隨著次貸危機后果的顯現,深圳甲級寫字樓的二手藍籌價格和租金均出現下滑。根據美聯物業(深圳)寫字樓藍籌指數,08年下半年,截至10月底,租金已降至115.49元/平方米/月。與此同時,受到經濟危機的直接影響,深圳的廠房放租價降了25%,但廠房空置率依然高達3到4成。

　　金融風暴致企業惜租

　　美聯物業市場研究部主任徐楓表示,租金下跌首先是由于金融風暴導致企業紛紛壓縮辦公成本,不僅暫緩了辦公面積擴張,有的還紛紛裁員。其次,替代產品的增加分流了甲級寫字樓的有效需求。乙級寫字樓、商住樓、甚至創意園區、工業園區,都以其相對低廉的價格吸引了部分客戶。

　　據了解,不獨深圳,其他一線城市的寫字樓也紛紛避開一窩蜂開發高檔項目,在差異化、個性化方面另辟新徑。以杭州的“西港·新界”為例,發展商認為他們的目標客戶是那些喜歡遠離鬧市到周邊,甚至是低密度的物業中辦公的個性化公司。因此該項目運用了“新城市主義”的理論,打造“商務辦公邊郊化”概念。“為讀書人蓋寫字樓”的北京“左岸工社”也是在強手如林的“高檔豪華、國際化、智能化”扎堆的海淀區劍出偏鋒的項目。相比較而言,徐楓以為,深圳的經濟模式決定了它對甲級寫字樓需求有限,即使沒有當前的經濟因素,深圳甲級寫字樓現階段也供過于求了。

　　租金下跌的第三個原因,也是新增供應放量,致使需求分流至銷售市場和租賃市場的供大于求。根據美聯物業的數據,僅今年新批的只租不售的寫字樓截至目前已達26.5萬平方米,企及05-06年寫字樓全年的銷售量。

　　不僅甲級寫字樓租金下跌,人民南及蔡屋圍兩個老商務片區內的寫字樓物業租金也出現小幅下挫,但其降幅要明顯小于甲級辦公物業。08年前10個月,片區內辦公物業租金的累積降幅普遍在10%以內。

　　周邊小戶租金堅挺

　　與寫字樓租金下降相反的是,寫字樓周邊的小戶型租金堅挺。徐楓介紹,1995年竣工的“地王”(信興廣場)是深圳傳統的甲級寫字樓。其地標性的定位在上世紀90年代末至本世紀初吸引了不少跨國公司入駐。隨著福田CBD的興起,不少在羅湖注冊的公司紛紛搬遷到福田,不僅“地王”,甚至整個羅湖的商務氛圍都受到挑戰。由于不少公司搬離,而地王商圈附近的酒店式公寓小戶型租金放盤和成交價與往年相比,并沒有出現明顯跌幅。

　　寶安南路上2001年入伙的“駿庭名園”,其單身公寓為51平米不帶陽臺的大房,目前放盤租金在2400元/月左右(隨樓層和裝修價格相應調整),同比07年基本持平。與其對望的“風格名苑”單身公寓和1房1廳租金不跌反升。徐楓表示,由此可見,寫字樓客源并不是周邊住宅的主流客源。

　　廠房放租價降2成多但“空閑”依然

　　相對于寫字樓及周邊住宅,深圳廠房的租金下跌更厲害。深圳廠房信息中心近期的市場分析結果顯示,廠房租金價格大概下降了25%。以龍崗區龍崗鎮為例,今年4、5月,距離主干道近的廠房租金均價為11元/平方米,現在8元就可以租到。距離主干道比較遠的廠房,以前的均價為9元/平方米,現在7元或6元都能租到。

　　“空置廠房達2500萬平方米,深圳大概1200萬人口,人均都能放下一張單人床了!”廣東外語外貿大學國際貿易研究院最近組織的廣東省外貿出口情況的調查顯示,深圳目前共有2500萬平方米的閑置廠房。專題調查組成員肖鷂飛指出,一般城市的廠房空置率為10%—20%,而深圳達到30%—40%。

　　廠房空置率增加,也導致交易難度上升。據專門做廠房中介的深圳廠房網透露,4月以前,深圳廠房網在龍崗鎮的中介業務收入每月在25萬—30萬元,而現在每個月只有10萬元左右,成交量下降了60%。