元的資金，用于購置中國內地一、二線城市的商業地產項目；而一大批外資房地產投資基金如UBS、ING、澳大利亞麥格理等，先后出現在眾多國內強勢開發商的合作名單中。

　　美國私募基金巨頭百仕通集團大中華區主席梁錦松11月16日表示,由于看好中國經濟增長前景,百仕通將繼續尋找中國投資項目。同時，他也對中國房地產業抱有樂觀態度,認為中國的房地產業仍然值得長期投資,因為金融危機令中國企業估值更具吸引力,而百仕通真正看重的還是經濟增長。

　　百仕通似乎可以代表外資機構的聲音。然而對于房地產這塊“肥肉”，一些國內投資者的心里話是“肥水不流外人田”。

　　近期，樓市頻頻出現一些非房地產主營業務的上市公司的身影。11月13日，深圳華強(000062.SZ)發布公告，將由彩電制造業轉投房地產；11月19日，知名的3C(計算機、通訊和消費電子三類電子產品的簡稱)產品制造商七喜控股(002027.SZ)宣布，公司董事會審議通過了《公司擬參與土地使用權競拍》的議案，公司擬參與土地使用權競拍，進入房地產市場；海信、海爾、廣東明珠、歐亞集團也已經向房地產市場邁開了步伐。

　　“飛機購房團”成員，九鑫建材總經理李建國告訴記者：“北京房價持續下跌，回落空間已經不大，北京房價已經見底。相對別的投資方式，投資房地產更穩定。”

　　理財專家分析，目前利率下降、股市動蕩，持有大量現金的個人或企業資產縮水，急需找到更穩定的投資渠道。房產因為其特有的穩定性和增值性，已經成為了投資客的首選。

　　房產營銷平臺成團購推手

　　就在眾人揣測樓市何處是“底”的時候，地產營銷開始豐富多彩起來。各房地產網站如樂居、焦點、搜房、房龍網，都紛紛各自推出自己的項目來吸引買家和看客。千人看房、異地包車看房、包機看房，“獨家折扣”，“天天報名，周周看房，月月抽獎”等宣傳不絕于耳……在中國房地產市場已沉寂許久的“團購”二字，又開始火了起來。

　　與前幾年“看房團”多為購房者自發組織不同，此輪團購熱大多由房地產營銷、中介類平臺直接推動，并得到了開發商們的極大支持。

　　“(飛機看房團)組團看房的方式對開發商來說是一個非常好的營銷模式。之前我們也派人在山西做過房展，但是時間短，來參觀的人只能看資料、或者是影像傳播，可是買房，不管是誰要想去投資的話，還必須要了解房產相對的區域和相對房子的具體的情況，所以‘看房團’這種營銷模式是非常成功的。我們與其(房龍網)合作也將是長期的。”北京潤澤房地產副總經理陶瑋說。

　　據其介紹，看房團打破了公司以往外埠銷售的局限，不但有展示，還可以拉到項目地，給購房者最直接的感受。

　　陶瑋告訴記者，在這種看房團團購中，開發商與合作的網站是商務合作關系，需要兩方配合。網站首先會給公司一個打包的方案，包括從宣傳，活動過程到最后的整體跟蹤報道。“這種服務是一種新型銷售系統，是針對性的宣傳，屬于精準營銷，是一個很好的資源與平臺的嫁接，利用網絡媒體的資源優勢與開發商對于客戶的需求度，提供兩方渠道的選擇。同時也縮短了開發商跟客戶的溝通過程，營銷更精準，值得推廣。”

　　各大房產網站浩浩蕩蕩的看房大軍聲勢正盛。11月27日，國內主要視頻分享門戶酷6網宣布，與房地產專業網站狙房網、超級經紀人網聯手打造國內第一購房頻道。

　　酷6網副總裁郝志中對記者表示：“未來的發展趨勢是，廣大網友將摒棄互聯網上單純依靠文字和圖片來獲取房產消息的傳統模式，而會選擇結合視頻這種更有沖擊力的表現形式來接受購房信息。這種新興的購房模式會越來越符合人們的消費理念，未來房地產行業一定會掀起網絡視頻的服務狂潮，為購房者提供更清晰、更立體、更直觀的房產資訊。”

　　狙房網總經理助理楊炫告訴記者，之所以看好房地產是因為房地產未來的潛力。金融危機下房地產低迷，開發商急于回籠資金將更加注重營銷手段。視頻看房作為一個全新的營銷手段，是為開發商專門量身定做。海量的信息便于用戶更好的直觀瀏覽到所需內容，為開發商與客戶搭建了一個良好的平臺。

　　“抄底”樓市，誰將是最后贏家？

　　引人注目的“飛機購房團”在北京停留共3日，首日即有7項簽約，“其中潤澤莊園五套，均價四百萬元；紫御府二套，均價一千萬元。”而整個行程中，“意向購買20余套”，并且都是300萬元以上的豪華別墅，總金額達上億元。

　　中央電視臺在內的幾十家媒體在第一時間報道了這條樓市熱門消息，同時房龍網也著實火了一把。記者了解到，房龍網除了此次收取開發商的看房團策劃宣傳費用外，這20余套豪宅的利潤房龍網也要按比例抽成，可謂一次地產營銷的成功案例。

　　中國社會科學院城市與發展中心研究員牛鳳潤告訴記者，看房團的產生，是出于消費群體與開發商的博弈。由于市場房價的居高不下，消費個體與開發商在力量對比上，顯然不如消費群體對開發商獲得的優勢大。而像房龍網與酷6網這樣的網站實際上是一個搭建開發商與消費群體的平臺，能夠有效地促成兩者之間的合作，同時使供求雙方連接，有效的刺激房產交易的回暖。

　　除了依托創新營銷方式獲利的房地產網站，非地產主營業務的投資者和外資，是否能在這次“抄底”潮中掙到真金白銀？

　　北京市土地整理儲備中心數據顯示，11月北京成交土地面積179.2平方米，比去年同期增加159%；而上月成交的住宅及含住宅項目用地的樓面均價為2488元/平方米，比去年同期下降四成。有業內人士分析，在北京，開發商拿地的信心正在恢復。

　　牛鳳潤表示，土地市場頻繁的流拍,可能會給更多有資金實力的非地產主營業務公司帶來機遇。但同時僅僅想靠房地產暴利而貿然進入房地產行業的企業而言,將面臨非常大的挑戰。

　　市場人士認為，比起股票等風險較大的投資，外資紛紛抄底中國房地產，是看中中國的房地產市場的發展空間與相對安全性。

　　但也有業內人士表示，中國房地產市場調整至少要經過兩年以上的時間，目前市場上流傳的“房地產到了底部”的說法，是開發商的“人為制造”。從目前的市場表現來看，中國很多城市，包括北京的樓市還遠遠沒有到底。外資投資必須要具備流動性、短期性和暴利性三個特點，才有可能進入市場。從目前情況來看，根本不適合。(王瀛)