只售不租,或者只租不售,如今無論哪一種方式在寫字樓開發商眼中看來,都不再是撬動市場的“金手指”。 “圍城效應”在不同的開發商中顯現。

　　以銷售為主的開發商如今想出租,以出租為主的如今想出售。戴德梁行企業顧問部董事魏超英這樣解釋他們的心態。以往純租賃的甲級寫字樓開發商,如今受租金壓力,不排斥引入大型合作伙伴,整體銷售大面積單元來緩解壓力。在陸家嘴(600663,股吧)金融區已經有一些大樓業主接洽客戶。而原準備銷售的開發商,不排除到明年上半年先租賃,待市場回暖后,再考慮出售。比如普陀區第一高樓長城大廈,因基金受到金融危機影響,整體出售被擱淺。盡管其投資方無錫民營企業的資金鏈并不緊張,但如今也考慮先拿出低層的幾個樓盤用于出租,高層保留自用,等到新的基金進入后再考慮出售。

　　究其原因,甲級寫字樓的租售出現“拐點”。從租賃市場來看,參照歷史數據,目前上海甲級寫字樓租金維持去年上半年水平,并無實質性下降,但未來下行壓力較重。今年是甲級寫字樓供應高峰期,第三季度供應是2007年的兩倍以上。受全球金融危機影響,一方面跨國企業新的擴張需求受到抑制,原租賃的大樓給予老客戶不少優惠措施,另一方面,不得不擴張的企業開始向次級商務區或非核心搬遷,以降低租金壓力。到目前為止,浦東因短期供應量大,租金下降10-20%,浦西租金下降1-15%。從第三季度開始,整個租賃市場租用2000平方米以上的成交案例很少,而去年下半年5000—1萬平方米的成交案例很多。

　　從銷售市場來看,市場觀望氣氛濃厚。據戴德梁行統計,銷售型寫字樓供應與2007年持平,為80-100萬平方米。今年第一、第二季度的市場需求與2007年相比沒有下降,但從第三季度開始,成交量只有去年同期的50%。而價格卻在今年前三季度中處于明顯上升通道。成交量與價格的背離,加上不少客戶在其他投資渠道中資產縮水,直接造成市場出現明顯觀望。(唐穎豪)