“50多萬元的房子只要一萬元首付？”日前，買家楊小姐爆料稱，她看上的一套總價(jià)50多萬元的二手房，最少居然只需要支付一萬元的首期款，中介甚至表示手上還有很多類似的房源可供挑選，讓她十分驚訝。記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，像這樣超低首付的房子目前在市場(chǎng)上并不鮮見，主要原因一是因?yàn)闃I(yè)主降價(jià)多、房子價(jià)格低；二是因?yàn)殂y行評(píng)估價(jià)調(diào)整過慢，造成評(píng)估價(jià)高于成交價(jià)，致使買家可以貸到九成以上的房貸。

　　多區(qū)域出現(xiàn)超低首付房源

　　記者從多個(gè)房地產(chǎn)中介了解到，目前市內(nèi)多個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)了超低首付二手房源，一些中介還以此為噱頭，吸引置業(yè)資金不多的年輕買家。在某房地產(chǎn)中介網(wǎng)站上記者看到，一些標(biāo)榜超低首付或“零首付”的房源隨處可見。如祈福新村一套兩房兩廳、總價(jià)36萬元的二手房，中介表示只要1.2萬元首期款就可買到，還不到總房價(jià)的10%；而一套總價(jià)56萬元的三房電梯樓單位，甚至可以做到1萬元的首期，中介稱相當(dāng)于“零首期”。

　　今年年初，廣州也曾出現(xiàn)過部分一手樓打出一成首付或零首付的噱頭，但往往是開發(fā)商為買家墊資而減少第一次首付的數(shù)額，買家需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向開發(fā)商還款。超低首付的二手樓則明顯不同，記者以買家身份聯(lián)絡(luò)了中介人員王先生，他告訴記者，現(xiàn)在很多買家急著把手里的房子脫手，所以開出的價(jià)格很低，像他手上一套78平方米的兩房兩廳單位，總價(jià)只要44.5萬元，而銀行的評(píng)估價(jià)卻高達(dá)52.5萬元。如果按照首次置業(yè)兩成首付來計(jì)算，可以從銀行貸到八成42萬元的按揭貸款，與實(shí)際成交價(jià)僅相差2.5萬元，因此買家只需要向業(yè)主支付2.5萬元的首期款，就可以買下這套房子。

　　買家憂高額評(píng)估價(jià)難實(shí)現(xiàn)

　　雖然知道超低首付意味著要多還錢，但買家楊小姐對(duì)該類房源還是頗為心動(dòng)。“如果真的給幾萬元甚至不用錢就可以買樓，置業(yè)的門檻又低了很多。”楊小姐說，像他們這樣存款不多的年輕人，想盡快置業(yè)選擇這些超低首付的二手房還是不錯(cuò)的選擇。“現(xiàn)在買二手房業(yè)主一般都實(shí)收，而很多房子拿證都不夠5年，不能免營業(yè)稅，所以買家要支付的稅費(fèi)高達(dá)總房價(jià)的12%左右。像我看上的這套55萬元的房子，稅費(fèi)就要6.6萬元左右，按最低兩成首付計(jì)算，全部要17.6萬元。但是現(xiàn)在首期只要1萬元，我只用付7.6萬元就夠了。”楊小姐表示，目前她最關(guān)心的是真的能否做到中介聲稱的高額評(píng)估價(jià)，雖然中介跟她拍胸脯說，他們對(duì)當(dāng)?shù)貐^(qū)域的房產(chǎn)很熟悉，按照以往的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，幾乎有九成把握能估算到一定的評(píng)估價(jià)，而且如果一家銀行不能給出這么高的評(píng)估價(jià)，他們還可以挑選其他銀行進(jìn)行按揭。但是對(duì)這種口頭保證，楊小姐還是有些擔(dān)心。

　　也有買家對(duì)超低首付的二手房源表示了擔(dān)心：天降餡餅，會(huì)有這么好的事情嗎？計(jì)劃在老城區(qū)買房的李先生就認(rèn)為，超低首付二手房始終讓人覺得不是正常手段購房，盡管超低首付非常誘人，但他仍然持保留意見，擔(dān)心在交易中出現(xiàn)問題得不到法律保障。

　　超低首付如何產(chǎn)生？

　　例如一套成交價(jià)為60萬元的二手樓，在銀行的評(píng)估價(jià)為70萬元，買家又屬于首次置業(yè)，因此只需要兩成首付，可以從銀行貸到八成房貸，那么就是56萬元，貸款額與成交價(jià)的差額是4萬元，所以買家只需要付給賣價(jià)4萬元作為首付，其他56萬元都可以從銀行做房貸，再每月進(jìn)行償還。如果成交價(jià)為50萬元，則貸款額將超過成交價(jià)，那意味著買家不需要支付任何首付就可以從賣家那里購得房產(chǎn)，銀行貸款則支付賣家房款。

　　-根源

　　銀行評(píng)估價(jià)趕不上市場(chǎng)變化

　　為何市場(chǎng)上超低首付二手樓會(huì)越來越多？一位業(yè)內(nèi)人士揭開了其中奧秘：買賣雙方利用銀行評(píng)估價(jià)與成交價(jià)的差額，來削減首付數(shù)額。而銀行的高評(píng)估價(jià)和賣家的相對(duì)低售價(jià)，是造成這種情況的根本原因。

　　據(jù)悉，目前二手房市場(chǎng)上的超低首付房源有不斷增加的趨勢(shì)，而且主要集中在降價(jià)比較明顯的區(qū)域，如番禺、海珠以及天河等區(qū)域，像南沙、花都及從化等遠(yuǎn)郊盤因?yàn)楸旧順莾r(jià)并不高，大起大落的情況較少，再加上遠(yuǎn)郊盤二手成交并不活躍，所以較少有超低首付的房源。

　　據(jù)了解，與一手房以成交價(jià)作為貸款參照價(jià)不同，二手房除了實(shí)際成交價(jià)以外，銀行通常會(huì)自行對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以此作為發(fā)放貸款額度的依據(jù)，其評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)往往有所出入。一般認(rèn)為，二手房的成交價(jià)與銀行認(rèn)定的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)相差在10%左右是可接受的。事實(shí)上，在前幾年樓價(jià)上升過快的時(shí)候，二手買家經(jīng)常會(huì)抱怨銀行的評(píng)估價(jià)給得太低，因此需要支付高達(dá)三成甚至四成首付，如今卻恰恰相反，買家因?yàn)殂y行的評(píng)估價(jià)可以降低首付款比例。據(jù)中介人士介紹，今年廣州很多區(qū)域的評(píng)估價(jià)與去年相比沒多大變化，該評(píng)估價(jià)與去年高企的樓價(jià)比較匹配，但由于今年房價(jià)回落，致使部分物業(yè)評(píng)估價(jià)高于成交價(jià)，特別是跟一些業(yè)主急售的物業(yè)價(jià)差比較大。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部主任肖文曉表示，市場(chǎng)上目前的確有不少低首付房源，出現(xiàn)這樣的情況，一是因?yàn)殂y行的評(píng)估系統(tǒng)反應(yīng)并沒有市場(chǎng)那么快；另一個(gè)方面則是因?yàn)殂y行在二手按揭貸款上存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，為了吸引客戶，可能會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)較高的情況。而專業(yè)從事按揭業(yè)務(wù)的億達(dá)按揭公司賴經(jīng)理則認(rèn)為，樓價(jià)經(jīng)過一年多的調(diào)整后，銀行應(yīng)該能及時(shí)反應(yīng)過來，因此暫時(shí)出現(xiàn)這樣的超低首付二手房，尚不能代表普遍趨勢(shì)。

　　-提醒

　　買家簽約前要先做評(píng)估

　　對(duì)于低首付二手房，市場(chǎng)上目前有贊有彈。有買家就向記者表示，能從銀行貸更多的款，能緩解買家的置業(yè)壓力，促進(jìn)成交，但總覺得這么低的首付讓人心里不塌實(shí)，擔(dān)心出現(xiàn)問題。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部主任肖文曉認(rèn)為，對(duì)于賣家來說，基本不存在多大的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于銀行而言，因?yàn)槭赘哆^低，不能區(qū)別買家的償款能力，因此容易引發(fā)次貸風(fēng)險(xiǎn)。如果買家以超低首付或零首付購房，一旦樓價(jià)下降比較快，很可能會(huì)出現(xiàn)斷供的情況，一些買家甚至?xí)�選擇付出較小的違約成本棄供，到時(shí)銀行只能吃啞巴虧。

　　肖文曉同時(shí)提醒說，對(duì)于買家而言，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。一方面貸款總額過高，會(huì)使買家月供壓力巨大；另一方面，如果評(píng)估價(jià)最后達(dá)不到當(dāng)初約定的額度，買家很可能會(huì)被要求承擔(dān)更高的首付，如果付不起又要選擇毀約丟掉定金。因此，買家在購買這些聲稱可以超低首付或零首付的二手房時(shí)，應(yīng)該在簽約前就進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估并咨詢專業(yè)的地產(chǎn)人士。 (記者 陳齊)