編者按

　　近日,關(guān)于各地樓市回暖的聲音不絕于耳。關(guān)于回暖最有力的證據(jù)是各地11月份的成交數(shù)據(jù)。相對于冷清的10月,這些數(shù)據(jù)顯然比較好看,比如11月北京商品房住宅期房環(huán)比10月增幅達(dá)67%,上海環(huán)比增長42%。

　　而11月各地樓市成交量上漲的原因也各不相同。保障房占據(jù)了北京當(dāng)月成交量的一半以上,而深圳則因?yàn)榈蛢r(jià)樓盤成交放大。

　　不可否認(rèn),財(cái)政部及地方政府的救市舉措、央行大幅降息等政策的疊加效應(yīng)正在顯現(xiàn)。然而,僅憑11月一個(gè)月的數(shù)據(jù),就能據(jù)此判斷樓市已經(jīng)回暖了嗎？對此,業(yè)內(nèi)出現(xiàn)明顯分歧。多數(shù)人士認(rèn)為,11月的成交量只是相對10月有明顯上升,現(xiàn)在判斷樓市回暖還為時(shí)尚早。

　　“回暖”和“抄底”成為近期房地產(chǎn)市場爭議最為頻繁的話題。受政策利好影響,北京樓市11月交易量猛增,據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,11月北京商品房住宅期房日均簽約量為185套,環(huán)比10月增幅高達(dá)67%,

　　有專家據(jù)此認(rèn)為樓市已經(jīng)觸底反彈。北京虎杰投資首席顧問張寅在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)指出,進(jìn)入12月第一周,北京樓市日平均成交量再次回落至9、10月份水平,大調(diào)整還在持續(xù),樓市成交量萎縮已經(jīng)見底,但價(jià)格還未見底。

　　“商品房交易的大幅上漲并不意味著樓市回暖。”SOHO中國董事長潘石屹昨天表示,“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征,那是秋天進(jìn)入冬天的標(biāo)志。”

　　真降價(jià)引發(fā)“小陽春”

　　北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》,網(wǎng)簽量的上漲,一方面由于普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬后,普宅范圍更廣了,許多的普宅購房者獲得了切切實(shí)實(shí)的優(yōu)惠;另一方面,11月26日,央行今年第四次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率,且此次降息1.08個(gè)百分點(diǎn),下調(diào)幅度堪稱目前之最。種種利好政策的相繼出臺,大幅縮減消費(fèi)者購房支出,減輕購房負(fù)擔(dān),因此勢必會刺激樓市進(jìn)一步發(fā)展。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,京城11月份共成交期房商品住宅12479套,成交面積為119.6萬平方米,環(huán)比10月,期房商品住宅成交套數(shù)增加了50.9%,成交面積增加了52.4%,現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)增加了44.7%,成交面積增加了31.2%。

　　不僅如此,據(jù)北京市土地儲備中心統(tǒng)計(jì)顯示,11月份,北京土地成交量出現(xiàn)回暖跡象。11月共成交土地13宗,成交土地面積179.2萬平方米,比2007年同期分別增加了8.3%和159%,比上月成交土地面積也增加了37.8%。

　　張寅認(rèn)為,11月份政府連續(xù)出臺的多項(xiàng)救市政策,比如央行利率、存款準(zhǔn)備金率“雙降”使得開發(fā)商資金壓力有所緩解,拿地?zé)崆橛兴�提升。但開發(fā)商普遍降價(jià)和低開是促使回暖的主要原因。

　　從進(jìn)入10月份起,北京樓市價(jià)格下降15%是常態(tài),遠(yuǎn)洋沁山水、金都心語、首城國際中心等近期開盤的項(xiàng)目幾乎無一例外地選擇了低價(jià)開盤。

　　除了價(jià)格新低吸引購房者以外,保障性住房也成為拉動(dòng)消費(fèi)的重要原因。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示,11月份成交期房商品住宅12479套中,經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套,成交面積為57.2萬平方米。張寅表示,在11月份成交量增長的30%當(dāng)中,其中20%的增長是保障性住房拉動(dòng),僅10%的增長是低價(jià)商品房拉動(dòng)。

　　年底又一輪降價(jià)一觸即發(fā)

　　隨著開發(fā)商難以度過的“樓市寒冬”來臨,其降價(jià)銷售的行為將逐漸擴(kuò)散,而一手房價(jià)格的下浮也勢必影響其周邊二手房價(jià)格的回落,也將意味著新一輪價(jià)格戰(zhàn)的開始。張寅認(rèn)為,雖然成交量已經(jīng)縮無可縮,但價(jià)格還未到底,12月20日~25日是銀行催款的日期,在此壓力下不排除個(gè)別樓盤還有大幅降價(jià)的可能。

　　北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,海棠公社、A派公寓等多個(gè)樓盤出現(xiàn)了一、二手房價(jià)倒掛情形。比如朝陽區(qū)百子灣區(qū)域的一手商品房金都心語開盤價(jià)8000元/平方米,比周邊的二手房價(jià)格還低。

　　究其“一、二手價(jià)格倒掛”現(xiàn)象的原因,宮萍認(rèn)為,首先臨近年底銀行還貸期限,開發(fā)商需要迅速回籠資金,而對于已經(jīng)低迷了一年的京城樓市而言,開發(fā)商還貸困難,會出現(xiàn)部分一手樓盤打折降價(jià)出售的現(xiàn)象。

　　“一、二手價(jià)格倒掛”雖然在目前僅表現(xiàn)為少數(shù)區(qū)域項(xiàng)目的個(gè)別現(xiàn)象,而受目前低迷的樓市和經(jīng)濟(jì)危機(jī)對整體經(jīng)濟(jì)形勢的影響,政府在本月又推出的是加大保障房投入力度措施,都在一定程度上將刺激這種現(xiàn)象范圍的擴(kuò)大,宮萍指出,一手房價(jià)格的持續(xù)下浮,也將帶動(dòng)二手房價(jià)格的下浮。這種市場現(xiàn)象在2009年春節(jié)前將得以延續(xù)。(馬可佳)