政策背景

　　為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動性充分供應，促進貨幣信貸穩定增長，發揮貨幣政策在支持經濟增長中的積極作用，中國人民銀行決定下調人民幣存貸款基準利率和金融機構存款準備金率：

　　從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。

　　從2008年12月5日起，下調工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續對汶川地震災區和農村金融機構執行優惠的存款準備金率。

　　政策解讀：促進樓市回暖

　　此次大幅降息，是政府為了減小受到外部經濟不穩定因素影響的舉措，刺激內需，保持我國經濟健康、穩定增長。業內人士普遍認為樓市也會因此受惠不小，將進一步減輕貸款購房者的利息支出，短時期內連續多次降息將較為明顯的增強購房者后市信心。短期看，此次降息有利于驅散購房者心中的觀望氛圍，長遠看將實實在在地減輕購房者月供負擔。

　　其中重要的一點是，10月底頒布實施的樓市新政因各大銀行房貸細則上的收緊而未能使得其積極效果全部釋放的障礙也將被掃除。此次降息后，按0.7倍基準利率優惠執行5年以上中長期個人商業房貸，貸款利率低于存款利率的尷尬局面將得到破解，利差由調整前的-0.09%變為0.414%。21世紀不動產上海區域市場中心分析師認為，銀行的利益得到強化后對購房者的支持力度將大為增強，預計各大銀行調整后的個人房貸政策會較現行標準有較大幅度的寬松、具體實施細則的出臺也將更為迅速，有利于加快樓市回暖。

　　21世紀不動產上海銳豐上南區域總監葛櫻表示，由此看來，本次大幅降息對樓市的利好效應將使得部分還在場外徘徊的購房者提前進入市場，加上農歷新年前傳統的購房小高潮，預計12月份的上海樓市有望進一步回暖。

　　市場反映：購房意向萌動

　　就目前來看，市場層面對降息給予了積極響應。

　　中原地產對旗下分行進行了抽樣電話調查，各家分行普遍表示：降息政策公布的第二天，雖然買賣雙方還都處于消化政策階段，但幾乎所有分行來電量都較前一天上揚一倍；其中近6成來電人員為目前有購房意向的客戶，許多持幣觀望客戶開始心動，他們最關心的問題是降息后按照自己的預算與貸款到底能節省多少錢。

　　據21世紀不動產上海區域市場中心對各門店的最新調查顯示，在大幅降息1.08%后的首日，降息對交易意愿強烈的交投雙方產生了促進作用，“急賣急買”的業主、客戶對此持歡迎態度。約有3成左右的剛性購房需求者受降息減輕經濟負擔利好而流露出加快入市步伐或追加購房預算的意向。但是，仍有很多的交投雙方對此觀望心態明顯，流露出等待后續政策及市場形勢明朗的情緒，且多出現在房價較高的中心城區，其后續市場反應有待觀察。

　　同時，另一部分客戶開始提高了購房預算，中原地產虹口區區域經理楊柳表示，由于降息的利好使得原本想要購買一房的客戶，現開始考慮購房二房了，月供壓力的減少在一定程度上提高了購房者的購房需求。21世紀不動產上海銳豐永泰店趙軍經理介紹說，該門店所在的浦東三林板塊有一位正在接洽的首次置業客戶原本商業貸款預算控制在40萬元左右，在得知降息后即向經紀人表示自己的購房總預算可增加10萬元左右，要求經紀人重新推薦房源。

　　后市預測：剛需集中釋放

　　據中原地產星河世紀城分行經理王懿俊透露：隨著不斷降息的利好措施出臺，預計積壓許久的剛性需求將會在近期呈現階段性集中釋放。相比第三季度已經增幅明顯的帶看量預計在本周及未來的兩周繼續釋放。他所在的中外環區域已經出現部分客戶淘房現象，其中置換型需求客戶占到7成左右。

　　21世紀不動產上海區域市場中心指出，此次大幅降息對二手房市場短期內的利好將加速部分剛需者的入市節奏，加上農歷年底前傳統的購房小高潮，預計年內的二手房市場會有所升溫。但是，此次降息不會馬上扭轉購房者信心不足的局面，難以立竿見影的提升樓市總體交易量，短時間內連續多次的政策調整使得多數購房者需要一個過程來消化系列政策及其影響。(文/郝瑋剛)